上诉人（原审被告）申民生，男，X年X月X日出生。
委托代理人李银成，叶县司法局城关法律服务所工作人员。
被上诉人（原审原告）刘某某，男，lX年X月X日出生。
委托代理人董云岭，河南盐都律师事务所律师。
上诉人申民生因与被上诉人刘某某租赁合同纠纷一案不服叶县人民法院(2008)叶民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2009年8月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经调解双方未达成一致意见。
原审查明，1993年8月原告自建房屋一处，位于叶县X镇X路东段北侧，有叶(93)字第X号国有土地使用证和叶房私字第x号房屋所有权证为据。1997年因原告调到广东省工作，全家迁往广东定居，遂委托在叶县工作的妻妹李东红代管该房产。2005年原告想出卖房屋，被告有买房的意向，原告的房产代管人与被告经口头商定，该房价款为x元，但未达成书面房屋买卖协议。后被告支付给原告现金1000元，于2005年8月份被告即入住此房进行了房屋结构改造，损毁了原告16年树龄的各种树木，居住至今，但原、被告双方并未达成租赁协议。现因被告拒不搬出原告的住宅，且又对原告原有住房及庭院相关结构进行了改造，损毁了原告16年树龄的各种树木，所以原告起诉要求被告搬出原告住宅并交还给原告，偿付下欠租金，将擅自改造原告房宅结构部分恢复原状。
原审认为，原、被告之间虽约定为买卖合同，但被告一直没有支付房屋价款，而是仅支付给原告1000元就入住原告住房，长达近四年之久，原、被告之间已构成了事实上的租赁合同关系，参照房屋租赁市场价格，原告要求被告每年支付1000元租金，较为合理。被告已交给了原告1000元，应再向原告支付三年的租金3000元。故原告起诉要求被告搬离原告住房，并偿付下欠租金，理由正当，应予支持。在被告居住期间，其未经原告同意，改造了原告的住房及庭院相关结构，毁损了原告16年树龄的各种树木，硬化了院内地坪，其行为违背了有关租赁合同的法律规定，但鉴于被告的行为是对原有房屋的改良行为，本院认为可以不再恢复原状，以原告对该房改造部分的价值给予补偿为宜，因本案中原、被告均明确表示不申请对该房改造部分的价值予以评估，本案不予处理，被告可另案起诉。原告要求被告对其改造该房结构部分恢复原状，因没有能够履行的可行性，本院不予支持。被告辩称其支付的1000元为房屋买卖合同的定金，因无相关证据予以佐证，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告申民生支付给原告刘某某三年的租金3000元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、被告申民生于本判决发生法律效力之日起一个月内搬离原告刘某某的住房。三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告申民生负担。
宣判后，申民生不服原审判决，向本院提出上诉称：1、一审判决认定事实错误。其理由：2005年3月份，由于上诉人的儿子结婚无房居住，经被上诉人的房屋代管人李东红与上诉人充分协商，口头达成协议，成交价x元.因当时被上诉人没有房屋产所有权证，为此双方没有签订书面合同，由上诉人先支付现金1000元，等被上诉人办出房产证后，上诉人将余下的购房款全部支付完。之后上诉人对被上诉人的老房进行了改造，改造费用x元。2006年由于叶县的房价开始上涨，为此，被上诉人认为房子卖的太便宜，于2008年3月24日起诉后又撤诉。
2、一审判决对本案定性错误。其理由：本案是一个房屋买卖合同纠纷，而不是租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人之间的口头协议已形成了事实上的房屋买卖法律关系。上诉人和房屋代管人李东红对房屋的位置、价款协商的具体、明确，双方对房屋价款的履行时间并没有明确的约定。因此依据《合同法》的相关规定，并不影响双方买卖合同关系的成立后生效。试想如果不是上诉人买下该房屋，为什么要花巨资改造房屋x元的改造费相对于1000元的租赁费是其23倍，根据大宗商品日常交易规则和日常生活经验，完全应当认定双方的房屋买卖合同生效的，期间该合同双方并没有变更或解除。所以上诉人对该房屋是有权占有的。被上诉人称双方是租赁合同关系是没有事实依据。
综上所述，本案是房屋买卖合同纠纷，为了维护交易的稳定性、安全性、请求二审判决被上诉人履行房屋买卖合同，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人刘某某答辩称：1、原审判决认为上诉人与答辩人之间已构成了事实上的租赁合同关系，认定事实清楚，依据证据充分，对本案纠纷定性准确。依法判令上诉人偿付下欠答辩人的租金并限期搬离住房，执法客观公正，无可非议。主要理由是：1993年8月答辩人经依法批准自建住宅一处，位于叶县X镇X路东段北侧，有叶(93)字第X号国有土地使用证和叶房私字第x号房屋所有权证为据。1997年因答辩人调到广东省工作，全家迁往广东定居，遂委托在叶县工作的妻妹李东红代管该房产。2005年8月份答辩人想出卖该房产，上诉人有买房的意向，经答辩人的房产代管人李东红与上诉人商定，该房产价款为x元。当答辩方提出签订买卖房屋书面协议并履行付款交房事宜时，上诉人却说款项不足暂无购房能力，双方买卖之事告吹。
2、上诉人称与答辩人之间已形成了事实上的房屋买卖法律关系，缺乏证据，其要求答辩人继续履行房屋买卖合同之理由不能成立，其上诉请求应依法驳回。上诉人的上诉状中所说其与答辩人之间的口头买卖合同依法成立且生效完全是一面之辞，没有任何证据支持。在原审中，上诉人当庭出示的书证，答辩人已经撤诉的2008年3月24日的民事诉状及叶县X镇法律服务所出具的证明等，不能证实其购买该住宅。
综上所述，答辩人认为原审认定事实清楚，适用法律得当，且程序合法，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人无理诉请，维持原审判决，以维护我国法律的严肃性和答辩人的合法权益。
本院经审理认为，原审判决不仅对本案争议的房屋是属于买卖关系，还是属于租赁关系的事实未予查清，并且对房屋进行的改善、增设物及拆除原房屋设施的事实也未查清。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销叶县人民法院(2008)叶民一初字第X号民事判决；
二、发回叶县人民法院重新审理。
审判长宋新敏
审判员楚军荣
审判员张小青
二00九年十一月五日
书记员宋东晓
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
