原告郑州益满园物业管理有限公司（反诉被告）。
公司住所地：郑州市X区X路X路东天一大厦X层X号。
法定代表人韩某，任公司总经理。
组织机构代码：（略）—1
委托代理人马红丽，河南英泰律师事务所律师。
委托代理人季某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。系该公司长垣县区域经理。
被告河南广鑫置业有限公司（反诉原告）。
公司住所地：河南省长垣县X镇X街X号。
法定代表人胡某，任公司董事长。
组织机构代码证：（略）—5
委托代理人杨少甫，河南弘治律师事务所律师。
原告郑州益满园物业管理有限公司（以下简称益满园物业公司）诉被告河南广鑫置业有限公司（以下简称广鑫置业公司）物业管理合同纠纷一案，益满园物业公司于2011年1月25日提起诉讼，本院于同年2月8日作出立案受理决定，于2月22日向广鑫置业公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票。广鑫置业公司于2011年3月15日提出了反诉，本院于2011年3月30日向益满园物业公司送达了反诉状副本、开庭传票。后依法组成合议庭，于同年5月9日本诉与反诉合并进行了公开审理，益满园物业公司的委托代理人马红丽、季某某，广鑫置业公司的委托代理人杨少甫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
益满园物业公司诉称，益满园物业公司与广鑫置业公司于2010年6月26日经协商签订了物业管理合同一份。该合同约定：委托管理期限为一年，自2010年7月1日起至2011年6月30日止。本合同期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行选聘物业管理公司。本合同期满后，业主委员会尚未成立的双方可协商续签合同。广鑫置业公司每月以现金的形式向益满园物业公司支付当月物业费用x元。广鑫置业公司现在以小区室内电线丢失为理由拒绝向益满园物业公司支付物业费用。广鑫置业公司的行为属单方违约行为，现要求广鑫置业公司给付益满园物业公司物业管理费用x元及承担本案诉讼费用。
广鑫置业公司辩称，物业管理委托合同的第十一条约定，维护公共秩序，包括安某监控、巡某、门岗执勤、小区X路交通指挥管理。第二十二条约定，益满园物业公司须按约定，实现目标管理，其中第四项包括安某。然而在该合同履行期间，益满园物业公司没有全面履行合同约定义务，造成广鑫置业公司47户未售出的房屋室内电线被盗，直接损失达x元。对此事实，益满园物业公司是完全认可的。此事发生后，益满园物业公司针对自己工作中存在的失误进行了总结，分数次向广鑫置业公司保证今后加以整改，并对电线的损失数额x元予以确认，并自愿承担百分之八十的责任，即x元，且主动要求从物业管理费中直接扣除。益满园物业公司保证小区安某的义务，应当理解为包括小区内未售出的房屋部分，益满园物业公司承认物业管理处对空置房巡某不到位，对进出车辆、物品未进行检查，维修完后未及时检查，存在监管不严等情况。对此，广鑫置业公司提出反诉。
广鑫置业公司反诉诉称，广鑫置业公司与益满园物业公司于2010年6月26日签订物业管理委托合同，合同中约定由益满园物业公司为丽水花园小区的安某负责，如达不到约定，给广鑫置业公司造成损失的，益满园物业公司应承担赔偿责任。在合同履行过程中，丽水花园一期小区发生47户室内电线被盗情况。按物业管理委托合同的约定，未能达到约定的管理目标，广鑫置业公司有权终止合同，造成广鑫置业公司经济损失的，益满园物业公司应给予广鑫置业公司经济赔偿。按益满园物业公司计算的损失数额为x元。益满园物业公司承认对此事件负有不可推卸的责任，也同意对此损失承担赔偿责任，广鑫置业公司也认为益满园物业公司对此事件应承担全部责任。益满园物业公司向广鑫置业公司主张物业管理费之诉x元，被广鑫置业公司所主张的益满园物业公司违反赔偿之诉吞并之后，并由其赔偿广鑫置业公司实际损失x元的反诉请求。
益满园物业公司反诉辩称：1、物业管理合同委托管理事项明确约定益满园物业公司的管理事项是小区内公共部分、公共设某、公共秩序、公共卫生等，不对建筑物的专用部分的安某、卫生等进行管理。2、小区发生的47户室内电线被盗事件不是益满园物业公司的责任。广鑫置业公司反诉诉称物业管理合同中约定由益满园物业公司为丽水花园小区的安某负责，如达不到约定，给广鑫置业公司造成损失的，益满园物业公司应承担赔偿责任没有合同和法律依据。业主接房时才发现室内电线被盗，具体被盗的时间没法确定。被盗时房屋的钥匙在广鑫置业公司的手中，管理责任不在益满园物业公司。3、益满园物业公司项目经理出具的证明不具备法律效力。一是签字不是益满园物业公司的法定代表人签的字，二是章不是益满园物业公司的公章，只是项目章，项目经理越权出具证明，益满园物业公司诉诸法院要求广鑫置业公司支付物业管理费的行为已经表明，益满园物业公司没有默认、追认该证明的效力，应由行为人承担民事责任。4、广鑫置业公司损失x元的诉求没有事实根据和法律依据。益满园物业公司对损失的x元没有权威的评估机构评估，没有得到双方的认可，不具备事实根据。5、益满园物业公司尽到了对小区公共部分进行管理、养某、维修、安某巡某的义务，应驳回广鑫置业公司的反诉请求。
根据当事人的诉辩意见，并经当事人的认同，本院归纳本案的争议焦点为：1、益满园物业公司要求广鑫置业公司支付x元有无事实及法律依据。2、广鑫置业公司要求解除物业管理委托合同有无事实及法律依据。3、广鑫置业公司要求益满园物业公司支付违约损失x元有无事实及法律依据。
针对本案的第一个争议焦点，益满园物业公司向本院提供的证明材料有，第一组：1、益满园物业公司营业执照一份。2、益满园物业公司组织机构代码证一份。3、益满园物业公司企业执照年检注册证明一份。4、益满园物业公司税务登记证一份。5、益满园物业公司法人身份证明一份。6、韩某身份证复印件一份。以上证据证明益满园物业公司的主体资格。第二组：物业管理委托合同一份，据此证明1、益满园物业公司受委托管理事项是共用的设某、设某、公共环境卫生、共用部分不包括业主的专有部分。2、广鑫置业公司应每月支付益满园物业公司物业费用x元。第三组：1益满园物业公司自2010年11月至2011年1月的巡某记录。据此证明益满园物业公司履行了物业管理的应尽义务。第四组：益满园物业公司物业服务有限公司与丽水花园小区签订的前期物业管理服务协议格式合同一份，据此证明益满园物业公司物业服务有限公司的物业管理服务事项是小区的公共部位，公用设某、设某公共环境卫生等，没有对小区内业主专有部分进行管理的义务。
经庭审质证，广鑫置业公司对益满园物业公司提供的第一组证据没有异议。对第二组证据真实性没有异议，对证明目的有异议，认为物业管理合同证明了益满园物业公司收取费用的同时，对物业的安某、防爆负有义务。对第三组证据有异议，认为证据不符合证据规则的规定，属单方行为，对巡某楼及状况根本没有记录，从益满园物业公司的证据上看益满园物业公司是不够认真负责的。对第四组证据有异议，认为第四组证据与本案没有关联性，证据上仅有韩某打印的签名，没有业主的签字，只是一种样本，只有双方签字才受条款的制约，因此不能作为本案的证据使用。益满园物业公司提供的空白格式合同，没有合同当事人的签字，不能证明益满园物业公司的观点，对此异议本院予以支持。
针对本案的第二、三个争议焦点，广鑫置业公司向本院提供的证明材料有：1、物业管理委托合同。据此证明益满园物业公司违反合同的约定，广鑫置业公司有权要求解除合同。依据是合同法第十一条，维护公共秩序、安某、监控都有维护的义务。同时包括有巡某的义务，门岗执勤的义务。第十二条第四项同样提到了安某条款，这是物业服务一个重要内容。本案被盗47户是尚未售出的房屋，不属于有业主的范围。第29条规定，有权要求益满园物业公司赔偿并终止合同。小区安某属于益满园物业公司的义务范围，造成损失应赔偿。2、由益满园物业公司于2011年1月13日向广鑫置业公司提供的关于丽水花园一期住户室内电线被盗情况说明。据此证明益满园物业公司承认对小区管理不严，空置房巡某不到位，愿意承担相应的责任。3、益满园物业公司于2011年1月17日向广鑫置业公司所做的关于丽水花园电线被盗责任承担的书面材料。据此证明益满园物业公司承认管理上存在漏洞，多种原因造成电线的丢失，同意广鑫置业公司从物业管理费中扣除部分款项。4、益满园物业公司关于丽水花园电线被盗责任承担情况申请的书面意见。据此证明益满园物业公司承认自已的责任，确认广鑫置业公司损失金额为x元，自愿承担80%的责任，合计为x元。5、2011年1月9日统计电线丢失清单，经益满园物业公司与广鑫置业公司共同的确认。据此证明双方均认可47户电线丢失情况。6、2010年元月2谌ぴ卦逑鹞缃摰g配送中心购物单据。据此证明购买电线及附件价格。
经庭审质证，益满园物业公司对广鑫置业公司提供的第一组证据的真实性没无异议，对证明目的有异议，认为益满园物业公司受委托管理事项是共用的设某、设某、公共环境卫生、共用部分不包括业主的专有部分。对广鑫置业公司提供的证据2、3、4有异议，认为小区发生的47户室内电线被盗事件不是益满园物业公司的责任。业主接房时才发现室内电线被盗，具体被盗的时间没法确定。被盗时房屋的钥匙在广鑫置业公司的手中，管理责任不在益满园物业公司。益满园物业公司项目经理出具的证明不具备法律效力。一是签字不是益满园物业公司的法人代表签的字，二是章不是益满园物业公司的公章，只是项目章，项目经理越权出具证明，益满园物业公司诉诸法院要求广鑫置业公司支付物业管理费的行为已经表明，益满园物业公司没有默认、追认该证明的效力，应由其行为人承担民事责任。益满园物业公司认可丽水花园管理处是益满园物业公司的下属机构，魏九丰是物业公司的经理，负责丽水花园管理处的管理。丽水花园管理处向广鑫置业公司提供书面材料，意思表示真实，益满园物业公司的异议不予采信。对广鑫置业公司提供的证据5、6有异议，认为广鑫置业公司损失x元的诉求没有事实根据和法律依据。益满园物业公司对损失的x元没有权威的评估机构评估，没有得到双方的认可，不具备事实根据。广鑫置业公司请求赔偿x元没有相关的机关进行评估，双方只对电线损失的事实予以认可，其损失的数额没有依据，其诉请本院不予支持。
依据上述有效证据和各方当事人的陈述，本院可以确认以下案件事实：2010年6月26日益满园物业公司与广鑫置业公司经过协商签订了物业管理委托合同一份。该合同约定：广鑫置业公司将广鑫.丽水花园小区委托于益满园物业公司实行物业管理，委托管理事项包括维持公共秩序，其中有安某监视、巡某、门岗执勤、小区X路交通指挥管理的责任。委托管理期限为一年，自2010年7月1日起至2011年6月30日止。本合同期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行选聘物业管理公司。本合同期满后，业主委员会尚未成立的甲乙双方可协商续签合同。广鑫置业公司每月的15日前以现金的形式向益满园物业公司支付当月物业费用x元。在合同履行期间，小区发生47户室内电线被盗（47户是尚未交付的房屋）。为此，广鑫置业公司未向益满园物业公司支付管理费x元。
本院认为，益满园物业公司与广鑫置业公司于2010年6月26日签订物业管理委托合同，对益满园物业公司、广鑫置业公司具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。益满园物业公司的应按合同约定向业主提供物业服务，广鑫置业公司应按合同约定交纳物业管理费。物业管理委托合同约定委托管理期限为一年，自2010年7月1日起至2011年6月30日止，益满园物业公司与广鑫置业公司现管理期限已满，没有协商续签合同，益满园物业公司与广鑫置业公司的权利义务终止，物业管理委托合同自然终止。益满园按约向业主提供了物业服务，广鑫置业公司应按约定支付给益满园物业公司管理费，广鑫置业公司不支付益满园物业公司管理费是违约行为。因此，益满园物业公司要求广鑫置业公司管理费x元理由正当，本院予以支持。但益满园物业公司在履行过程中，疏于管理，致使其管理的47户没有交付使用的房内电线被盗，不能及时发现，对此造成的损失应承担相应的责任。因益满园物业公司的相关人员认可广鑫置业公司的损失，并同意承担损失的80%（即x元的80%为x元），故广鑫置业公司的反诉请求成立，但广鑫置业公司反诉请求益满园物业公司赔偿其x元没有相关的机关进行评估，因此，益满园物业公司自愿承担部分本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下:
一、河南广鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付郑州益满园物业管理有限公司人民币x元。
二、郑州益满园物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔付河南广鑫置业有限公司人民币x元。
三、驳回河南广鑫置业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费914元，由河南广鑫置业有限公司承担。反诉案件受理费392元由郑州益满园物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于新乡市中级人民法院。
审判长袁平
审判员葛丽
审判员杨超
二O一一年九月三十日
书记员刘兴仁
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