海南省三亚市中级人民法院
民事裁定书
(2004)三亚民一终字第X号
上诉人(原审原告)陈某甲，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，现住（略），居民身份证编号（略）。
上诉人(原审原告)党某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，现住（略），居民身份证编号（略）。
上诉人(原审原告)郑某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，现住（略），居民身份证编号（略）。
共同委托代理人林如果，海南中海律师事务所律师。
共同委托代理人聂友峰，海南中海律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)三某市田独供销社，住所地三亚市X镇。
负责人陈某乙，该供销社主任。
委托代理人夏洪录，海南言必信律师事务所律师。
原审第三人三亚市供销合作联社，住所地三亚市X路供销大厦。
法定代表人肖某，该供销联社主任。
委托代理人陈某伟，海南言必信律师事务所律师。
原审第三人陈某丙，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，现住（略），居民身份证编号（略）。
委托代理人陈某华，海南言必信律师事务所律师。
原审第三人陈某丁，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，现住（略），居民身份证编号（略）。
原审第三人陈某戊，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，现住（略），居民身份证编号（略）。
原审第三人曾某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，现住（略），居民身份证编号（略）。
共同委托代理人陈某华，海南言必信律师事务所律师。
共同委托代理人陈某丙，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，现住（略），居民身份证编号（略）。
上诉人陈某甲、党某某、郑某某与被上诉人三某市田独供销社(以下简称田独供销社)及原审第三人三亚市供销合作联社(以下简称三亚联社)、陈某丙、陈某丁、陈某戊、曾某某租赁合同纠纷一案，上诉人陈某甲、党某某、郑某某不服三亚市城郊人民法院(2004)城民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈某甲、党某某、郑某某上诉称，争议房屋的土地使用权虽然归三亚联社所有，但房屋的所有权则始终没有证据证实是三亚联社所有的，原审认定该房屋归三亚联社所有没有事实根据。原审未查明田独供销社与该房屋的关系以及经营管理该房屋的权利内容，错误认定田独供销社无权出租该房屋，实际上该房屋已经出租十余年，三亚联社对此情况是明知的，应认定三亚联社默认了田独供销社的出租行为。法院查封该房屋仅是对所有权的限制，不能对原来的租赁关系进行限制，租赁合同不因查封而无效，原审判决违反了合同法中所有权转移不影响租赁合同效力的规定。三亚联社没有该房屋的合法产权证书，没有权利将已交给田独供销社经营管理的房屋用来变卖抵债。该房屋无房产证，土地使用权是行政划拨的，在未经县级人民政府批准的情况下是禁止买卖的，陈某丙等人购买该房屋违反法律的禁止性规定。请求二审法院依法撤销原审判决，依法判决我方的租赁合同有效，受法律保护，或发回重审。
被上诉人田独供销社答辩称，本案争议的房地产原属三亚联社所有，其使用的土地早在1960年就由原崖县人民政府划拨给三亚联社，1994年9月13日三亚联社取得该土地的《国有土地使用权证》，原审判决认定事实正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人三亚联社陈某称，田独供销社不具备出租人资格，其将我方所有的房屋进行出租属无权处分行为；未经法院同意并解封，将法院已经查封的房屋出租，违反了法律的禁止项规定，与上诉人恶意串通，该租赁合同应认定为无效。陈某丙等人的房屋买卖行为有效，不属于本案的审理范围。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人陈某丙、陈某丁、陈某戊、曾某某陈某称，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判，依法保护我方的合法权益。
本院认为，上诉人与被上诉人虽签订了租赁合同，但作为合同租赁物的房屋所有权已经在合同履行过程中转让给了原审第三人陈某丙、陈某丁、陈某戊、曾某某，因此原审第三人陈某丙、陈某丁、陈某戊、曾某某除取得租赁物的所有权外，还取得租赁物上原已存在的租赁合同关系的出租人的法律地位，被上诉人则脱离了合同关系，其在法律上已不能再履行与上诉人签订的租赁合同。上诉人诉求被上诉人履行合同义务，起诉的被告主体不适格，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，对其起诉应予驳回。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第186条的规定，裁定如下:
一、撤销三亚市城郊人民法院(2004)城民一初字第X号民事判决；
二、驳回上诉人陈某甲、党某某、郑某某的起诉。
一、二审案件受理费（略）元，由陈某甲、党某某、郑某某共同负担。
本裁定为终审裁定。
审判长陈某
审判员陈某明
审判员李祎
二○○四年十一月二十二日
书记员蓝天
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