海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2002)海南民二终字第X号
上诉人(原审被告)邢某甲，男，1939年8月出生，汉族，乐东黎族自治县X镇X村人，农民，住（略）。
上诉人(原审被告)邢某乙，男，1930年10月出生，汉族，乐东黎族自治县X镇X村人，原在海南石碌铁矿工作，现退休，住（略）。
委托代理人陈某某，男，1938年12月出生，汉族，乐东黎族自治县X镇X村人，农民，住（略）。一般代理。
委托代理人林振欧，海南三和元律师事务所律师。特别授权。
被上诉人(原审原告)邢某丙，男，X年X月X日出生，汉族，乐东黎族自治县X镇X村人，农民，住（略）。
委托代理人黎毅，海南晋天元律师事务所律师。特别授权。
委托代理人邢某丁，男，1945年9月出生，汉族，乐东黎族自治县X镇X村人，住（略）。一般代理。
原审第三人邢某戊，男，1956年出生，汉族，乐东黎族自治县X镇X村人，农民，住（略）。
原审第三人邢某己，男，1968年出生，汉族，乐东黎族自治县X镇X村人，住（略）。
原审第三人邢某庚，男，1962年4月出生，汉族，乐东黎族自治县X镇X村人，农民，现住（略）。
原审第三人邢某辛，男，1965年出生，汉族，乐东黎族自治县X镇X村人，农民，住（略）。
原审第三人邢某壬，男，1976年出生，汉族，乐东黎族自治县X镇X村人，农民，住（略）。
原审第三人邢某癸，男，1976年出生，汉族，乐东黎族自治县X镇X村人，农民，住（略）。
上诉人邢某甲、邢某乙因财产权属纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院(2002)乐民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，原、被告的父亲和第三人的祖父系同胞兄弟，被告的父亲为兄长，第三人的祖父为次，原告的父亲为仨。现争执的房子为一目二格房，系祖屋一间三目中的一目，祖屋三目是原、被告的祖父、第三人的曾祖父于1946年9月14日以前所建，座落于黄流镇X村。原、被告之祖父、第三人之曾祖父去世后，房子一间三目归原、被告的父亲、第三人的祖父所有。1946年9月14日，原、被告的父亲、第三人的祖父经共同协商同意，被告的父亲及第三人的祖父将自己所拥有的房子份额出卖给了原告的父亲，并立下了买卖契约一张。由于种种原因，被告的父亲及第三人的祖父及其晚辈都居住过现争执的小房一目二格之中，并在旁边搭建了简陋的草房、瓦房、灶房及牛栏等。1972年间，原告邢某丙与胞弟分家，原告分得祖屋，其胞弟分得其他财产。1983年11月初7，第三人邢某戊及邢某己分家时，第三人邢某戊分得争执房子的一格，并立下分书，其分书的执笔人是原告的胞弟邢某丁。1998年间，原告开始主张争执房子的归属问题。在村委会的多次调解无效后，原告于2000年10月19日诉请法院处理。原审认为，1946年9月14日的房屋买卖契约书合法有效，双方买卖关系成立，本院予以确认。被告关于原告方没有给付购房款、房屋买卖关系不成立的反驳主张，缺乏证据，不予采信。被告及第三人以其居住几十年的时间从未有异议为由否认借住现争执房屋，理由不合乎情理。原告及其胞弟邢某丁已于1972年分家，分家时议定祖屋归原告所有，而被告及第三人以1983年11月初7第三人邢某戊、邢某己的分家书上执笔人是原告之弟邢某丁为由来证明被告及第三人对争执房屋享有所有权，缺乏法律根据。原告胞弟之行为不能代表原告，属越权行为。第三人邢某戊、邢某己无权划分不属于自己的财产。据此判决：现争执的房屋一目二格归原告邢某丙所有。案件受理费200元，由被告邢某甲、邢某乙负担。宣判后，被告邢某甲、邢某乙不服提起上诉称：1、请求撤销原判；2、认定1994年9月14日邢某琳、邢某富、邢某祥签订的房屋买卖契约没有交付履行，故买卖关系并没有成立；3、驳回被上诉人的诉讼请求；4、现争执房屋判归上诉人所有；5、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由是：1、原审判决违反法定程序，没有追加邢某丁、邢某莲作为共同原告参加诉讼。2、原审认定事实错误。首先原审认定买卖关系合法并成立错误，买卖关系是否成立关键是买卖合同签订后，合同是否实际履行，原告不能提供卖房人出具的收款收据，房屋也没有实际交付买受人，故买卖合同没有成立，房屋所有权没有转移。其次，原审违反了谁主张谁举证原则。原告主张已付购房款，就应由原告举证，原审认定被告反驳未付购房款缺乏证据，是分配举证责任错误。再次，原审认定上诉人是借住争执房屋，借据何在3、原审适用法律错误。被上诉人邢某丙答辩称：1、原审判决程序合法，胞妹邢某莲已声明放弃对祖屋的继承权，1972年分家时，被上诉人分得祖屋即现争执房屋，胞弟邢某丁分得其他财产，故该争执房屋的所有权1972年就已归答辩人一人独有。2、原审判决认定事实清楚，证据确实充分。现争执房屋所有权已于1946年转移给答辩人的父亲，有契约为证。父亲当年买下三目房，因顾念兄弟之情，允许上诉人的先人继续借住其中的一目两格，父亲住西边两目。现讼争房屋乃是当年买卖房屋的一部分。上诉人占用房屋54年，并不能取得房屋的所有权。上诉人的父亲借用房屋时并未约定借用时间，答辩人可以随时主张权利。胞弟邢某丁于1972年已分得其他财产，故无权处分属于被上诉人的财产，1983年的分房行为是无效行为。3、原审判决适用法律正确。请维持原判。
经审理查明：原审认定的事实本院予以确认。另查明，1946年9月14日，上诉人之父邢某琳、第三人之祖父邢某富与被上诉人的父亲邢某祥(三兄弟)订立房屋买卖契约，约定邢某琳、邢某富将属于自己的房屋份额出售给邢某祥，房款46万大元，即日亲手领银完足，房择吉日交付。契约签订后，其中两目房屋已交付邢某祥管理使用，而其中一目即现争议的一目两格房未交付邢某祥，仍由邢某琳、邢某富居住使用。此后五十余年一直由邢某琳、邢某富的后代居住。1998年，被上诉人主张该一目两格房的所有权，并于2000年诉至法院。以上事实有1946年9月14日的房契、1983年房屋分书、双方当事人陈某、原审现场勘验图为证。证据均经质证，足以认定。
本院认为，本案系历史遗留的房屋权属纠纷。争议焦点为现争执的一目两格房所有权归属问题。被上诉人辩称争议房屋系其父于1946年9月14日向上诉人之父、第三人之祖父两人以46万大元购得，产权应归被上诉人。上诉人上诉称，该争议房尽管在契约中约定卖给被上诉人之父，但该契约并未实际履行，房款未付，房屋也未实际交付转移，争议房一直由上诉人居住，故所有权应属上诉人。根据民法物权原理，房屋所有权转移要件是办理过户登记，取得房产证即取得所有权。但由于该争议房属历史遗留问题，只要具备了必要条件，即可取得房屋所有权。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定，买卖双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违约行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效。根据最高人民法院有关批复，该《意见》第56条适用于1983年《城市私有房屋管理条例》颁布之前的房屋买卖纠纷。从本案双方订立的房屋买卖契约看，双方订立契约自愿，买方已当日付清房款，两目房屋已交付买方使用，但争议的一目两格房未交付买方，而是由卖方继续居住使用。尽管买卖契约已履行了大部分，但争议的一目两格房并未交付买方，合同部分内容尚未履行。历史遗留房产纠纷，房屋所有权转移的条件，一是买方付清房款，二是卖方交付房屋，买方实际管理并使用房屋。欠缺任何一个条件，房屋所有权不发生转移。故本案争议的一目两格房屋因未实际交付而使所有权并未转移给买方。而买方又未在诉讼时效内要求卖方履行合同，现已过违约的追诉时效。上诉人上诉有事实法律依据，应予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销乐东黎族自治县人民法院(2002)乐民初字第X号民事判决；
二、驳回邢某丙关于争议的一目两格房归其所有的诉讼请求。
一、二审案件受理费共400元，由被上诉人邢某丙负担。
本判决为终审判决。
审判长武雪丽
审判员苏庆华
代理审判员吕志飞
二○○二年十月十日
书记员蓝海燕
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