重庆市第三中级人民法院
民事判决书
（2011）渝三中法民终字第X号
上诉人（原审被告）:李某，女。
委托代理人：崔某某，男。
被上诉人（原审原告）：冉某，女。
委托代理人：王某某（冉某之夫）。
被上诉人（原审被告）：张某乙，男。
上诉人李某因与被上诉人冉某、张某乙合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院[2011]丰法民初字第xx号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某及其委托代理人崔某某，被上诉人冉某及其委托代理人王某某、被上诉人张某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，张某乙与李某于1967年恋爱结婚。2007年8月14日，冉某与张某乙签订房屋抵押协议，该协议载明：“兹有本人（张某乙，以下简称甲方，）原向冉某同志（以下简称乙方）借款，根据现本人的能力无力偿还，特将移民门面（滨江三支路X#门面）用于抵债，双方经过协商，在平等自愿的原则下，达成如下协议：一、甲方自愿将滨江三支路X#门面作价肆万元，作为还清乙方债务；二、甲方领到房屋产权证后，立即协同乙方前往有关部门办理房产过户手续，其办理过户手续费甲、乙双方各付一半；三、甲方协助乙方办理水、电、气等户头，其费用由乙方自付；四、违约责任：如一方违约，应付另一方房屋总价的10%作为违约金付给守约方。以上协议由甲、乙双方及中证人签字生效，一式两份由甲、乙双方各执一份。甲方：张某乙签名；乙方：冉某签名；证人：陶文雄签名。”同月31日，冉某又与张某乙签订房屋抵押协议，该协议将双方于2007年8月14日达成协议的第一条变更为：“一、甲方自愿将滨江三支路X#门面作价陆万元，作为还清乙方债务。”其余内容未作变更，张某乙在该协议批注：“此协议为正式协议，另一协议作办房产手续用。”同年9月1日，冉某与张某乙签订租房协议，该协议载明：“甲方：冉某，乙方：张某乙，乙方向甲方租门市一间，位于滨江三支路X#门面，双方就有关事宜达成如下协议：一、租赁日期：期为一年，以2007年9月1日至2008年8月31日，期满按市场价续订；二、租金每年陆佰元，每半年支付一次，先付后租……”
2009年11月18日，张某乙领取讼争房屋登记为张某乙的房屋权属证书。2011年3月30日，张某乙将讼争房屋以本人名义出租给王某福使用。2011年6月30日，张某乙与李某在一审法院调解离婚时约定，讼争房屋归李某所有。同年8月2日，讼争房屋的权利人变更为李某。2011年8月，冉某诉至一审法院，请求1、确认其与张某乙签订的房屋买卖合同成立、有效；2、张某乙、李某协助办理讼争房屋产权过户登记、水、电、气过户，产权过户费用由双方各承担一半，水、电、气过户费用由原告承担；3、张某乙、李某向其支付违约金6000.00元。
一审法院主持调解时。张某乙同意向冉某支付借款本金x.00元，x.00元利息，讼争房屋归其所有，冉某不同意，故调解未成。
一审法院认为，冉某与张某乙于2007年8月31日订立的合同，虽名称为房屋抵押协议，但结合双方当事人的订约的合意，合同具体内容，订约目的，合同条文的上、下文之间的联系及相关法律事实，根据合同意思表示解释的规则，该合同真实意思表示应为房屋作价抵债合同，并非房屋抵押合同。故张某乙以该合同系房屋抵押合同非房屋买卖合同抗辩的理由不能成立。上述合同系双方当事人真实意思的表示，双方的本意是房屋作价抵债，不违反法律、行政法规禁止性、效力性规定，据合同自由和诚实信用的合同法原则，该合同依法成立、有效，依法受法律保护。冉某请求确认该房屋作价抵债合同成立、有效的主张，予以采纳。冉某在张某乙处的债权已作购买讼争房屋的购房款抵消，张某乙、李某应协助冉某对讼争房屋的产权、水、电、气户头变更登记。张某乙明知其已将讼争房屋作价抵债归冉某所有和违约赔偿的约定，仍向房屋产权登记部门申请将讼争房屋登记为其所有，该行为违反诚实信用原则，构成根本违约，应向冉某承担约定的违约责任。冉某请求张某乙承担违约金6000.00元的主张，予以采纳。本案讼争房屋虽系李某与张某乙在夫妻关系存续期间的合法夫妻共同财产，张某乙于2007年8月31日将该房屋作价抵债时，冉某作为合同相对方以一般社会人的生活经验，有理由相信张某乙有处分夫妻共同财产的权利。为交易安全的价值所倡导，亦为合同正义的原则，应当维护冉某的合法权益。故李某以“讼争房屋在2011年其与张某乙离婚时已约定归其所有、张某乙处分房屋其不知情、其现居住在讼争房屋内”的抗辩理由，不能成立。如李某认为张某乙侵害了其的合法财产权益，可另行起诉。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款和最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条及《中华人民共和国合同法》第二条第一款，第八条，第一百三十条，第一百三十五条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十四条的规定，判决：一、冉某与张某乙于2007年8月31日订立的房屋作价抵债合同成立、有效；二、判决生效后10日内，张某乙、李某协助冉某办理座落于丰都县X镇X路×号×层，建筑面积38.36m2的房屋过户登记归冉某所有，过户登记的全部税、费（以正式票据为准）由冉某与被告张某乙各承担50%；三、判决生效后10日内，张某乙、李某协助冉某办理座落于丰都县X镇X路×号房屋的水、电、气户头归冉某使用，水、电、气过户的全部费用由冉某承担；四、判决生效后十日内，张某乙支付冉某违约金6000.00元。案件受理费1300.00元，依法减半收取人民币650.00元，由张某乙承担。
上诉人李某不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。其理由是：讼争房屋原系其与张某乙的夫妻共同财产,讼争房屋一直是其与张某乙管理和使用，该门市前半部分由我们租给王某福修车，后半部分由其与张某乙居住，冉某从未主张某乙房屋和租金。张某乙处分时其不知情，讼争房屋在2011年其与张某乙离婚时已约定归其所有并办理了过户手续。冉某与张某乙于2007年8月31日签订的合同名称为房屋抵押协议，不是房屋买卖，现张某乙愿意偿还借款本息。抵押但未登记，依法不能对抗其享有房屋所有权。
被上诉人冉某辩称，其与张某乙于2007年8月31日签订的合同虽然名称为房屋抵押协议，但从合同的内容、双方的真实意思及实践履行情况均证实，该合同属房屋买卖合同。其已支付购房款，张某乙也按时支付房屋租金，每次支付租金时李某是知情的，李某与张某乙是假离婚，其真实目的是房屋价格上涨借假离婚达到非法目的。请求维持原判。
被上诉人张某乙辩称，其在2003年4月向冉某借款4万元，后来法院执行其欠丰都县X镇信用社借款时，冉某为其代还2万元。冉某要求将借款6万元抵作购买讼争房屋，双方签订上述协议约定的是房屋出售。其也按合同支付了租金。因2007年8月31日协议名称写的是抵押，现不同意出售房屋，同意向冉某支付借款本息。
本院二审查明：1、2003年4月，张某乙向冉某借款4万元，2007年8月，一审法院执行张某乙欠丰都县X镇信用社借款时，冉某为张某乙代还2万元。冉某与张某乙商定张某乙将讼争房屋出售给冉某，张某乙所借冉某的6万元抵作冉某购买讼争房屋的购房款，双方并于2007年8月14日，8月31日签订上述协议。2007年9月1日，冉某与张某乙签订租房协议。讼争房屋一直由张某乙、李某居住或管理，张某乙一直按租房协议向冉某支付租金。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案双方争议焦点是：1、张某乙与冉某于2007年8月31日所签订协议的性质是房屋买卖还是房屋抵押；2、张某乙未经李某同意而处分夫妻共同财产的行为是否有效。
关于张某乙与冉某于2007年831日所签订协议的性质问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。张某乙与冉某在协议中明确约定：张某乙自愿将讼争房屋作价6万元出售给冉某，张某乙借冉某的6万元债务抵作购房款，张某乙协助办理房产过户手续并负担一半的办理过户手续费。结合张某乙与冉某签订并已实际履行的租房协议等案情，一审认定张某乙与冉某于2007年831日所签订协议实为房屋买卖合同并非房屋抵押合同，并无不当。
关于张某乙未经李某同意而处分夫妻共同财产的行为是否有效问题。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效&#x;但第三人善意&#x;有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。其法律精神是非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定时，夫妻双方应当平等协商，达成共识，共同对外作出决定；从保护善意第三人及交易安全的角度，夫妻一方与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为之行为后果，一般适用表见代理的，即夫或妻一方所为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。本案中，张某乙与冉某签订房屋买卖协议时，讼争房屋未登记。签订上述协议后，张某乙租赁讼争房屋，并一直按协议向冉某交付租金，证明讼争房屋已经完成交付。李某与张某乙作为夫妻长期居住在讼争房屋内，对张某乙处分讼争房屋并支付租金应当知情，但未依法提出异议。故冉某在本案中善意无过失，张某乙未经李某同意而处分夫妻共同财产的行为应当有效。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法予以维持。李某的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由李某负担。
本判决为终审判决。
审判长xxx
审判员xxx
代理审判员xxx
二○一二年二月十三日
书记员xxx
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