海南省洋浦经济开发区中级人民法院
民事判决书
(2001)浦中民终字第X号
上诉人(原审被告)陈某，男，X年X月X日出生，汉族，海南省洋浦经济开发区管理局新英湾办事处干部，住所（略）。
被上诉人(原审原告)洋浦九州实业有限公司，住所海南省洋浦经济开发区国际商业广场。
法定代表人张某某，该公司总经理。
委托代理人钟某某，女，X年X月X日出生，汉族，该公司职员，住所（略）。
上诉人陈某因与被上诉人洋浦九州实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省洋浦经济开发区人民法院(2001)浦民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈某，被上诉人洋浦九州实业有限公司委托代理人钟某某，证人陈某圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：1998年9月8日，原被告双方签订一份《房屋租赁合同》，原告将其洋浦国际商业广场八间房屋出租给被告，租金每月800元，租赁期限为6个月，至1999年3月8日止。双方还约定了租金交付办法、违约责任等事项。被告还写下一份担保书，保证如住户欠交房租，则由被告承担。合同签订后被告将八间房屋交给八户居民居住。合同签订时被告交纳了第一个月的租金。以后原告又收到七个月的租金。租赁期限满时，原告请求被告退房，被告仅在口头声明不再续租，但未实际交还房屋。2000年2月16日，原告向被告发出催款通知，要求被告交纳房租。
原判还认定，在承租人承租的房屋中居住的八户居民，自承租起再未变动，不包括被告。
原判确认了以下证据：原告提交的房屋租赁合同、担保书、催款通知，原被告陈某。
原判认为：原被告双方签订的房屋租赁合同，主体资格合格，内容合法，应为有效合同。被告签订合同时交纳了第一个月租金，双方的租赁关系就此确定。被告将房屋作何用途以及以后的租金由谁交纳都不应影响这种关系的实质成立。被告将房屋交给亲友居住，对此原告知情，但被告方并未向原告征求将房屋转租的意见，庭审中双方也未提及转租问题，因此本案不存在转租关系，房屋租赁合同的承租人是被告。被告辩称八户居民是实际住户，应为承租人的说法不成立。被告在履行合同的过程中，依约交纳了六个月租金，合同期满后没有将房屋交还原告，而是继续使用并又交纳了两个月房租，原告对此没有异议，并主张由被告继续交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方签订的《房屋租赁合同》应继续有效，租赁期限应为不定期。原告在发出催款通知后被告仍不交纳房租，现原告请求解除租赁合同，由被告交纳租赁期间的租金的主张符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，应予支持。被告延期交付房租，给原告造成一定经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，原告请求被告承担租金的利息损失，应予支持，但租金并非贷款，原告请求按同期银行贷款利率标准计算利息的请求不予支持，利率标准按一年期定期存款利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，原审法院判决：一、被告陈某应于判决生效后十日内支付所欠原告租金本金（略）元，并承担利息损失419．52元(计息标准为年息2．25％，计息时间为1999年6月7日至判决时止，共23个月)两项合计为（略）．52元。二、解除双方房屋租赁合同。案件受理费737．8元，由被告承担。
上诉人陈某上诉称：原审判决事实不清，理由不足。上诉人出面与被上诉人签订房屋租赁合同，是为了完成开发区工委和管理局交给的白沙村搬迁任务，受八户村民之托所为，是工作行为，而非个人行为。合同期限只有半年，合同生效期间，上诉人交纳了六个月的租金。合同到期后，上诉人多次声明不再代理白沙村村民续租房屋，并与被上诉人在洋浦负责招租的杨林明一起察看了每一间房子，确信无损害后将房子交还了被上诉人。八户村民不肯退房，属强占他人住房，被上诉人不仅没有提出异议，而且与其订立了口头协议，并由杨林明代表公司发了降低房租的通知。这足以证明合同到期后承租人已由上诉人变为八户村民，已与上诉人无关。原审判决不当，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人洋浦九州实业有限公司答辩称：上诉人称其是起政府代理人的作用，无非是想拉政府作保护伞，其在原审期间答辩时已承认是受亲友所托，因而这一主张是站不住脚的。合同期满后，上诉人并未退租，而且在续租期间交纳了两个月的房租，房子至今未退，被上诉人也从没有同八户村民另签合同，原租赁合同继续有效。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明：1998年因洋浦港二期工程决定开工，洋浦经济开发区X组织白沙村村民搬迁，具体搬迁工作由新英湾办事处负责。上诉人陈某作为新英湾办事处的工作人员，参与了搬迁的动员、组织工作。为解决白沙村八户亲友的临时住房问题，陈某以自己的名义于1998年9月8日同被上诉人洋浦九州实业有限公司(以下简称九州公司)签订了一份房屋租赁合同。双方约定，九州公司将其洋浦国际商业广场115、117、119、121、123、125、127、X号面积为800平方米的房屋出租给陈某，期限6个月，从1998年9月8日起至1999年3月8日止，租金每月800元；未经出租方许可，承租人不得私自转租他人，否则按租金五倍罚款；合同期满后如出租方的房产继续出租或出卖，承租方享有优先权。合同签订的当日，陈某向九州公司交纳了一个月的房租，并出具了一份担保书，承诺“如果八家房客欠房租，由我个人承担”。合同签订后，陈某将所租房屋交给白沙村八家亲友使用，其本人并未入住。自合同签订后的第二个月起，九州公司指派本公司职员杨林明负责收取房租。杨林明按陈某的指定，每月到八户村民中的白沙居委会干部陈某圣处收取当月租金，合同期内陈某圣如数交纳了应交房租。合同期满后陈某圣又交纳了两个月的租金1600元，之后因住户嫌房租太高，未再交纳。1999年9月初，双方曾找新英湾办事处副主任刘喜成进行协调。根据协调结果，九州公司杨林明将一份由刘喜成起草打印的通知发给了各住户，通知各住户自1999年8月起每间房租降为50元，但5、6、7三个月的房租仍为每间100元。但八户村民仍未交纳房租，也未退房。2001年2月16日，九州公司向陈某发出催款通知，要求其将所欠租金（略）元于2001年3月1日前付清。陈某则以合同已到期，合同期内的租金由其负责，期满后的租金与其无关为由拒付。九州公司遂起诉至原审法院，请求判令陈某支付房租（略）元及同期银行利息，并判令其退还所租八间房屋。
本院确认如下证据：房屋租赁合同，陈某出具的担保书，陈某年、陈某圣的证言，新英湾办事处、白沙居委会的证明，本院对杨林明的调查笔录、九州公司的催款通知，一二审庭审笔录。
本院认为：上诉人陈某与被上诉人九州公司之间签订的房屋租赁合同，符合法律规定的有效要件，应为有效合同。陈某虽然是新英湾办事处的工作人员，在白沙村搬迁过程中有动员、帮助村民搬迁的工作任务，但自己直接作为合同的一方主体为村民订立民事合同，超出其职责范围，新英湾办事处事后也未对其行为进行追认，故陈某订立合同的行为属个人民事行为，应自行承担相应的民事责任。陈某上诉时辩称其签订合同是工作行为，此理由不能成立。陈某签订合同后，始终没有入住所租房屋，但这并不表明其不是承租人。公民租赁房屋后可以自己使用，也可交于他人使用，只要不违反合同约定的条件，如何使用是承租人的自主权。本案中陈某虽将所租房屋交于八户亲友居住，但其并未从中收取任何费用，不属转租行为，不违反合同有关禁止转租的约定。6个月的合同期内，陈某自己交纳了一个月的房租，又指令住户之一的陈某圣代其向八户村民收缴以后每月的房租，由陈某圣统一交给九州公司，陈某圣于合同期内交纳了五个月的房租4000元，应视为陈某履行了合同约定的交租义务。合同对到期后的租赁房返还方式未作明确约定，双方在合同到期后也未就是否继续履行合同及交付房屋问题进行磋商，而房屋则仍由陈某圣等八户村民继续居住。在九州公司与八户村民因租金问题而发生争议时，九州公司负责收取房租的杨林明，根据新英湾办事处副主任刘喜成的协调，向各住户发出了自1999年8月份降价及催交房租的通知。从上述情况可以推定，九州公司此时知道或应当知道履行租房合同的是陈某圣等八户村民，而不再是陈某。因此，合同到期后，租赁合同的承租人已经发生了变化，陈某与九州公司之间已不再具有租赁合同关系，合同期满后所发生的租金自不应再由陈某负担，被上诉人的诉讼请求不能支持。本案合同的履行期限为1998年9月8日至1999年3月8日，合同的履行期限并不跨越《中华人民共和国合同法》实施之日，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条第二款的规定，本案应适用《中华人民共和国经济合同法》，而不应依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定认定原租赁合同继续有效。从本案的社会效果看，陈某与九州公司签订合同，虽带有为亲友帮忙的性质，但同时也是基于完成搬迁任务的工作需要，自己并未使用所租房屋。在合同履行的整个过程中，陈某未从中牟取任何经济利益。在此情况下，如果仍然认定其应对合同到期后他人住房产生的债务承担责任，不仅不符合权利义务相一致原则，而且判决结果不易为公众所接受，社会效果不好。综上，原审判决认定事实错误，适用法律失当，应予纠正。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项的规定，判决如下：
一、撤销海南省洋浦经济开发区人民法院(2001)浦民初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人九州公司的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费共1461．56元，由被上诉人九州公司负担。二审诉讼费陈某已交纳，九州公司应于判决生效后七日内将此款支付给陈某。
本判决为终审判决。
审判长孟励
审判员涂文安
审判员羊茂明
二○○一年八月二十三日
书记员裴颉
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