广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州市和正实业有限公司，住所地：广州市天河区黄埔大道西陶育路X号之五。
法定代表人李某某，职务：总经理。
委托代理人符忠，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)苏某某，男，X年X月X日出生，汉族，无固定职业，住（略）。
上诉人广州市和正实业有限公司因租赁合同纠纷，不服广州市海珠区人民法院(2003)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告苏某某于2003年11月27日向原审法院起诉称，1999年5月4日，其与广州市中企置业有限公司签订《广州市X路瑞宝花园肉菜市场铺位租赁协议书》，租期自1999年7月1日至2004年6月30日止。2003年4月1日，瑞宝花园肉菜市场由被告接管，其将租金、管理费、水电费交给被告。由于管理不好，2003年10月23日瑞宝花园肉菜市场停止供水电，离合约期满差244天，其按时交租、管理费、水电费，但没有水电使用。故起诉要求：1、解除《瑞宝花园肉菜市场铺位租赁协议书》；2、被告退回押金1000元、装修费468.5元；3、被告赔偿经济损失（略）元(每天80元，共244天)、车费33元、资料费120元、复印5元。
被告广州市和正实业有限公司辩称，其司与原告未签订过租赁协议，原告依据已解除的《市场协议书》起诉其司完全属于主体错误。其司从未与原告建立租赁关系，依法不应承担合同义务，请求法院驳回原告的起诉。
原审法院经审理查明：1999年4月1日，广州瑞宝房地产开发有限公司(以下简称瑞宝公司)与广州市中企置业有限公司(以下简称中企公司)签订《场地租赁协议书》，约定瑞宝公司向中企公司提供海珠区瑞宝花园宝丰街宝华楼X－X号首层，面积约为1641平方给中企公司投资建办室内肉菜市场，并允许中企公司对外招商发展企业，使用期自1999年4月1日至2009年4月15日。1999年5月4日，中企公司与苏某某签订《瑞宝花园肉菜市场协议书》，约定中企公司向苏某某提供海珠区瑞宝花园肉菜市场钟表类后楼梯口侧作经营钟表使用，使用期自1999年7月1日起至2004年6月31日止。铺位每月每档场地使用补偿费为350元，从第二年起以逐年10%递增收取。在签订协议之日，苏某某向中企公司交纳1000元铺位押金，在合约期满后，各种应缴费用缴清后，押金无息退回。中企公司有偿提供市场内一切水、电、卫生、保安联防、保险等服务，费用由苏某某支付；苏某某在每月缴交场地使用补偿费时，同时缴交50元/月的市场卫生费、保安费。同日，苏某某交纳押金1000元、开业广告费200元给中企公司。
2002年4月10日，广州仲裁委员会以(2001)穗仲案字第441－X号裁决书作出裁决：一、解除申请人瑞宝公司和被申请人中企公司的租赁协议，被申请人在本裁决书送达之日起30日内自行清理退出场地，将承租的场地交回申请人，若被申请人未能在本裁决规定期限内退出场地，应继续按每平方米16.94元计付退场前的租金；二、被申请人向申请人支付拖欠的租金（略）.88元等。中企公司不服该裁决书，向广州市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决。广州市中级人民法院以(2002)穗中法仲审字第X号民事裁定书：驳回申请人中企公司请求撤销广州仲裁委员会(2001)穗仲案字第441－X号裁决书的申请。2002年11月4日，由魏文财、梁桂甜等四人(甲方)与瑞宝公司(乙方)的代理人胡福传签订《协议书(委托管理)》，约定乙方于今日起正式接收瑞宝肉菜市场，甲方代表中企公司肉菜市场移交场地和原承租人档案资料25份，场地设施、用品暂不清点，由乙方继续管理；乙方委托甲方和原工作人员梁桂甜、刘伦青、严崇祐等四人继续管理市场负责市场的管理等。2003年3月18日，广州市国土资源和房屋管理局核发海珠区X路X街X－X号首层房屋的《房地产权证》，该证载明房屋的权属人是广州市和正实业有限公司(以下简称和正公司)。2003年5月30日，瑞宝公司(乙方)与和正公司(甲方)签订《合作处理瑞宝花园肉菜市场物业交接事宜的协议》，约定2002年12月30日双方签订关于瑞宝花园肉菜市场第十八块物业的商品房买卖合同，根据合同约定，乙方应于全部房款收齐后即将宝丰街X－X号2002.3平方米的肉菜市场等十八块物业全部交付甲方，2003年3月31日甲方已将全部的购房款付给乙方。但物业中最有经济价值的宝丰街X－X号2002.3平方米的肉菜市场物业至今未能实现交楼。为尽快交楼，甲方同意派员在乙方清退肉菜市场现有管理人员之时介入肉菜市场的管理，但此举不视为肉菜市场物业双方正式交接。从甲方介入管理市场之日起，现有市场小档主应缴的全部租金收入除用于甲方管理市场的费用外，如有剩余的租金，则作为乙方对甲方已支付的肉菜市场购房款的资金成本损失的部分补偿。双方一致同意尽早动员小档主提前中止租约退场，小档主提前中止或终止合约所产生的应给予小档主的补偿费及铺位押金清退由乙方负责承担，小档主全部退场之日为乙方正式将肉菜市场物业交付甲方之日。2003年5月9日由甲方正式介入市场管理，乙方负责将当日起乙方委托代管方已收取的所有租金、水电等费用以及相关的市场管理和财务资料移交给甲方。2003年10月13日，广东省广电集团有限公司对宝丰街X－X号X楼发出《欠费用户停止供电执行通知书》，决定从2003年10月27日对该户停止供电。2003年10月，供电部门对宝丰街X－X号X楼停止供电。苏某某向瑞宝花园肉菜市场管理办公室交纳了2003年5－11月的租金、杂费等，其中2003年5、6月的租金由和正公司开具了发票给苏某某。
原审法院认为，原告与中企公司签订协议书，约定中企公司向原告提供海珠区瑞宝花园肉菜市场钟表类后楼梯口侧作经营钟表使用，使用期自l999年7月1日起至2004年6月31日止，之后该场地一直由原告使用。2003年3月18日被告正式购买了上述市场的物业，成为物业的所有权人，依照“买卖不破租赁”的原则，被告购买了上述物业后，应承担上述物业原权利人与承租户已形成的租赁关系的权利义务。而被告购买上述物业后，也以自己的名义收取了原告交纳的租金，并开具发票给原告，据此应当认定原、被告之间事实上也形成了租赁关系。因此被告作为出租方，有义务提供承租人使用租赁物的必要条件，该场地于2003年10月经供电部门通知并正式停电，原告从事的是修理钟表的行业，没有电力供应必然会对其正常的经营活动造成影响。故原告要求解除租赁关系有理，予以支持。由于场地不具备使用条件，确实给原告造成了一定的损失，故被告应从接管该市场之日(2003年5月30日)起至原、被告之间的租赁关系解除之日止给予原告赔偿，该赔偿金酌情以50元/日为宜。至于被告辨称其虽然已购买了上述物业，但实际上未接收上述物业，其未正式对上述物业行使所有权问题。由于被告是否与原物业的权利人交接物业的管理权，是被告与原物业权利人的内部关系，这并不影响被告作为物业的所有权人依法定承担与原告因买卖不破租赁而产生的租赁关系。因此对被告认为原告依据已解除的《市场协议书》起诉其公司完全属于主体错误，其公司从未与原告建立租赁关系，依法不应承担义务的抗辩理由不予采纳。至于租赁场地的押金、装修费收据，是由中企公司开具，被告称没有收过原告的该费用，原告也没有提供证据证明中企公司已经将该费用转交给了被告，因此对原告要求被告退还押金和装修费的诉讼请求，本案不予处理，原告可另循法律途径解决。而原告要求被告赔偿车费33元、资料费120元、复印费5元，并无事实和法律依据，故对此不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、二百二十九条之规定，于2004年2月9日作出如下判决：一、解除原告苏某某和被告广州市和正实业有限公司之间的租赁关系。二、被告广州市和正实业有限公司在本判决生效之日起十日内按每日50元的标准支付从2003年5月30日起至本判决生效之日止的赔偿金给原告苏某某。三、驳回原告苏某某的其他诉讼请求。案件受理费956元由被告负担856元，原告负担100元。
一审宣判后，广州市和正实业有限公司不服，向本院提起上诉，认为：一、一审判决没有明确认定上诉人购买诉争物业前被上诉人苏某某与他人形成的租赁关系的性质和效力。1.苏某某与中企公司签订的转租合同已被依法解除、终止。根据合同相对性原则，苏某某如因中企公司违约造成损失，应直接向中企公司追偿。中企业公司违反《场地租赁协议书》向瑞宝公司缴纳租金的约定，经仲裁裁决解除瑞宝公司与中企公司的租赁协议。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条以及《广州市房屋租赁管理办法》第三十六条的规定：“转租期间、原租赁合同变更、解除或终止的，因转租签的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。”因此，苏某某和中企公司转租签订的《瑞宝花园肉菜市场协议书》也同时被解除和终止。苏某某诉请上诉人承担违约赔偿责任属主体错误。2.苏某某和中企公司签订的转租合同解除、终止后，瑞宝公司和苏某某虽没有签订租赁合同，但苏某某仍继续使用场地，说明苏某某与瑞宝公司重新形成了租赁关系，属于不定期租赁。瑞宝公司和苏某某均可以随时解除合同，一审判决以买卖不破租赁原则处理不当。二、上诉人和正公司从未与被上诉人苏某某签订过租赁合同或补充协议，因此和正公司和苏某某建立的是不定期租赁关系，双方均可随时解除合同。苏某某认为自2003年10月28日承租场地停电，导致时无法经营向一审法院提出终止不定期租赁关系，说明苏某某在2003年5月至10月28日期间正常使用档位，而且苏某某没有提交任何证据证明其未能经营钟表每日损失50元，一审法院随意酌情判决上诉人赔偿被上诉人苏某某从5月30日起至判决书生效之日止每日50元的损失，超越苏某某诉请范围，且缺乏法律依据。故上诉请求：撤销原审判决，由被上诉人承担一、二审诉讼费。
被上诉人苏某某除答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求外，认为还应判决上诉人支付被上诉人支出的车费和资料费。
本院查明的事实与原审查明的事实基本相同。
本院认为，被上诉人苏某某是依据其与中企公司的《瑞宝花园肉菜市场协议书》而取得广州市海珠区瑞宝花园肉菜市场钟表类后楼梯口侧商铺。上址原是瑞宝公司所有的房产，瑞宝公司与中企公司订立的《场地租赁协议书》明确约定中企公司用于投资办室内肉菜市场，并允许中企公司对外招租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”因此本案苏某某对上述商铺拥有合法租赁权，包括对商铺的占有和使用。上诉人和正公司援引的广东省、广州市的相关地方性法规和行政规章只是赋予转租合同的当事人在租赁合同终止后可行使解除权，而目前法律没有明文规定出租人与承租人解除租赁合同的效力必然导致承租人与次承租人转租合同的终止。因此，和正公司在没有证据证明苏某某与中企公司之间的转租合同已通过协商或司法途径解除的情形下，上诉认为瑞宝公司与中企公司解除租赁合同的效力必然导致苏某某与中企公司转租合同的终止，缺乏依据。更且，瑞宝公司与和正公司签订的《合作处理瑞宝花园肉菜市场物业交接事宜的协议》也有双方同意尽早动员小档主提前中止租约退场的内容，由此证明瑞宝公司和和正公司是知道苏某某与中企公司之间的转租合同的有效存在。
上诉人和正公司向瑞宝公司买受取得该物业后，应继续履行苏某某与中企公司签订的上述转租合同，在苏某某依约交租给和正公司情况下，和正公司上述场地在2003年10月27日被供电部门停电，导致苏某某未能从事正常经营活动的损失是现实存在的，故原审考虑苏某某从事钟表修理的实际经营状况，酌情判决和正公司以50元/日的标准赔偿苏某某经济损失并无不当。和正公司主张不予赔偿的上诉请求，理据不足，本院不予支持。经查，供电部门开始停电是2003年10月27日，苏某某本案也是以停电为由，请求和正公司赔偿经济损失至转租合同期满时止，因此原审判决和正公司赔偿苏某某损失的起止时间从接管该市场之日(2003年5月30日)起至判决生效之日，明显超出苏某某的诉请范围，且缺乏事实依据。和正公司该项上诉请求有理，本院予以支持。
根据最高人民法院《关于民事审判方式改革问题的若干规定》第36条的规定：“被上诉人在答辩中要求变更或者补充一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查。”本案被上诉人苏某某二审答辩要求补充一审判决内容，支持其车费和资料费的赔偿请求，因其没有提出上诉，故依法不予审查。审查原审判决认定事实基本清楚，处理部分欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项，参照最高人民法院《关于民事审判方式改革问题的若干规定》第36条之规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院(2003)海民三初字第X号民事判决第一、三项及受理费负担决定；
二、变更广州市海珠区人民法院(2003)海民三初字第X号民事判决第二项为：广州市和正实业有限公司在本判决送达之日起十日内，按每日50元的标准支付从2003年10月27日起至2004年6月30日止的赔偿金给苏某某。
本案二审受理费956元(和正公司已预付)，由上诉人广州市和正实业有限公司负担856元，被上诉人苏某某负担100元。和正公司多付的100元，本院不予退回，由和正公司在应付苏某某的款项中扣减。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
审判员万力平
代理审判员黄晓清
二OO四年九月十二日
书记员林璐璐
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