原告：李某，女，X年X月X日出生，汉族，江苏省滨海市X区X路X号，系上海市食品集团退休职工。
委托代理人：刘文海，甘肃陈兴国律师事务所律师。
被告：于某，男，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住（略），系张掖市政府驻上海办事处干部。
被告孟某，女，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市X区农机局家属楼X单元X室，个体户。
委托代理人：张小龙，甘肃雪山律师事务所律师。
原告李某与被告于某、孟某确认合同无效纠纷一案，本院于2012年3月2日立案受理。依法由代理审判员侯红梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托代理人刘文海、被告于某，被告孟某及其委托代理人张小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某诉称：原告与被告于某系夫妻关系。1993年，双方共同购买了张掖市计量检定测试所位于某州市场南口东侧X号楼西单元X房屋一套，个人占70%的产权。2011年10月17日，被告于某与张掖市计量检定测试所签订房地产买卖契约，购买了该所占有的30%产权，并办理了房屋所有权证和土地所有权证。2012年2月13日，被告于某未经原告同意与被告孟某达成房地产买卖协议，将夫妻共有的上述房地产出售于某告孟某。原告得知后即提出异议，并向房产管理部门提出异议登记申请。被告于某擅自处分夫妻共同财产，侵犯了原告的合法权益，现诉讼要求确认两被告签订的房地产买卖契约无效，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告于某辩称：原告所诉属实，我与孟某达成房地产买卖契约时并未征得我妻子的同意，故该协议无效。
被告孟某辩称：两被告的父辈即有交情，因于某夫妇均长期在上海居住，被告于某提出准备出售诉争房屋，并说儿子留学缺钱。2012年1月7日，被告于某正式与我协商出售房屋事宜，并通过短信往来反复磋商房款，短信的内容反映了于某与其妻李某经协商确定了房款，双方最终商定房屋价款为130000元。2012年1月14日，我向被告于某支付50000元，2月16日支付了30000元，下剩的50000元由我丈夫向于某出具了欠条。同时被告于某将房屋所有权证和土地使用权证交付与我，房屋所有权证的共有情况登记为于某单独所有。2012年2月13日，我与于某到产权交易中心办理产权转移登记，房产管理部门于2月23日进行了发证公告。显然于某、李某夫妻是共同协商同意出售房屋的，现原告以其不知情为由要求确认合同无效的主张不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告与被告于某系夫妻关系，双方于1981年10月21日登记结婚。被告于某原系张掖地区计量检定测试所职工，1993年12月，该所将其位于某州市场南口东侧X号楼西单元X室（建筑面积为61.5平方米）出售于某告于某，个人所占产权比例为70%，单位产权占30%。2011年11月10日，被告于某与张掖市计量测试检定所签订一份房地产买卖契约，约定由被告于某购买上述房屋的全部产权。2012年1月4日和17日，被告于某取得上述房屋的房屋所有权证和土地使用证，房屋所有权证的共有情况登记为单独所有。
被告于某与被告孟某的父辈素有交情，原告李某与被告于某长期生活在上海。2012年1月7日，两被告口头达成房屋买卖合同，约定由被告于某将上述房屋出售给被告孟某，房屋价款为130000元；1月14日和2月16日，被告孟某向被告于某分别支付房款50000元和30000元，下剩的50000元房款由被告孟某丈夫辛强向被告于某出具了欠条。2012年2月13日，两被告到张掖市房屋产权交易中心办理房屋所有权转移登记手续，按115000元的计税金额缴纳了契税，同时签订了备案的房地产买卖契约。2012年2月23日，张掖市房产管理局在《张掖日报》上刊登发证公告，原告在期限内向该局提出异议，并申请了异议登记，遂引起诉讼。
另查明：2012年1月7日至2月20日期间，被告于某多次通过手机向被告孟某的丈夫辛强发送短信，其中1月7日的两则短信内容为：我昨晚从你那回来，就打电话向我家领导汇报了，我家领导说因我们两家交情甚深，就从15万元降到13.5万元，这已是到位了；短信收某，内情尽知，我又打电话进行了认真沟通和协商，我家领导发话了，鉴于某方的深厚情谊，最低13万元，这已经很为难了，我得罪了我最重要的人，如你不能接受，请及时告知。2月14日的两则短信内容为：你今天把钱准备好，因为那面今天要换外汇，明天要把外汇汇到学校去；刚才还在电话了挨骂，说是谁买房谁承担费用，房子卖少不说倒还承担一半契税……2月20日的短信内容为：你就同情一下我，我家里人坚持不卖房子了……明天我把八万元给你送去，有关契税也给你付清，让我少挨些骂吧……
上述事实，有原告提交的结婚证、张掖市计量管理所文件、房地产买卖契约、房屋所有权证、异议书，被告提供的房屋所有权证、土地使用权证、收某、税收某用完税证、张掖市产权交易中心收某回执、《张掖日报》、手机短信及原、被告陈述在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为：根据我国婚姻法的规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有，除非当事人另有约定。本案被告于某所购的房改房属于某人享有单位给予的福利性待遇，系夫妻婚姻关系存续期间共同购买，房屋权属证书虽登记在于某名下，但根据最高人民法院关于某用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十九条的规定，上述房地产应认定为夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产，享有平等的处理权。根据婚姻法解释（一）第十七条第（二）项的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。我国物权法亦规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。本案双方争议的焦点是被告于某是否未经原告同意而擅自处分了夫妻共有房屋，被告孟某能否善意取得房屋所有权。两被告基于某日的交情对夫妻共有房屋的交易口头达成了协议，共有房屋的处分显然属于“非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定”，夫妻都没有代理对方作出或接受意思表示的权利，被告于某应该与原告李某取得一致意见，在一方没有明确授权的情况下，擅自转让共有房屋的行为即构成无权代理。通过于某与孟某丈夫的短信往来内容看，双方在磋商房屋价款的过程中，被告于某的短信内容的确反映了房屋价款是与家里人反复协商后确定的，短信中出现的“我家领导”“家里人”显然也属于某常生活中夫或妻一方对他人称呼配偶时所用的口语，基于某家早已相识的关系以及短信内容，被告孟某应当知道该房屋为夫妻共同财产，夫或妻在重大财产的处理上并没有法定的代理权，由于某告李某长期在外地工作生活，此时被告孟某应当尽到作为买受人通常应有的合理注意义务，该共有房屋的转让是否征得共有人的同意，合同签订和履行过程中于某是否有足以让其信赖的书面授权或书面的意思表示，被告孟某提供的短信只能反映被告于某与其之间的磋商，并未有原告明确的授权表示或直接作出意思表示的相关证据，应认定被告于某系擅自处分夫妻共有房屋，构成无权处分。被告孟某虽然支付了合理对价，但根据我国物权法第一百零六条的规定，善意取得的构成要件之一须为依照法律规定已经办理物权变动登记，本案不动产登记在客观上尚未实际完成，物权变动这一事实行为并未发生，故本案的情形不符合《物权法》关于某动产善意取得的要件。综上所述，被告于某擅自处分夫妻共有房屋，原告作为共有权利人对处分行为未予追认，故被告于某的无权处分行为应属无效。因合同无效造成的损失，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中国人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条一款，最高人民法院关于某用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条（二）项、最高人民法院关于某彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条的规定，判决如下：
确认被告于某与被告孟某形成的房屋买卖合同无效。
案件受理费70元，减半收某35元，由被告于某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某掖市中级人民法院。
代理审判员侯红梅
二0一二年四月二十六日
书记员曹淑萍【本案适用的法律法规】
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金;
(二)生产、经营的收某;
(三)知识产权的收某;
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零六条一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
最高人民法院关于某用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）
第十七条婚姻法第十七条关于"夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，应当理解为：
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
最高人民法院关于某彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）
89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
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