原告湖南众一房地产开发有限公司，住所地湘潭市X区X路以南。
代表人成某某，湖南众一房地产开发有限公司管理人代表。
委托代理人邹林华，湖南同升律师事务所律师。
委托代理人张解义，湖南同升律师事务所律师。
被告湘潭城市X区改造有限公司，住所地湘潭市X区X街X路X号。
法定代表人陈某，该公司总经理。
委托代理人王继文，湖南晶石律师事务所律师。
被告湘潭市两型社会建设投融资有限公司，住所地湘潭市X区X路X号市财政局办公楼一楼。
法定代表人喻某，该公司董事长。
委托代理人陈某军，湖南晶石律师事务所律师。
被告湖南昭山经济建设投资有限公司，住所地湘潭市X区X街道101大院X号（昭山示范区）。
法定代表人杨某，该公司总经理。
委托代理人聂波，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
委托代理人周某敏，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
第三人湖南省信托有限责任公司，住所地长沙市X路X号。
法定代表人朱某，该公司董事长。
委托代理人谭艳辉，上海建纬（长沙）律师事务所律师。
委托代理人阳海霞，上海建纬（长沙）律师事务所律师。
原告湖南众一房地产开发有限公司（简称众一公司，下同）诉被告湘潭城市X区改造有限公司（简称棚改公司，下同）、被告湘潭市两型社会建设投融资有限公司（简称两型投公司，下同）、被告湖南昭山经济建设投资有限公司（简称昭山经建投）、第三人湖南省信托有限责任公司（简称省信托公司）抵押合某纠纷一案，本院受理后，依法组成某某庭，于2012年5月11日公开开庭进行了审理，原告众一公司的委托代理人邹林华、张解义，被告棚改公司的委托代理人王继文，被告两型投公司的委托代理人陈某军，被告昭山经建投的委托代理人聂波、周某敏，第三人省信托公司的委托代理人谭艳辉、阳海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告众一公司诉称：2008年10月20日，原告与第三人省信托公司签订《人民币资金借款合某》，原告向第三人省信托公司借款5000万元，同时双方签订《抵押合某》，原告以众一国际项目在建工程40697.63进行抵押，抵押物价值经协商为（略）元，双方办理了抵押登记。2011年6月23日，省信托公司与三被告签订《债权转让协议》，将其对原告享有的债权（略）元转让给三被告。省信托公司于2011年9月13日向原告送达了债权转让通知书。2011年8月18日，经湘潭正茂房地产评估有限责任公司评估，作为抵押物的众一国际项目40697.63的房产的市场价值现已远远高于抵押时的协商价值，其中，X号房为临火炬南路第一层商业门面。现经房产局测绘队重新测绘，将房号变更为B座X号房，面积为4793.93，按照12037元3计算，价值为（略）元；X号房为临火炬南路第二层商业门面，现经房产局测绘队重新测绘，将房号变更为B座X号房，面积由8931.83变更为4732.63，按照4574元3计算，价值为（略）元。以上B座一、二层房产商业价值共计（略）元，超过了省信托公司申报的债权额（略）元，完全可以保证省信托公司债权的顺利执行。现因众一公司管理人为了完成某一国际项目的建设，与省建三公司签订了《建设工程施工合某》，约定以众一国际项目未售的商品房冲抵工程款，现原告超标的抵押的房产无法交付省建三公司，无法履行支付工程款的义务，另外，原告超标的抵押给省信托公司的房产无法对外销售，无法变现，不能清偿原告其他债权人的债务，也严重侵害了其他债权人的利益。请求人民法院查明事实，依法解除原告超标的抵押给省信托公司除B座X号房、B座X号房之外其他房产的抵押，保证众一国际项目的顺利完工及其他债权人债权的顺利实现。
被告棚改公司答辩称：1，答辩人对诉争房产依法享有抵押权。2008年10月20日，原告为了担保其向第三人省信托公司的借款5000万元，与第三人签订了《抵押合某》，抵押物为众一国际项目在建工程40697.63，并于2008年10月23日办理了抵押登记手续。2011年6月23日，省信托公司与包括我公司在内的本案三被告签订了《债权转让协议》，将其对原告享有的债权
（略）元于2011年8月12日予以转让，并于2011年9月13日书面通知了原告。根据上述事实以及我国《合某法》、《担保法》等法律法规的规定，答辩人、两型投公司与昭山经建投是原告合某的债权人，依法对上述抵押物享有抵押权。2，原告被法院宣告破产后，答辩人对原告提供的抵押物享有优先受偿权。3，原告起诉没有事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。
被告两型投公司的答辩意见与被告棚改公司的答辩意见相同。
被告昭山经建投答辩称：1，答辩人依法受让享有抵押担保权的的债权，且尚未获得清偿，答辩人在债权未获得全额清偿的情况下不同意解除抵押权。2，原告以履行支付工程款义务，实现房产对外销售，清偿其他债务人债务为由，请求解除答辩人债权上附着的抵押权，没有事实和法律依据。①原告诉请解除部分抵押物的抵押权用于履行支付给省建三公司的工程款的义务，没有事实依据。②原告诉称由于超标的抵押导致抵押权上的房产无法对外销售，无法变现，因而不能清偿其他债权人的债务，没有法律依据，原告2011年1月5日被裁定进行破产重整，若其他债权人目前可以依法清偿债务，答辩人作为有抵押担保权的债权人亦可以依法受偿。③根据《物权法》第193条之规定，原告既不提前清偿债务，也不另行提供担保，径直诉请减损抵押财产，答辩人有权要求原告停止该行为或提前清偿债务。3，原告以《房地产估价结果报告》载明的评估价为由请求解除部分抵押权，没有事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人省信托公司答辩称：1，三被告已经依法受让答辩人对原告所享有的债权及抵押权，答辩人无权承诺解除抵押。2，原告诉称“超标的抵押给省信托公司的房产无法交付省建三公司，履行支付工程款的义务”，以及“无法对外销售，无法变现，不能清偿原告其他债权人的债务，严重侵害了其他债权人的利益”，缺乏事实和法律依据。①根据《企业破产法》的规定，享有抵押权的债权人对担保财产享有优先受偿权是一种法定权利。②根据《担保法》的规定，处于抵押状态的房产并非完全不能对外销售，只要在转让前通知抵押权人，销售价格合某，且销售所得价款提前清偿所担保的债权即可，超过债权数额的部分归原告所有。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
原告众一公司在举证期限内提交了如下证据：
第一组：证据1，原告、三被告和第三人的营业执照、组织机构代码证。该组证据拟证明原、被告及第三人的诉讼主体资格。
第二组：证据2，《抵押合某》。证据3，《关于债权申报的补充说明》。证据4，审计报告【湘新会特审字（2011）第X号】。证据5，债权转让通知书。该组证据拟证明：①原告只为5000万元借款设定了抵押，办理了抵押登记，并未就财务顾问费设定抵押，因此财务顾问费及违约金依法不能享有抵押权；②第三人省信托公司申报的债权包括抵押借款的本金5000万元，利息
（略）元，财务顾问费的本金310万元和违约金（略）元，共计（略）元；③湖南新星会计师事务所有限公司依法作出的【湘新会特审字（2011）第X号】审计报告审计认定原告众一国际项目40697.63房产的抵押贷款欠付第三人省信托公司本金5000万元，利息（略）.19元，共计（略）.19元。财务顾问费的本金及利息至今未得到原告管理人的确认，也未有生效的判决书确认。因此，第三人省信托公司对原告依法享有的有效债权为（略）.19元；④第三人省信托公司将自认的对原告享有的（略）元债权转让给三被告，超出了管理人认定的其对原告享有的（略）.19元债权，超出部分的债权转让无效。因此，三被告对原告众一国际项目40697.63房产的抵押贷款享有的本息为（略）.19元。
第三组：证据6，抵押权登记凭证及抵押房屋分户平面图。证据7，房地产估价报告。该组证据拟证明：①2008年10月22日，经双方协商认定抵押物的价值为（略）元。双方于2008年10月23日办理了抵押登记，抵押房屋房号分别为：-010101、-010102、010102、010105、010106、020101、020102、020105、030101、030102、040101、050101、060101。其中X号房屋面积为4793.93,X号房屋面积为8931.83；②X号房为临火炬南路第一层商业门面，现经房产局测绘队重新测绘，将房号变更为B座X号房，面积为4793.93，X号房为临火炬南路第二层商业门面，现经房产局测绘队重新测绘，将房号变更为B座X号房，面积由8931.83变更为4732.63；③根据房地产估价报告的评估结论，B座X号房按照12037元3计算，价值为（略）元，B座X号房按照4574元3计算，价值为（略）元，以上B座一、二层商业面积商业价值共为（略）元，不仅超过众一公司管理人认定的省信托公司的债权（略）.19元，也超过省信托公司申报的债权
（略）元，完全可以保证省信托公司债权的顺利执行。
被告棚改公司质证意见：对第一组证据没有异议。对第二组证据的真实性、合某、关联性没有异议，对证明目的有异议，不能证明三被告只享有管理人认可的债权数，相反三被告从未放弃未被确认的债权。对证据6没有异议。对证据7房地产估价报告的合某有异议，该报告是众一公司管理人单方委托，且评估结果是否真实反映当前房地产的市场价格存在质疑，该评估公司并没有与三被告进行协商。
被告两型投公司质证意见：对第一组证据没有异议。对第二组证据的真实性没有异议，对合某、关联性有异议，该组证据与本案无关，赞成某一被告的质证意见。对第三组证据的真实性没有异议，对其中的证据7房地产估价报告的效力有异议，没有看到评估公司的资质等级证书，也没有评估人员的证件，该评估机构只有二级资质。
被告昭山经建投质证意见：对第一组证据没有异议。对第二组证据的真实性没有异议，对合某、关联性有异议，第三人与原告的财务费用及违约金是真实有效的，众一公司管理人没有认定并不代表该费用不合某。对第三组证据的真实性没有异议，对其中的证据7房地产估价报告的效力有异议，该估价报告是原告单方面委托，没有与利害关系人协商，其有效期仅为一年，而重整期有30个月，到重整截止时，该报告是否还具有有效性无法确定，由于房地产价格波动较大，加上重整草案对第三人的债权清偿比例为80%，三被告受让的债权无法得到有效清偿，我方不同意解除抵押权。
第三人省信托公司质证意见：对第一组证据没有异议。对第二组证据的真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议，我方不同意原告关于债权数额的说法，财务顾问费用是合某有效的，我方从未放弃过。债权转让通知书可以说明第三人享有的债权已经全部转让给了三被告，我方无权承诺解除抵押。对第三组证据的意见同意三被告的观点。
被告棚改公司没有提交证据。
被告两型投公司没有提交证据。
被告昭山经建投在举证期限内提交了如下证据：
证据1，《人民币资金借款合某》。拟证明省信托公司对众一公司享有五千万债权本金及相应利息。
证据2，《抵押合某》及《抵押权登记凭证》。拟证明众一公司为五千万借款设定了抵押，并办理在建工程抵押登记，抵押物价值经协商认定为（略）元，抵押物面积40697.63。
证据3，《关于债权申报的补充说明》。拟证明省信托公司申报的债权额为（略）元。
证据4，《债权转让协议》。拟证明我司与省信托公司签订债权转让协议，受让（略）元债权。
证据5，《抵押权比例划分协议》。拟证明我司与棚改公司、两型投公司就共同受让债权上附着的抵押权按比例进行划分，我司享有33.333%的抵押权。
证据6，《主张贷款债权和财务顾问费债权有关事宜的告知函》。拟证明我司与棚改公司、两型投公司就共同受让债权以及财务顾问费事宜书面告知众一公司。
证据7，《复函》，拟证明我司不同意解除在建工程抵押权。
原告众一公司质证意见：对证据1、证据2没有异议，补充说明一点，涉案的抵押物仅是对五千万贷款设定的抵押，并未就财务顾问费设定抵押，财务顾问费债权依法不能享有抵押权。对证据3的真实性没有异议，对证明目的有异议，第三人对原告享有的有效债权仅为（略）.19元。对证据4没有异议，补充说明一点，根据第三人与三被告签订的债权转让协议约定可以看出，三被告支付的买价是（略）元，转让的债权标的仅为五千万元贷款本息的债权，不包括财务顾问费的债权。对证据5没有异议。对证据6的真实性没有异议，合某有异议，财务顾问费债权至今未得到管理人及生效判决书的认定，长沙中院的判决也并未认定财务顾问费，这部分的转让行为无效。对证据7没有异议。
被告棚改公司质证意见：对证据1、2、3、6、7没有异议，对证据4、5有异议，与本案无关，系三被告和第三人之间的关系。
被告两型投公司质证意见：同意棚改公司的质证意见。
第三人省信托公司质证意见：同意棚改公司的质证意见。
第三人省信托公司没有提交证据。
经对证据进行审查，并分析各方当事人的质证意见，本院认证如下：对原告众一公司提交的证据1、2、3、4、5、6以及被告昭山经建投提交的证据1、2、3、4、6、7，原、被告各方及第三人均认可其真实性，能够证明原告与第三人的债权债务关系由来以及原告与三被告之间新的债权债务关系产生的情况，可以作为认定本案事实的依据。对原告众一公司提交的证据7《房地产估价结果报告》，虽系原告单方委托，三被告和第三人对评估机构及评估人员的资质、效力期限以及是否真实反映当前房地产的市场价格等提出质疑，但该报告尚在有效期内，三被告和第三人没有提交具体的证据达到反驳目的，且作为债权受让人的三被告在依据该报告作出的调解协议上均签字盖章予以认可，本院予以认定。对被告昭山经建投提交的证据5《抵押权比例划分协议》，与本案没有关联，本院不予认定。
经审理查明：2008年10月20日，原告众一公司与第三人省信托公司签订《人民币资金借款合某》，原告向第三人借款人民币5000万元，以原告开发的众一国际项目在建工程40697.63进行抵押，抵押物价值经协商为（略）元，双方签订《抵押合某》，并在房产管理部门办理了抵押登记，抵押登记证号为潭房建湘潭字X号，具体抵押房号为：-010101、-010102、010102、010105、010106、020101、020102、020105、030101、030102、040101、050101、060101。2011年6月23日，省信托公司与三被告签订《债权转让协议》，由三被告共同受让省信托公司对原告享有上述抵押物的抵押债权，省信托公司于2011年9月13日向原告送达了债权转让通知书。抵押物中的X号房为临火炬南路第一层商业门面，经湘潭市房产局测绘队重新测绘，将房号变更为B座X号，面积为4793.93，按照湘潭正茂房地产评估有限责任公司的评估结果报告确定的房地产市场评估价格，以
12037元3计算，B座X号房价值为（略）元。抵押物中的X号房为临火炬南路第二层商业门面，经房产局测绘队重新测绘，将房号变更为B座X号房（面积4732.63）及B座X号房（面积4199.23），按照评估结果报告确定的房地产市场评估价格4574元3计算，B座X号房价值为（略）元。B座X号房和B座X号房商业价值共计（略）元。2012年6月，原告与三被告达成某致，同意解除除B座X号房和B座X号房之外的其他房产的抵押，原告与三被告均在确认以上事实的调解协议上签字并加盖了各自的公章。
本院经调解，第三人省信托公司未在调解协议书上盖章同意。
本院认为，省信托公司与棚改公司、两型投公司和昭山经建投签订《债权转让合某》，并将债权转让通知了债务人众一公司，各方意思表示真实，符合《合某法》关于债权转让的有关规定。省信托公司与众一公司之间因借款、抵押合某而产生的权利、义务已全部转让给棚改公司、两型投公司和昭山经建投，棚改公司、两型投公司和昭山经建投成某原告众一公司的新债权人，享有债权及相应的抵押权。棚改公司、两型投公司和昭山经建投一致同意将部分房产抵押权解除的行为，系有权处分，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有处分原债权人省信托公司的权利，应为有效。根据《中华人民共和国合某法》第八十条、第八十一条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条之规定，判决如下：
解除“众一国际项目”在潭房建湘潭字X号抵押登记所列抵押物清单中除B座X号房（4793.93）、B座X号房（4732.63）之外的其他房产的抵押。
案件受理费452973元，由原告湖南众一房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审判长刘东妮
审判员徐笑
人民陪审员谢咸禹
二O一二年六月二十日
书记员唐灏
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合某法》
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
《中华人民共和国民法通则》
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使某、收益和处分的权利。
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