原告某房地产公司。住所地：慈利火车站广场。
负责人刘某，男，系公司董事长。
委托代理人胡某某，男，X年X月X日出生，汉族，江西省抚州市人，居民，住（略），系该公司员工。
被告某娱乐公司。住所地：慈利县火车站广场。
负责人吴某，男，住（略）。
第三人赵某，男，X年X月X日出生，汉族，张家界永定区人，居民，住（略）。
原告某房地产公司与被告某娱乐公司、第三人赵某租赁合同纠纷一案，原告于2011年11月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员滕勇担任审判长、审判员杨年红、聂玉娥参加的合议庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的负责人、第三人赵某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年12月30日，原告与赵某签订《商品房认购协议》一份，将原告开发的慈利县火车站广场部分物业（即现慈利鑫华翔商业中心，含芙蓉超市火车站店、芙蓉手机城、德克士快餐店、天音KTV等）意向出售给赵某，2008年7月18日，被告天音KTV代表吴某与赵某签订《租赁合同书》一份，合同约定：被告赵某承租慈利鑫华翔商业中心一、二、三楼物业，面积约3000平方米，租金每年80万元，租金每年支付一次，先交后用。2011年8月8日，赵某因购房资金不足，无能力完成认购商铺的购买，经原告与赵某协商同意，赵某弃商铺的购买及承租权，将所有认购的商铺交回原告，原与其有租赁关系的中心承租户移交给原告，由原告行使出租人的权利和履行出租人的义务，赵某为此特向慈利县公证处申请公证了一份《致慈利鑫华翔商业中心全体承租户函》，2011年11月3日，原告依照与赵某的约定，向被告公证送达了要求被告在2011年11月10日前原告办理《租赁合同书》的接交手续的函，但被告在此日前未与原告办理手续，也不向原告履行交纳租金的义务。为此，原告特向法院起诉，要求被告自2012年1月1日起向原告交纳商铺租金。
原告为证明自己的主张，特向本院提交如下证据：
1、租赁合同书一份，证明原告自2012年1月1日开始接受了该合同出租人的权利；
2、慈利人民法院公告一份，证明从2012年1月1日开始，原告拥有了被告所租赁物业的所有权及出租人的权利。
被告某娱乐公司辩称，被告与赵某有租赁协议存在，并有借款协议，约定了双方的权利和义务，租金已支付90万，借款以租金作担保280万，现原告方起诉被告从2012年1月1日起支付租金的理由不充分，因在保障被告借款资金安全的情况下应与以借款关系抵付租金，为维护被告的方合法权益，被告现请求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己的主张，特向本院提交如下证据：
1、2010年4月10日借据一份，证明用租金作抵押的事实；
2、2011年5月20日的借据一份，证明用租金作抵押担保的事实。
第三人赵某述称，收取了被告90万租金是事实，另外找吴某个人借款280万，是用租金作为担保的。
第三人赵某未向本院提交证据。
经原、被告及第三人赵某举证、质某、以及本院对双方当事人提交的证据进行合理性审查和合理性分析推断后，本院认为原、被告提交的所有证据均符合证据的真实性、关联性、合法性。本院予以采信。
根据原、被告提交的证据，本院查明如下事实：
2006年12月30日，原告与第三人赵某签订了《商品房认购协议》一份，原告将位于慈利县火车站广场所开发的部分商品房出售给第三人赵某。2008年7月18日第三人赵某以慈利鑫华翔商业中心的名义与被告签订了《租赁合同书》，合同的主要内容为：一、甲方（慈利鑫华翔商业中心）将其产权所属的慈利火车站鑫芙蓉广场一、二、三楼部分合计约3000米租赁给乙方（被告），经营KTV娱乐场所；二、本合同有效期为十年。即乙方的租赁合同期从2010年6月18日至2020年6月17日止；三、乙方经营的一、二、三楼部分的前五年每年向甲方交80万元租金，后五年每年租金以百分之二递增计算。每年交付租金可分期提前交付，交齐时间为开业前的一个月。第一年在2010年6月份交清。先交后用，以后每年均按第一年时间交付。四，因乙方需要，甲方将四楼的6套住宅房租给乙方使用，每年租金2万元，由乙方自行装修，使用期与本合同的有效期相同。到期退房，甲方不补偿乙方所有装修费用。2011年8月8日第三人赵某因购房资金不足，无能力支付所认购的全部商品房款。经第三人赵某与原告协商，双方同意解除认购协议，第三人赵某将所认购的所有商品房交回原告，且第三人赵某以慈利鑫华翔商业中心名义对外签订的所有租赁合同移交给原告。由原告行使出租人的权利和履行出租人的义务。2012年1月1日前，原告与第三人赵某就所认购的商品房在本院的主持下，完成了交接。被告按合同约定在2010年6月就要缴纳租金82万元，在2011年6月又要缴纳租金82万元。被告迄今为止应缴纳租金共计164万元，但被告向第三人赵某只缴纳租金90万元。2010年4月10日第三人赵某向案外人吴某借款230万，约定此借款以KTV租金作为抵押。2011年5月20日第三人赵某向案外人吴某另借款50万元，并约定按月息2.5分计息。在该借条中注明，以天音KTV场费租金为担保。
本院认为，被告某娱乐公司与第三人赵某签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容合法，故该合同为有效合同。双方都要履约而行。在租赁期内，所有权发生变动的，按照“买卖不破租赁”之原则，原租赁合同继续合法有效。原告取代第三人成为新的出租人，有向被告收取租金的权利。被告按合同约定有缴纳租金的义务。现原告以被告拖欠租金为由诉至本院，本院就只应租赁法律关系来审查合同相对的双方当事人的权利和义务。被告以第三人赵某向被告负责人吴某个人借款，用租金作为其抵押或担保，要求用借款抵减应缴纳的房屋租金作为其抗辩，其理由不能成立。因第三人赵某与案外人吴某之间的民间借贷关系系另一民事法律关系。故原告向被告追偿自2012年1月1日起下欠的租金，本院依法应予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，判决如下：
被告某娱乐公司支付原告某房地产公司自2012年1月1日起至2012年3月下欠的租金20.5万元。限本判决生效后十日内履行。
本案案件受理费1467元，由被告某娱乐公司负担。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审判长滕勇
审判员杨年红
审判员聂玉娥
二0一二年四月十七日
书记员卓辉宇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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