辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：沈阳华隆基房屋开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区X路X号。
法定代表人:赵某，系该公司董事长。
委托代理人：邹某某，男，X年X月X日出生，汉族，系该单位工作人员，住址：沈阳市皇姑区X路X-X号X-X-X。
被上诉人（原审原告）：高某，男，X年X月X日出生，汉族，系辽宁省邮政局干部，住址：沈阳市和平区X路X巷。
委托代理人:孙某某，男，X年X月X日出生，汉族，系辽宁省邮政局法律顾问，住址：沈阳市沈河区X街X巷X号423。
委托代理人:刘某某，女，X年X月X日出生，汉族，系辽宁省邮政局法律顾问，住址：沈阳市沈河区X路X号13-3。
上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司（以下简称华隆基公司）与被上诉人高某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2006年12月19日立案后，组成由审判长吕丽主审，审判员王志福，代理审判员那卓参加评议的合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，高某购买的房屋于20O3年11月竣工。2004年3月高某经朋友介绍认识一位给华隆基公司施工的人，华隆基公司欠该施工者工程款，便用皇姑区X街X-X号X-X-X商品房136.91平方米顶账，同年3月12日高某交给华隆基公司预交房款419,958元，华隆基公司给高某出具了发票，注明金帝二建(顶帐)。2004年9月19日原、被告签定商品房买卖合同，合同第八条约定：出卖人应在2004年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即1：该商品房经验合格;第九条约定,逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2004年10月23日华隆基公司给高某开出正式发票，并载明收回预收款发票的金额419,958元。同年同月29日高某将该商品房办理了契证，2005年8月4日办理了房屋所有权证。
2004年、2005年6月15日两次被告以邮寄形式通知原告办理入住手续，高某自认华隆基公司在2005年6月15日的通知于同年7月得知。现因该商品房棚顶、南大厅顶棚角均漏水、北阳台漏雨。被告已多次修复仍未解决。高某要求被告给予修复至不漏为止并承担逾期交房违约金而起诉至法院。
上述事实，有双方当事人陈述笔录、商品房买卖合同一份、竣工验收备案书、收款收据、契证、房屋所有权证等，经庭上质证，本院依法予以确认，并附入卷内佐证。
原审法院认为，高某在2004年3月12日交给华隆基公司购房款，同年9月19日原、被告签定的商品房买卖合同，该合同符合法律规定，具有法律效力。其违约条款对双方具有约束力，应按约定支付违约金。违约金的数额按照商品房买卖合同第九条，每日按已交付房价款万分之三计算，原告自认在2005年7月得知被告通知入住，为此自2004年6月30曰至2005年7月30日止迟延交房计395天，违约金共计为49,765.02元。原、被告签定的商品房买卖合同，被告应交给原告无瑕疵的房屋，现原告要求被告给予修复至不漏为止的请求本院予以支持。关于原告要求被告支付因晚交房屋而在外租房的损失费用，因原告未提供此方面的证据，对该请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高某民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，原审法院判决：一、被告于本判决生效后三日内给付原告违约金49,765.02元；二、被告在判决生效后30日内将原告购买的商品房棚顶、南大厅顶棚角、北阳台修复至不漏为止；三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费3,910元，由原告承担1,910元，被告承担2,000元。
宣判后，华隆基公司不服，向本院提起上诉。理由：1、一审判决认定事实错误，对于违约金的标准，合同中对超过30日未作任何规定，一审判决的万分之三违约金是推断。2、发给被上诉人入住通知第一份是2004年8月31日，第二份是2005年6月15日。采信第二份入住通知是认定事实错误，上诉人已履行交付通知义务，是被上诉人拒不接收才导致逾期入住。被上诉人诉讼请求是因上诉人出卖瑕疵房屋承担违约金12万，一审判决却是逾期交付房屋违约金，违反民诉法“不告不理的基本原则”。请求撤销原审判决第一条，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人高某答辩称：同意原审法院判决。因房子漏水，曾多次找上诉人及物业公司给维修，但一直未修复。2005年7月末，在再次找上诉人维修房子的情况下，由维修人员给我们的入住通知书。上诉人未交付房门钥匙，每次查验维修都是由物业公司以身份证抵押才给开房门。未收到上诉人所谓的邮寄通知入住单。
本院经审理查明的事实与一审法院认定一致。
本院认为，作为开发商与买受房屋人签定房屋买卖合同收取房款，应按约定向买受人交付符合规定质量完好的房屋；违反约定，应承担相应违约责任。本案双方签定了房屋买卖合同，上诉人作为出售一方应按约定时间，即2004年6月30日交付房屋，但上诉人在2005年7月底才给被上诉人正式发出入住通知，且至今房屋仍存在质量问题未予以修复，故其应向被上诉人承担违约责任，给付违约金、修复房屋。至于上诉人主张双方未明确约定违约金，一审判决是推断问题。因双方在商品房屋买卖合同第九条明确约定了：逾期（交房）不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。由于双方未另行约定逾期交房超过60日承担违约责任方式,故亦应该条约定,一审判决给付违约金数额符合双方约定。
关于上诉人主张，一审采信了第二份2005年6月15日入住通知认定错误问题。一审并非如上诉人主张的采信其第二份入住通知，因上诉人提供的国内挂号函件收据，没有邮政部门确认，不足以证明是发给高某的收据回执，该证据不足以采信，以被上诉人高某自认的验收房屋时由维修人员给付入住通知的时间为交付房屋时间并无不妥。
关于上诉人主张，一审违反“不告不理原则”一节，因原审原告在一审诉讼请求中，即提出出卖房屋瑕疵问题，又诉求逾期交房违约问题，一审围绕当事人的诉讼请求，全面审理，符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,910元，由上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吕丽
审判员王志福
代理审判员那卓
二OO七年三月十五日
书记员于斌
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