广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
（2007）佛中法民五终字第171-X号
上诉人（原审原告）佛山市华夏陶瓷博览城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区X镇华夏陶瓷博览城佛山国际会议展览中心一楼。
法定代表人关某某。
委托代理人杨小明，广东聚英华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）冯某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人刘世海，广东禅信律师事务所律师。
上诉人佛山市华夏陶瓷博览城物业管理有限公司（以下简称华夏陶瓷物业公司）因与被上诉人冯某某物业管理纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2006）佛禅法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：原告华夏陶瓷物业公司于2003年11月26日经工商部门及佛山市建设局登记核准成立，并依法准予从事物业管理业务。2004年3月26日华夏陶瓷博览城召开第一届业主大会，由业主投票决定成立了华夏陶瓷博览城业主委员会并制定了《华夏陶瓷博览城业主公约》，并向佛山市禅城区房产管理局进行备案。第一次业主大会一致表决通过聘请原告华夏陶瓷物业公司为华夏陶瓷博览城的物业管理单位，由原告华夏陶瓷物业公司对整个华夏陶瓷博览城进行物业管理。华夏陶瓷博览城业主委员会与原告华夏陶瓷物业公司于2004年3月28日签订了《物业管理服务合同》。2006年3月22日华夏陶瓷博览城第二届业主大会经到场全体业主投票，同意继续聘请原告华夏陶瓷物业公司对华夏陶瓷博览城整体区域进行物业管理。
被告冯某某自2003年起便成为华夏陶瓷博览城的业主之一，拥有华夏陶瓷博览城的仓库区X路X座合共9560平方米的建筑面积。被告冯某某从2004年起便按照《物业管理服务合同》的约定接受原告华夏陶瓷物业公司提供的物业管理服务并向原告华夏陶瓷物业公司交纳物业管理费。但其2005年4月至2006月12月期间的物业管理费（略）.6元至今未向原告华夏陶瓷物业公司交纳。2006年4月7日原告华夏陶瓷物业公司曾委托律师向被告冯某某发出律师函催促其交纳拖欠的管理费。
另查明，叶德林为华夏陶瓷博览城第一届业主委员会委员。华夏陶瓷博览城第一届业主委员会委员名单已报经佛山市禅城区房产管理局备案。
原审判决认为：本案存在两个争议焦点，第一是原告华夏陶瓷物业公司能否直接对被告冯某某拖欠的物业管理费提起诉讼；第二是原告华夏陶瓷物业公司请求按每日0.1％收取被告冯某某滞纳金是否合法。
对原告华夏陶瓷物业公司能否直接对被告冯某某拖欠的物业管理费提起诉讼的争议焦点，原审法院认为，华夏陶瓷博览城业主委员会与经华夏陶瓷博览城业主大会选聘的物业管理机构，即原告华夏陶瓷物业公司签订的《物业管理服务合同》符合《物业管理条例》的规定，合法有效，应受法律保护，该合同对全体业主及原告华夏陶瓷物业公司均具有约束力。被告冯某某作为华夏陶瓷博览城的业主之一，应按《物业管理服务合同》履行按时交纳物业服务费用的义务。《物业管理服务合同》属于服务合同，应受《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的规范。业主委员会在合同中的身份是业主大会的代理人，是代表业主大会的全体业主与物业管理企业签订服务合同。《物业管理条例》第六十七条规定的“当业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳”是指业主委员会作为业主大会的执行机构，即全体业主的代理人在业主不履行《物业管理服务合同》约定的交纳物业服务费的义务时，有督促业主，即委托人履行合同义务的责任。该规定并不是将业主委员会对业主的督促行为，即一方代理人对己方当事人的督促行为作为另一方当事人物业管理企业行使诉权的前置程序。故原告华夏陶瓷物业公司的起诉是对自己诉权的合法行使。而被告在诉讼中已确认欠缴原告2005年4至2006年12月的物业管理费共（略）.6元，对原告就物业管理费（略）.6元的请求法院予以支持。
对原告华夏陶瓷物业公司请求按日利率0.1％收取被告冯某某滞纳金是否合法的争议焦点，原审法院认为，对双方均具有约束力的《物业管理服务合同》已就业主逾期交纳物业管理费应支付相应的滞纳金有明确约定，而本案中被告冯某某作为业主未能按期交纳物业管理费已属违约，依据《物业管理服务合同》的约定被告冯某某应支付相应的滞纳金作为对其违约责任的承担，故原告华夏陶瓷物业公司请求被告支付相应的滞纳金合法有据。而对于该滞纳金的计算标准，原审法院认为，如按照《物业管理服务合同》约定的按日计收0.1％滞纳金，本案中按被告所欠七个季度管理费的金额各计至2006年11月30日已产生（略）元，按该计算标准所计得的滞纳金过分高于原告华夏陶瓷物业公司因被告违约而造成的实际损失。《物业管理服务合同》属于服务合同，应受《中华人民共和国合同法》的规范，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的精神，双方当事人对违约金的数额的约定应等于或不过分高于被违约方因违约方违约而造成的实际损失。故本案中被告冯某某应支付的滞纳金计算标准应参照中国人民银行规定的逾期贷款利率标准，以日利率0.021％为宜。被告共欠原告七个季度的管理费，每季度的滞纳金的计算期间应自被告违约之日，即按《物业管理服务合同》约定的交费期间逾期一季度后第二季度首日起算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第三十五条、第六十七条的规定，判决如下：一、被告冯某某在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市华夏陶瓷博览城物业管理有限公司支付物业管理费（略）.6元及相应滞纳金（其中6012.4元管理费的滞纳金从2005年7月1日起、9464.4元管理费的滞纳金从2005年10月1日起、9464.4元管理费的滞纳金从2006年1月1日起、9464.4元管理费的滞纳金从2006年4月1日起、5736元管理费的滞纳金从2006年7月1日起、5736元管理费的滞纳金从2006年10月1日起、5736元管理费的滞纳金从2007年1月1日起，各按日利率0.021％计至判决确定给付之日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费2464元，由原告承担404元，被告承担2060元。
宣判后，上诉人华夏陶瓷物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、合同约定。原审法院已经认定“本案《物业管理服务合同》合法有效，该合同对包括被上诉人在内全体业主具有约束力。被上诉人作为华夏陶瓷博览城的业主，应按照《物业管理服务合同》的约定履行交费义务和支付因欠交费产生的滞纳金作为对其违约责任的承担”。在该合同第十九条第3点中，已就业主逾期缴纳物业管理费明确约定“逾期缴纳的，乙方（上诉人）按该业主所欠物业服务费总额按日计收0.1％滞纳金”。同时，在《华夏陶瓷博览城业主公约》中的第五章第七条中亦明确约定按此标准计收滞纳金。上述约定没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，被上诉人应按此标准向上诉人支付滞纳金至清偿之日止。
二、法律规定。《民法通则》第112条第2款规定：“当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”《合同法》第114条第1款也有同样规定。《物业管理服务合同》中约定业主逾期交费按该业主所欠物业服务费总额按日计收0.1％滞纳金，即是属于“在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”的情形，此是当事人真实意思表示，符合《民法通则》、《合同法》等法律的规定，合法有效。同时，国务院《物业管理条例》第35条第2款规定：“物业服务合同应当对违约责任进行约定。”《广东省物业管理条例》第41条规定：“业主逾期缴费的，可按每日加收欠交金额0.1％的滞纳金。”可见，《物业管理服务合同》中约定业主逾期交费按该业主所欠物业服务费总额按日计收0.1％滞纳金的约定标准完全符合法律规定的标准，不存在过高的问题。
三、上诉人实际损失。原审法院没有依据显示“按每日0.1％标准计算滞纳金过分高于原告（上诉人）因被告（被上诉人）违约而造成的实际损失”。相反，由于被上诉人长期违约无故拖欠物业管理服务费，在华夏陶瓷博览城业主中造成了极坏的负面影响，并严重损害了全体业主的合法权益，阻碍了华夏陶瓷博览城物业管理工作的正常进行。对被上诉人的违约行为，上诉人被迫要花更多人力资源和管理成本向其做大量催缴工作，同时还要花更多费用通过法律途径（包括但不限于调查取证、发律师函、诉讼等）向其追收欠费。事实上，被上诉人因其违约行为给上诉人所造成的实际损失，远远超过了上诉人按每日0.1％的标准计收的滞纳金。
四、原审法院适用法律错误。被上诉人在一审中并未对因其欠交物业管理服务费的滞纳金计算标准提出异议。原审法院本应依法判决支持上诉人的全部诉讼请求，但相反地却错误适用《合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，错误地将被上诉人向上诉人支付滞纳金的标准降低为每日0.021％，违背了法律的规定，也严重侵害了上诉人的合法权益。对此，恳请二审法院：1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人冯某某答辩称：1、上诉人所称的合同约定的主要部分违反了国务院通过的《物业管理条例》，约定是无效的；2、《物业管理条例》第六十七条有明确规定，先由业主委员会督促其限期缴纳，逾期不缴纳的，物业管理公司才可以向人民法院提起诉讼；3、上诉人认为实际损失大于原审判决的认定是没有事实依据的；4、原审法院适用法律错误，原审法院没有完全按照物业管理条例的规定驳回物业公司的起诉错误，但在认定实体方面没有错误。
二审期间，上诉人华夏陶瓷物业公司、被上诉人冯某某均未向本院提交证据。
本院经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。另，在本院主持调解工作期间，冯某某于2007年4月17日已按照原审判决的判项内容自愿履行其应承担的费用，向华夏陶瓷物业公司交纳：2005年4月1日至2006年12月31日的物业管理费（略）.6元，2005年7月1日至2007年4月16日的滞纳金4400.63元，以及原审诉讼费用2060元。
本院认为：本案的上诉争议焦点系，原审判决将滞纳金计算标准由《物业管理服务合同》第十九条第3项约定的每日0.1%调整到中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率每日0.021%是否妥当。
首先，由华夏陶瓷博览城业主委员会与华夏陶瓷物业公司签订的《物业管理服务合同》对业主冯某某具有约束力，华夏陶瓷物业公司与冯某某是该服务合同的当事人，是平等的民事主体，双方应就合同的主要条款进行充分协商，自由订立。但结合本案《物业管理服务合同》的签订情况分析，《物业管理服务合同》第十九条第3项所约定的滞纳金计算标准不是合同双方充分协商的结果，业主冯某某否认与华夏陶瓷物业公司签订《物业管理服务合同》，华夏陶瓷物业公司未有证据表明，该合同是与业主冯某某直接商谈签订。其次，因为华夏陶瓷物业公司与冯某某之间是平等的民事主体，《物业管理服务合同》第十九条第3项约定的“滞纳金”应当是合同当事人对违约金的约定。而依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金是一种民事责任形式，其性质和功能主要是赔偿非违约方的损失，而补充以公平、合理地惩罚违约方。华夏陶瓷物业公司因业主冯某某拖欠物业管理费所导致的损失应该认定为该费用总额的法定孳息的损失，即参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，与此作比较，《物业管理服务合同》第十九条第3项的每日0.1%计算标准已明显高于其实际损失，原审判决根据公平原则对其作出相应调整是正确的。最后，原审判决采用中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率每日0.021%计算违约金的做法是妥当的。因为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率每日0.021%的标准已经是在补偿华夏陶瓷物业公司的资金损失的额度外，公平合理地对违约方冯某某进行了惩罚。综上所述，上诉人华夏陶瓷物业公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2464元，由上诉人佛山市华夏陶瓷博览城物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员林彦
二○○七年六月十一日
书记员曹新娟
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