上诉人(原审被告)孙某某。
委托代理人宫璇龙，广东信达律师事务所上海分所律师。
被上诉人(原审原告)上海来之福实业有限公司。
法定代表人周某某，总经理。
委托代理人李明，上海东炬律师事务所律师。
委托代理人俞某某，在上海来之福实业有限公司工作。
上诉人孙某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2009)青民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年8月6日，上海来之福实业有限公司(甲方，以下简称来之福公司)与孙某某(乙方)签订房屋租赁协议一份，约定：甲方将位于青浦区X路甲-乙号房屋按现状出租给乙方作为经营场所使用，租赁期限自2008年11月1日至2018年10月31日;租金自2008年11月1日至2013年10月31日每年为人民币(以下币种均为人民币)188万元。付款方式为先付后用，每半年支付一次(即每年的11月1日与5月1日)，逾期按实际天数每天加收3%滞纳金。本协议自双方签字盖章之日起即告生效，乙方即支付甲方20万元租金预付款(其余74万元于2008年11月1日前必须到位，否则视为违约)及水电费保证金2万元，保证金待协议履行完毕后一次性返还。合同还对其他事项作了明确约定。合同签订后，来之福公司于2008年8月10日将房屋交付孙某某。孙某某支付了租金预付款20万元及水电费保证金2万元。
2009年11月，来之福公司向法院提起诉讼，诉称：孙某某接受来之福公司的房屋后进行了装修，而且从2008年12月底开始将底楼沿街商铺出租给他人并且收取租金。2009年6月，来之福公司将已由办公用房变性为商业用房的房产证复印件交付孙某某(旅馆用途建筑面积2,661.74平方米，店铺用途建筑面积461.84平方米)，但来之福公司每次向孙某某催讨租金时均遭拒付，现请求法院判令孙某某支付租金282万元并按逾期天数以每日3%支付滞纳金。
原审中，孙某某辩称：不同意来之福公司的诉讼请求。孙某某向来之福公司租赁房屋是为了开设宾馆和商铺。来之福公司原来的产证是办公用房，在未变更前无法办理孙某某的营业执照。外墙的装修、外电安装、消防等都是由来之福公司来施工的，现在两次消防未通过验收，延误了孙某某办理消防证的时间，故孙某某未办出营业执照的主要原因在来之福公司。来之福公司交付给孙某某的房屋不能办出营业执照，造成孙某某一年多的经营损失，孙某某不应交纳租金。
原审法院另查明：2007年1月29日，来之福公司取得了证号为沪房地青字(2007)第x号上海市房地产权证，房地坐落于上海市青浦区X镇X路甲-乙号(双号)，总面积为1,674.70平方米(附记中记载房屋类型为办公楼)。2009年6月19日，来之福公司取得了证号为沪房地青字(2009)第x号上海市房地产权证，房地坐落于上海市青浦区X镇X路甲-乙号(双号)，总面积为1,674.70平方米(附记中记载房屋类型为旅馆的建筑面积有2,661.74平方米)。
原审审理中，双方主要的争议焦点如下：
一、来之福公司是否有配合孙某某办理营业执照的合同义务。
来之福公司表示：双方是通过朋友介绍才签订租赁合同的，当时签订合同时未明确租赁房屋的用途，来之福公司只是知道孙某某可能开设宾馆，但孙某某租赁房屋后具体如何经营存在很大变数，所以双方未在租赁合同中明确房屋用途。对于原来产证的情况孙某某是知情的，原产证上房屋类型的确是办公楼，后来才改成宾馆和店铺;由于合同中未明确权利义务，故来之福公司没有给孙某某办理营业执照的合同义务。来之福公司将租赁房屋交付孙某某使用后，就已经完成合同义务，来之福公司后来只是同意在道义上尽力配合孙某某办理营业执照。来之福公司向孙某某交付的房屋没有质量问题，也已通过消防验收，当时来之福公司是按照房屋现状交付给孙某某的;在来之福公司向孙某某交付房屋后，孙某某将房屋转租给其他人使用，有几个次承租人也已经办出了营业执照。为此，来之福公司出具消防验收意见书、备忘录、转租合同三份、工商登记信息三份予以证明。
孙某某认为：孙某某当时不清楚租赁房屋的性质。当时孙某某问来之福公司房屋产权情况，来之福公司说产证在转变房屋类型手续过程中，在2009年2月份产权转变房屋类型手续就能办好。双方当时口头上都谈到孙某某开设宾馆及以上的相关事宜，由于孙某某文化程度不高，而来之福公司当时又向孙某某提供了改建图，故孙某某一直认为系争房屋是可以开设宾馆的。孙某某提出自己办营业执照，但来之福公司不同意，一定要由来之福公司去办。签订合同时，孙某某也看过房，认为房屋的格局符合开设宾馆的要求，但在装修过程中却发现系争房屋不符合消防验收的要求。来之福公司于2008年8月10日交付给孙某某房屋后，孙某某是将房屋部分进行了转租，但后来生意不好，其中两家已经不再租赁了。至于他们的营业执照，是来之福公司配合他们办理，孙某某从来没有配合他们办理过;对于消防，孙某某自己装修的消防工程已验收合格，但消防是分列的，来之福公司自己的消防是不合格的，有关消防方面的用品都是由来之福公司采购并安装，但存在很大质量问题，造成漏水等后果。为此，孙某某提供情况说明、施工说明、函件、消防复测签证单、证人证言、消防安全检查合格证、照片等证据予以证明。
二、对于租金的起算期限及孙某某支付的钱款的性质存在争议议如下：
来之福公司认为：2009年6月，系争房屋的产权转变房屋类型手续已经办好，并取得了房产证。由于孙某某一直不付租金，所以当时来之福公司曾找孙某某谈过，表示只要孙某某将从2008年11月以后底楼门面房的租金以及2009年6月以后一层以上(即宾馆)的房屋租金全部付清，则来之福公司同意从2008年11月计至2009年5月期间的一层以上的租金予以免除。上述意见是附条件的，当时双方未达成一致意见，孙某某也未一次付清过租金，故来之福公司仍然要求按照合同的约定来计算租金;对于孙某某支付的钱款，20万元是租金或保证金，而2万元是水电费保证金。由于合同约定20万元可以作为租金预付款，故来之福公司的第二项请求中第一笔违约金本金同意按74万元来计算。
孙某某认为：从未与来之福公司协商过租金从何时开始计算。来之福公司应当履行配合孙某某办理营业执照的义务，现孙某某未办出营业执照，故租金应从取得营业执照开始计算;至于孙某某支付的款项，20万元应当是租金预付款，应作为租金。
另外，对于来之福公司的第二项的诉讼请求，孙某某认为：如果来之福公司主张滞纳金，则双方约定的违约金过高，要求法院进行调整。
原审法院认为：来之福公司与孙某某在《房屋租赁合同》中明确约定：“付款方式实行先付后用，每半年支付一次(即每年的11月1日与5月1日)”，现孙某某未按照合同的约定支付租金，来之福公司有权要求孙某某履行合同约定的支付租金义务。至于孙某某提出由于来之福公司未履行合同约定的配合办理营业执照的合同义务故孙某某有权拒绝支付租金的主张，不予采纳，其理由如下：一、本案双方都是具有完全民事行为能力的民事主体，双方签订合同应当能够认识到双方之间的法律关系为租赁，故孙某某对于租赁的房屋是否符合孙某某实际经营的条件应当有充分的审查和必要注意义务。双方在合同中未明确租赁用途，应视为孙某某对房屋现状不持异议；二、合同中仅约定孙某某租赁房屋作为经营场所，未明确经营的性质，而来之福公司的房屋原产权证上记载系争房屋“用途为商业用地、房屋类型为办公楼”，故来之福公司的房屋可以用于经营，至于孙某某对房屋有特殊的要求，理应在合同中明确予以约定；三、在租赁合同中，双方对来之福公司配合办理营业执照的问题只字未提，证明执照并非房屋租赁合同的附随义务或合同附件，关于执照的事宜也不应成为孙某某不履行该租赁合同支付租金义务的法律前提；四、孙某某提供的证据虽然有来之福公司后来出具证明配合孙某某营业执照的行为，但这仅仅是来之福公司给孙某某提供的一种便利，且未收取过费用。对此，孙某某也未在庭审中提供证据证明双方重新约定配合办理营业执照是来之福公司的合同义务；五、孙某某一直在审理中表述孙某某是因执照事宜才造成无法经营，但事实上孙某某取得租赁房屋后，部分房屋一直在转租，转租的承租人也办出了营业执照。因此法院有理由相信孙某某不能缴纳租金的原因主要还是孙某某自身的经营风险，与执照并无根本上的因果关系。综上，孙某某以上述理由拒付租金，没有事实和法律依据，不予采信，孙某某理应按约支付租金。至于租金的起算时间及金额，孙某某仍应按照合同约定的时间及金额来支付来之福公司，其理由如下：来之福公司虽然在来往信函中表示双方可以对租金的起算时间进行协商，在庭审中也对此予以认可，但最后来之福公司明确这一法律事实是附条件的承诺，只有在孙某某一次性付款的情况才愿意放弃，故来之福公司对起算期限的意思表示不能视为法律意义上放弃合同权利的行为。孙某某在审理中始终表示在来之福公司未配合其办出营业执照之前，其不应向来之福公司支付租金，该陈述也证明双方对租金起算期限上除合同约定外，未达成其他的合意，故孙某某仍应按照合同约定的起算期限及金额向来之福公司支付租金。至于孙某某支付的20万元，根据合同的约定属于租金预付款，现孙某某主张扣除，而来之福公司在第二项诉讼请求中也同意扣除(应视为来之福公司同意该笔款项可以作为租金扣除)，故孙某某应当支付的租金中应对该款予以扣除。至于来之福公司主张的违约金，由于孙某某认为过高要求法院调整，故法院依法按照来之福公司的损失的130%予以调整。原审法院据此判决：一、孙某某应于判决生效之日起十日内支付上海来之福实业有限公司租金2,620,000元；二、孙某某应于判决生效之日起十日内支付上海来之福实业有限公司逾期付款滞纳金(第一笔以本金74万元，从2008年11月16日起计算至孙某某实际付款之日；第二笔以本金94万元，从2009年5月16日起计算至孙某某实际付款之日；第三笔以本金94万元，从2009年11月16日起计算至孙某某实际付款之日，上述标准均按中国人民银行同期贷款利率的130%计算)。
判决后，孙某某提出上诉，坚持其在原审中的辩称意见，请求本院调整原审法院判决的租金起始日期，改判从孙某某取得宾馆特种行业许可证的2010年4月26日开始支付租金。
被上诉人来之福公司则表示服从原判。
经审理查明，原审法院判决认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，孙某某与来之福公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，且于法无悖，应予认定。根据租赁协议约定，孙某某应每半年缴纳一次租金，逾期按实际天数每天加收3%滞纳金，现孙某某在缴纳了预付款20万元后即未再缴纳过租金，来之福公司据此要求孙某某付清拖欠的租金符合双方约定及法律规定，原审法院根据实际情况，判令孙某某付清欠租并按银行同期贷款利率的130%承担滞纳金并无不妥，本院可予维持。孙某某辩称由于来之福公司没有及时将所出租房屋的性质进行变更，导致孙某某开设的宾馆无法办出营业执照而不愿缴纳租金，对孙某某的这一辩称，原审法院已做了充分的阐述，对原审法院的观点，本院予以认同，具体理由不再赘述。现孙某某上诉坚持要求自其取得宾馆特种行业许可证之日起支付租金依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费27,760元，由上诉人孙某某承担。
本判决系终审判决。
审判长王泳雷
审判员张松
代理审判员王伟
书记员周某晟
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