上诉人利景兴业(厦门)有限公司与蔡某乙、林某某因商品房预售合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:福建省高级人民法院

上诉人（原审原告）利景兴业(厦门)有限公司。

法定代表人蔡某甲，董事长。

委托代理人蔡某强、刘某，福建厦门远大联盟律师事务所律师。

上诉人（原审被告）蔡某乙。

上诉人（原审被告）林某某。

委托代理人庄某某、邹某某，北京市大成律师事务所厦门分所律师。

上诉人利景兴业(厦门)有限公司（简称利景公司）与蔡某乙、林某某因商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市中级人民法院（2008）厦民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。利景公司委托代理人刘某，蔡某乙与林某某及其共同委托代理人庄某某、邹某某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定，2007年1月19日、2月12日，利景公司与蔡某乙、林某某签订了十四份《商品房买卖合同》，分别约定利景公司将其开发的“利景中心”裙楼X层05、06、07、08、09、10、X单元和X层37、38、39、40、41、42、X单元共14套用途为商场的商品房预售给蔡某乙、林某某。合同约定的房价款及应支付的首付款分别为：X层X单元价款x元、首付款x元，X单元价款x元、首付款x元，X单元价款x元、首付款x元，X单元价款x元、首付款x元，X单元价款x元、首付款x元，X单元价款x元、首付款x元，X单元价款x元、首付款x元，X层X单元价款x元、首付款x元，X单元价款x元、首付款x元，X单元价款x元、首付款x元，X单元价款x元、首付款x元，X单元价款x元、首付款x元，X单元价款x元、首付款x元，X单元价款x元、首付款x元，合计房价款总额为x元。首付款总额x元，余款约定由蔡某乙、林某某办理10年银行按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期在90日内，自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金。合同附件四第一条约定，买受人如以银行按揭贷款方式付款，必须在双方签订合同之日起10日内将按揭资料及时完整地提供给出卖人或银行。若因买受人原因，如未能提供按揭资料、未能按期办理有关贷款手续等，导致银行按揭贷款不能在双方签订合同之日起60天内发放，买受人应自合同签订第61日起按合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任。若因买受人原因，导致无法办理按揭或银行准予办理的按揭成数有所降低，买受人应在按揭银行或出卖人书面通知送达后15日内付清差额部分，否则出卖人有权解除合同收回房屋，买受人应向出卖人支付总房价款10%的违约金。在扣除上述违约金后，出卖人同意将剩余房款无息退还买受人，但买受人应同时将买卖合同、发票原件等必要材料交还出卖人。合同签订当日，蔡某乙、林某某向利景公司支付了合同约定的首付款。2007年6月20日，利景公司向蔡某乙、林某某发出一份通知函，通知其务必在2007年6月26日前与有关银行办理按揭贷款手续，否则将根据合同约定追究其逾期付款违约责任。2007年6月25日，蔡某乙、林某某通过传真方式发送一份报告给利景公司，表示其拟采取一次性付清全部房款的方式购房，如利景公司同意，其想在2007年7月30日前到利景公司一次性付清全款；若届时因资金等原因无法一次性付清全款，其也必定会在2007年7月30日前到利景公司办理按揭贷款手续。2007年7月底，因未能筹集到一次性付清全部房款所需款项，蔡某乙、林某某到利景公司办理向中国银行厦门思明支行申请按揭贷款的手续，并按要求提供办理按揭贷款所需资料。2007年9月20日，利景公司通知蔡某乙、林某某，银行仅批准其申请的X层X单元店面的按揭贷款，其余店面的按揭贷款未批准。2008年1月25日，利景公司向蔡某乙、林某某发出一份律师函，表示利景公司在蔡某乙、林某某申请的除X层X单元外其他十三间店面的按揭贷款未获批准后，已多次催促蔡某乙、林某某继续履行合同，双方2008年1月21日会谈过后，蔡某乙、林某某明确回复无法在短期内支付购房余款；请蔡某乙、林某某务必于2008年1月28日前依约一次性付清1979万元的购房余款，若有逾期，利景公司将授权律师对其违约行为采取相应法律措施，包含但不限于解除合同、收回店面、要求其支付违约金等。2008年4月9日、10日、11日和17日，蔡某乙、林某某通过银行转账方式分别支付给利景公司300万元、100万元、200万元和27万元，并于转账后通过电话告知利景公司的讼争房屋销售经理陈秀荣，其支付的该部分款项是用于支付X层09、10、X单元和X层41、42、X单元店面的未付购房余款。2008年4月23日，利景公司向蔡某乙、林某某发出一份通知函，表示蔡某乙、林某某在2008年4月9日至17日支付了627万元，用于支付X层X单元及其他十二间店面的相应款项，尚欠1352万元，蔡某乙、林某某应尽快付清。2008年4月26日，蔡某乙、林某某针对利景公司2008年4月23日的通知函回复一份告知函表示，其支付的627万元是为及早安排店面营业计划并与利景公司的销售经理陈秀荣商议后支付的，系用于支付X层09、10、X单元和X层41、42、X单元店面的购房余款，并非利景公司来函所称“用于支付X层X单元及其他十二间店面的相应款项”。嗣后，利景公司向原审法院起诉，请求判令蔡某乙、林某某一次性支付所欠购房款1352万元，并支付逾期付款违约金x.24元。另查明，利景公司于2006年3月14日与中国银行厦门思明支行签订一份《个人房屋贷款合作协议》、2006年6月16日与建设银行厦门市分行签订一份《楼宇按揭协议》、2006年6月21日与兴业银行厦门分行签订一份《房产抵押贷款合作协议书》，约定由上述三家银行向“利景中心”项目的商品房买主提供楼宇按揭贷款。2008年6月5日，利景公司取得“利景中心”项目的《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》。在本案审理期间，蔡某乙、林某某分别于2009年10月20日和2009年12月31日向利景公司发出两份函件，分别表示其将X层05、X单元和X层X单元店面的购房余款623万元及X层07、X单元和X层39、X单元店面的购房余款729万元汇至利景公司账户，请利景公司在收到款项后开具相应房产的全额购房发票并将相应房产交付其使用。2009年10月21日和2010年1月4日，蔡某乙、林某某通过银行转账方式分别向利景公司支付了623万元和729万元购房款，并在银行转账凭证上的汇款用途栏上注明，2009年10月21日的款项系用于支付X层05、X单元和X层X单元店面的购房余款，2010年1月4日的款项系用于支付X层07、X单元和X层39、X单元店面的购房余款。另在原审法院组织进行证据交换质证时，蔡某乙、林某某承认银行仅批准其一间店面的按揭贷款是因为其在银行的按揭贷款额度已经用完。但在原审庭审时，蔡某乙、林某某又改变意见称，其在证据交换质证时陈述的按揭贷款申请未获批准的原因是利景公司销售人员告诉他的，其至今不清楚银行为何不批准其按揭贷款。

原审判决认为，一、关于蔡某乙、林某某不能办理除X层X单元外其他十三间店面按揭贷款是否利景公司原因造成的问题。蔡某乙、林某某在原审法院组织双方进行证据交换时已承认中国银行厦门思明支行不批准其申请的除X层X单元外其他十三间店面的按揭贷款是因为其在银行的按揭贷款额度已经用完，虽然其在庭审时又改变意见，但并无相应证据佐证。而蔡某乙、林某某关于银行需待“利景中心”项目竣工验收后才会为购房人办理按揭贷款的主张，亦与其申请的X层X单元店面的按揭贷款在“利景中心”项目竣工验收前即已获批准的事实不符。因此，蔡某乙、林某某除X层X单元外其他十三间店面的按揭贷款未获批准应认定系蔡某乙、林某某自身的原因造成的。二、关于蔡某乙、林某某在合同签订后支付的627万元、623万元及729万元三笔款项的付款用途指向及蔡某乙、林某某是否付清购房余款的问题。蔡某乙、林某某向利景公司购买的十四间店面均签订了独立的《商品房买卖合同》，蔡某乙、林某某要求将其在合同签订后支付的三笔款项分别用于履行其指定的合同的义务，既未违反双方合同的约定，亦未违反法律规定。且在债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所付全部债务而双方又未作约定时，依据民事行为的意思自治原则，依法亦应尊重债务人的意思表示。蔡某乙、林某某在支付上述三笔款项前后均已向利景公司明确表示相应款项的付款用途，利景公司擅自改变蔡某乙、林某某的意思表示，显然于法无据。因此，蔡某乙、林某某主张其2008年4月9日至17日支付的627万元应用于清偿X层09、10、X单元和X层41、42、X单元店面的未付购房余款，2009年10月21日支付的623万元应用于清偿X层05、X单元和X层X单元店面的购房余款，2010年1月4日支付的729万元应用于清偿X层07、X单元和X层39、X单元店面的购房余款，应予支持。同时因蔡某乙、林某某在2008年4月9日前尚应支付的购房余款总额1979万元与2008年4月9日前及之后支付的上述三笔款项的合计总额一致，故应认定蔡某乙、林某某已于2010年1月4日付清了购房余款。利景公司按其自定的还款用途，将蔡某乙、林某某支付的上述三笔款项分摊用于抵扣十三间店面的部分购房余款及部分逾期付款违约金，进而主张蔡某乙、林某某尚欠x.23元购房余款未付，于法无据。综上，蔡某乙、林某某申请的按揭贷款除X层X单元外的其他十三间店面未获批准系因其在银行的按揭贷款额度已经用完导致的，根据合同约定，蔡某乙、林某某应在利景公司通知后15日内付清该部分购房余款1979万元，但蔡某乙、林某某虽经利景公司多次催讨，仍迟至2010年1月4日才全部付清，已违反了合同约定，构成违约。故利景公司要求蔡某乙、林某某支付的购房余款虽因蔡某乙、林某某在本案诉讼期间已付清而不应再予支持，但要求蔡某乙、林某某按未付购房余款的日万分之二点一支付逾期付款违约金的主张，依法仍应予以支持。但对于违约金的计算期间，因利景公司在2007年6月20日给蔡某乙、林某某的发函中虽表示如蔡某乙、林某某不能按其通知函要求的时间前往办理按揭贷款手续，将追究蔡某乙、林某某的逾期付款违约责任，但在蔡某乙、林某某回函提出拟在2007年7月30日前一次性付清房款，如届时因资金等原因无法一次性付清全款其再去办理按揭贷款手续后，利景公司并未表示反对，之后在蔡某乙、林某某于2007年7月底前往利景公司办理按揭贷款手续时，利景公司亦未要求蔡某乙、林某某承担逾期付款责任，应认定利景公司已同意蔡某乙、林某某将办理按揭贷款手续的时间延至2007年7月30日前的请求。这从利景公司在蔡某乙、林某某申请的X层X单元店面的按揭贷款获批后，包括在本案起诉时均未要求蔡某乙、林某某承担该店面的逾期付款违约金的事实也可以印证。因此，利景公司主张的逾期付款违约金应按合同约定从按揭银行或利景公司书面通知蔡某乙、林某某按揭贷款未获批准后的第16日起算。蔡某乙、林某某自认利景公司是在2007年9月20日通知其十三间店面的按揭贷款未获批准，故蔡某乙、林某某的逾期付款违约金应从2007年10月6日起计至其全额付清购房余款的时间2010年1月4日，并根据实际清偿情况，分段以其实际欠付的购房余款为本金计算。利景公司要求逾期付款违约金从合同签订后第60日起计算的主张与合同约定不符，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《中华人民共和国民法通则》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、蔡某乙、林某某应于判决生效之日起三日内向利景公司支付逾期付款违约金（按日万分二点一的标准，其中1979万元自2007年10月6日起计至2008年4月8日止，1679万元自2008年4月9日起计至2008年4月9日止，1579万元自2008年4月10日起计至2008年4月10日止，1379万元自2008年4月11日起计至2008年4月16日止，1352万元自2008年4月17日起计至2009年10月20日止，729万元自2009年10月21日起计至2010年1月3日止）；二、驳回利景公司的其他诉讼请求。

上诉人利景公司上诉请求撤销原判，依法改判由蔡某乙、林某某支付购房款x.23元以及相应的逾期付款违约金x.24元。上诉理由：一、原审判决认定蔡某乙、林某某在商品房预售合同签订后支付的三笔款项可以先行用于清偿其指定的店面的购房余款本金，既缺乏事实依据，亦与相关法律规定存有抵触。即使蔡某乙指出明确付款用途，也跟《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定的债的清偿抵充顺序相违背，应先行充抵违约金，再充抵本金。原审法院不但不予禁止，反而给予支持，让人难以信服。二、原审判决认定蔡某乙、林某某目前所欠款项在性质上全部属于逾期付款违约金，且该违约金的计算日期应截止于2010年1月4日，这一认定内容同样存在错误。三、原审判决免除蔡某乙、林某某自商品房买卖合同签署后第61日起至2007年10月6日期间的逾期付款违约责任的做法，存在刻意曲解事实和法律之嫌。另对蔡某乙、林某某的上诉请求和理由，利景公司答辩认为，贷款新政不构成免责事由，蔡某乙、林某某如果按约履行是不会受到政策影响。银行真正拒绝按揭贷款原因是蔡某乙、林某某信用额度已满，一审其也作了自认。从合同履行过程看，蔡某乙、林某某一直都存在违约，其上诉请求没有事实依据。

上诉人蔡某乙、林某某上诉请求撤销原判第一项（判决其应支付x.50元逾期付款违约金），改判其无须向利景公司支付违约金。上诉理由：一、原审判决未适用中国人民银行2003年6月5日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》及中国人民银行、中国银行业监督管理委员会2007年9月27日发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的规定有误，依法应予改判。二、蔡某乙、林某某积极配合利景公司办理按揭手续，并按要求提供办理按揭贷款所需资料，已经完全履行了合同约定的义务。按揭手续无法办理非因蔡某乙、林某某原因，责任不应由其承担。三、利景公司拒绝将蔡某乙、林某某按揭贷款材料提交银行办理按揭贷款手续是利景公司未能如期获得购房余款的根本原因，因此造成的损失应由其自行承担。四、原审判决认定十三间店面的按揭贷款未获批准系蔡某乙、林某某原因造成缺乏事实依据，认定事实有误。另对利景公司的上诉请求和理由，蔡某乙、林某某答辩认为，原审判决认定其已付清购房余款事实清楚，适用法律准确；利景公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。利景公司起诉前虽然有向蔡某乙、林某某明确提出支付购房余款并承担逾期付款违约责任的要求，但并没有提出明确的违约金数额，而2008年4月9日至17日蔡某乙、林某某支付627万元数额与其指定支付的购房款余额相等，且有利景公司负责该房产预售的销售经理陈秀荣电话录音相佐证，原审认定指定支付成立并无不当。利景公司未经蔡某乙、林某某同意单方自行分配蔡某乙、林某某指定支付的款项，既没有合同依据也没有法律依据。同理，2009年10月21日和2010年1月4日，蔡某乙、林某某分别向利景公司支付623万元和729万元购房余款后，可以认定讼争购房余款已经支付完毕。利景公司上诉主张“应先行充抵违约金，再充抵本金”，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条债的清偿抵充顺序规定，并没有包括抵充违约金的内容，对本案并不适用。原审判决认定蔡某乙、林某某支付的款项可以先行用于清偿其指定的店面的购房余款本金并认定购房款于2010年1月4日支付完毕是正确的。《商品房买卖合同》附件四第一条就按揭贷款因买受人原因约定了两种情况下的违约责任：第一是因买受人原因导致按揭贷款不能在签订合同之日起60天内发放的违约责任；第二是因买受人原因导致无法办理按揭贷款的违约责任。在第一种情况下，买受人才承担自合同签订第61日起约定的逾期付款违约责任；在第二种情况下，买受人承担的违约责任是在按揭银行或出卖人书面通知送达后15日内付清购房余款，否则出卖人有权解除合同收回房屋，买受人应向出卖人支付总房价款10%的违约金。本案讼争按揭贷款并非逾期发放而是无法办理，故属于第二种情况。原审法院认定利景公司要求逾期付款违约金从合同签订后第60日起计算的主张与合同约定不符，是正确的。鉴于按揭银行或利景公司在按揭贷款未获批准后第一时间均未向蔡某乙、林某某送达书面通知，在原审诉讼中，蔡某乙、林某某自认利景公司是在2007年9月20日通知其十三间店面的按揭贷款未获批准，原审判决据此认定蔡某乙、林某某的逾期付款违约金应从通知到达15日之后的2007年10月6日起计算，符合公平合理和诚实信用原则。利景公司没有选择解除合同收回房屋，而是选择继续履行合同，并要求蔡某乙、林某某按日向其支付逾期应付款万分之二点一的违约金，符合《商品房买卖合同》第七条的约定。原审判决据此按照蔡某乙、林某某的实际清偿情况，分段以实际欠付的购房余款为本金计算蔡某乙、林某某应承担的违约金符合合同约定。利景公司上诉认为“原审判决免除蔡某乙、林某某自商品房买卖合同签署后第61日起至2007年10月6日期间的逾期付款违约责任”等不能成立，其上诉请求缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《商品房买卖合同》附件四第一条约定，买受人如选择以银行按揭贷款方式付款的，应当负有保证其自身具备按揭贷款条件并履行办理按揭贷款用于支付购房余款的义务，不得因其自身原因而造成按揭贷款的逾期发放或无法办理。因此，在履行按揭贷款合同义务时出现无法办理按揭贷款的原因事实的举证责任，应当由履行义务的买受人承担。在原审法院组织双方进行证据质证时，蔡某乙、林某某已承认银行不批准其申请的除X层X单元外其他十三间店面的按揭贷款是因为其在银行的按揭贷款额度已经用完。事实上，蔡某乙、林某某在知道这一不利原因事实后并未向银行提出异议。在原审庭审时，其虽予以否认并认为至今不清楚银行为何不批准其按揭贷款，但其既无办理按揭贷款银行出具的相应证据证明是何原因，也没有在举证期间申请法院向办理按揭贷款的银行调查取证，因此，原审判决认定蔡某乙、林某某对其无法办理本案讼争房按揭贷款的原因事实已经构成自认，符合证据规则认证规定。据此，原审判决认定讼争商品房是因买受人蔡某乙、林某某原因导致无法办理按揭，是正确的。蔡某乙、林某某未能按合同约定办理购房余款的按揭贷款，又没有按约定及时付清无法按揭贷款的购房余款，经利景公司多次催讨并经起诉后，才于2010年1月4日予以付清，已构成逾期付款的违约，应当依照合同约定承担逾期付款的违约金。其上诉请求改判其无须向利景公司支付违约金，本院不予支持。中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》及中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》属于抽象性的行政管理通知，不足以证明本案按揭银行对蔡某乙、林某某购买的商品房仅批准其一套按揭贷款，其余不予批准的原因事实。蔡某乙、林某某积极配合利景公司办理按揭手续，并不能排除按揭贷款无法办理并非出自其自身的原因。蔡某乙、林某某上诉认为利景公司拒绝将其按揭贷款材料提交银行办理按揭贷款手续是利景公司未能如期获得购房余款的根本原因，缺乏事实依据，本院对此不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费x元，由上诉人利景兴业(厦门)有限公司负担x元，由上诉人蔡某乙、林某某共同负担x元。

本判决为终审判决。

审判长林某波

代理审判员陈敏

代理审判员段小华

二○一○年八月十日

书记员夏雯

附：本案适用的主要法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；