云南省昆明市中级人民法院
民事判决书
（2007）昆民三终字第X号
上诉人（原审原告）王某某，女，X年X月X日出生，汉族，云南省昆明市人，无业，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人方滇祥，云南云法律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）云南正东房地产开发经营有限公司。
住所地：昆明市白龙小区X幢X单元X—X号。
法定代表人石某某，董事长。
委托代理人陈宏元，云南创泰律师事务所律师。特别授权代理。
原审第三人胡某某，男，X年X月X日出生，汉族，自由职业，住（略）。
委托代理人陆燕燕，云南天途律师事务所律师。一般诉讼代理。
上诉人王某某因与被上诉人云南正东房地产开发经营有限公司、原审第三人胡某某租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2006）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年11月6日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条第一款之规定，本案报请本院院长延长审限三个月。本案现已审理终结。
一审法院确认以下法律事实：原告为昆明东玉花园住户，被告为该小区的开发商，昆明东玉花园业主委员会委托昆明金馨物业管理有限公司对东玉花园进行物业管理。原告入住东玉花园后，于2005年5月1日至2006年1月1日租用东玉花园X号车位，并交纳了X号停车位租用费1680元。2005年7月16日，被告与第三人胡某某签订了1份《房屋、车位买卖合同》，双方在合同中约定：被告将丽江小南园商贸城—瓜玳国荷塘小镇X幢别墅与昆明市东玉花园62个车位打包一并出售给胡某某，两个买卖关系互为条件，缺一不可。2005年8月12日，胡某某向被告支付了瓜玳国荷塘小镇X幢别墅的购房款x元。2005年8月8日，被告与胡某某签订了《车位买卖合同书》，双方约定：被告将自有的座落于昆明市X街X号“东玉花园”X号—X号、X号—X号62个车位以每个车位x元的单价出售给胡某某，其中包括X号车位。胡某某取得车位的产权后声明其购买的62个车位只售不租，同时承诺于2005年10月20日前销售的车位均能办理权属证书，并通知车位承租人限期腾出车位。原告认为被告出售车位的行为已侵害了其所享有的优先购买权，故向一审法院提起诉讼，请求判令：宣告被告与他人订立的《车位买卖合同书》中有关X号车位的部分无效；被告将上述合同所涉的X号停车位按该合同所列的同等条件每个x元出售给原告。被告答辩称：对东玉花园车位租赁纠纷案件，云南省高级人民法院已有生效判决，应以生效法律文书为准，故请求驳回原告诉讼请求。第三人未到庭应诉进行答辩。
一审法院认为，本案中，原告系东玉花园住户，昆明金馨物业管理有限公司为东玉花园的车位管理人，其管理的是被告的车位。根据被告出具的《东玉花园租用车位月报表》的记载及原告向昆明金馨物业管理有限公司交纳2005年5月1日至2006年1月1日停车位租用费的事实均表明原、被告之间存在租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，故承租人享有的优先购买权是有条件的，即承租人享有的是在同等条件下的优先购买权。本案被告将其所有的包括X号车位在内的东玉花园62个车位与丽江小南园商贸城—瓜玳国．荷塘小镇X幢别墅打包一并出售给第三人胡某某，双方约定两个买卖互为条件，缺一不可。可见，被告以x元的价格向第三人胡某某出售X号车位的条件为第三人同意全部一次性购买东玉花园62个车位及同时购买丽江小南园商贸城—瓜玳国荷塘小镇X幢别墅，二者缺一不可。故根据法律规定，原告要享有东玉花园X号车位的优先购买权，必须符合第三人胡某某向被告购买车位的同等条件。现原告仅要求以x元的价格向被告购买一个车位，其主张的购买条件显然与第三人胡某某一并购买62个车位及同时购买X幢别墅的条件不相等同。因此，原告主张的优先购买权依法不能成立。一审法院对原告以被告出售车位的行为已侵害了其所享有的优先购买权为由，主张宣告被告与第三人订立的《车位买卖合同书》中有关X号车位的部分无效的诉讼请求不予支持；此外，被告与第三人订立《车位买卖合同书》后，已向房屋产权登记机关办理了本案诉争车位的所有权变更登记，第三人也于2005年8月31日取得了该车位的产权证。故第三人现为X号车位的合法所有权人，被告对该车位已不再享有处分权。一审法院对原告主张被告以同等条件x元的价格将东玉花园X号停车位出售给原告的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十条之规定，遂判决：驳回原告王某某的诉讼请求。
一审宣判后，上诉人王某某不服一审判决，向本院提起上诉，其认为：一、一审判决违反法律规定，法律和司法解释都规定了出租人对承租人的通知义务和承租人在同等条件下的优先购买权。在被上诉人未履行法定告知义务的情况下，一审不支持上诉人的优先购买权违反法律规定。上诉人在该情况下，依据最高院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第118条要求宣告该房屋买卖无效的诉讼请求被驳回，一审判决违反了上述规定。二、上诉人在起诉时已明确表示将诉争车位按合同所列同等条件出售给上诉人。如果法院认定车位与别墅捆绑出售的条件确实存在，上诉人也没有拒绝该条件，一审无视上诉人该意思表示，认定上诉人主张的条件不相同，属于认定事实不清。三、一审判决违反了公平原则。证据证明上诉人长期租用该车位，并认真履行了租金交纳义务直到2006年。上诉人为东玉花园业主，诉争车位为小区配套设施，是为小区业主服务的，被上诉人在出售房屋时也承诺可买可租也可临时停放。第三人并非小区业主，与被上诉人勾结将上诉人长期租用的车位出卖，属于恶意串通，违反法律规定和公平原则，属于无效行为。故请求二审法院：1、撤销原判；2、改判支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人答辩称：一审事实清楚、程序合法，应当维持。涉及本案的相关事实，云南省高级人民法院已经有生效判决进行了认定。
原审第三人述称：一审事实清楚、程序合法，应当维持。涉及本案的相关事实，云南省高级人民法院已经有生效判决进行了认定。
二审经审理查明的事实与一审确认的事实一致，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：被上诉人与第三人关于诉争车位的买卖合同是否无效。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。本院认为，承租人享有优先购买权的前提是同等条件。结合本案具体事实来看，被上诉人与第三人间签订买卖合同约定被上诉人以每个车位x元的相对较低价格售以第三人，其前提条件是对丽江小南园商贸城—瓜玳国荷塘小镇X幢别墅及62个车位的同时购买，这一条件的满足是承租人以同等价格行使优先购买权的前提。本案中上诉人一审的诉讼请求已明确其要求确认被上诉人与第三人间签订的车位买卖合同中有关X号车位的部分无效，并要求判令将X号车位以合同所列的同等条件每个x元出售给上诉人。在该诉讼请求中上诉人已明确其主张是针对X号车位的取得，而并非是要求撤销或确认被上诉人与第三人间签订的所有车位合同无效及要求由其以相同价格一次性购买丽江小南园商贸城—瓜玳国荷塘小镇X幢别墅及全部62个车位。故，一审对双方购买条件不同的认定并无不当，本院依法予以维持。对上诉人提出该车位系小区内部车位，原承租人是否能继续租赁及该车位只卖不租影响小区业主生活的问题，因上述问题与本案不属同一法律关系，当事人可另案主张予以处理，在本案中本院不予评判。综上，本院认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决处理并无不当，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项及第一百零七条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币425元，由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。
本判决书一经送达各方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判长洪琳
审判员万绍敏
代理审判员彭韬
二○○八年四月十三日
书记员朱莉
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