原告田某某。
被告驻马店市晟域房地产开发有限公司。
被告王某某。
被告驻马店市天驿酒店管理有限公司。
被告驻马店市X村X路管理所。
被告驻马店市高新区金明商贸有限公司。
原告田某某与被告驻马店市晟域房地产开发有限公司、王某某、驻马店市天驿酒店管理有限公司、驻马店市X村X路管理所、驻马店市高新区金明商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2009年12月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员宋校新、赵丽莉、代理审判员耿梅红组成合议庭，于2010年4月19日对本案公开开庭进行了审理，原告田某某及其委托代理人牛长志到庭，被告驻马店市晟域房地产开发有限公司（以下简称晟域公司），驻马店市天驿酒店管理有限公司（天驿酒店），被告驻马店市X村X路管理所（以下简称公路管理所），被告王某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，原告于2010年3月4日撤回对被告驻马店市高新区金明商贸有限公司（以下简称金明公司）的起诉。本案现已审理终结。
原告诉称，原告委托被告公路管理所购买房屋，被告公路管理所于2005年12月28日与被告金明公司、王某某、天驿酒店签订了《委托购房协议》，被告金明公司、天驿酒店系被告王某某的连带担保人。协议签订后，原告按被告公路管理所要求交纳了购房款。所购房屋系被告晟域公司与被告王某某联合开发。2008年8月12日，被告公路管理所在未经原告同意的情况下又与被告王某某签订了《委托购房补充协议》，该补充协议约定每平方米增加80元，原告不同意每平方米增加80元，被告以原告未交增加每平方米80元为由拒绝交房。为此，请求1、被告连带给付原告购买的房屋一套（具体位置以楼层分布图为准）并办理土地使用证、房产证及支付逾期交房违约金（从2007年6月29日起至房屋实际交付之日，按每天41.67计算）；逾期办理房产证、土地使用证违约金4315．5。2、本案诉讼费由被告承担。
被告王某某辩称，1、王某某仅与公路管理所之间存在委托购房协议，与原告之间并不存在房屋买卖关系，因此王某某不是本案适格被告。2、王某某已按委托购房协议履行了与公路管理所的协议。王某某按委托购房协议为公路管理所代理购房，后双方协商增加购房款并达成补充协议，公路管理所按补充协议履行了部分义务，交付了部分款项，王某某也按补充协议为公路管理所代购了房屋，未按补充协议履行的部分，未能交付房屋，完全是公路管理所未能按补充协议履行造成的。3、王某某愿意与公路管理所协商解决纠纷，并按补充协议约定承担责任。
被告公路管理所辩称，原告与公路管理所之间是委托关系，公路管理所已完成受托事务，按约定交付了房屋。本案公路管理所无过错，原告不能入住房屋是晟域公司和王某某的侵权行为造成的，公路管理所不应承担责任，应驳回原告对公路管理所的诉讼请求。
被告晟域公司、天驿酒店未答辩。
经审理查明，2005年，公路管理所的49名职工为购买住房，委托单位出面团购房屋。2005年12月28日，公路管理所与金明公司及王某某签订委托购房协议一份，协议约定：1、所购住宅楼为两幢，六层，座北朝南，共计120户，其中60户约为138平方米，60户约为126平方米，建房平均价格为每平方米1043元，储藏室价格应定在成本之内，约每平方米800元以下。2、金明公司和王某某应在一年半内保证把质量合格的房屋交给公路管理所（质量以有关职能部门验收合格为准），如无故逾期交付，逾期一天罚款2000元。在所购房屋建设施工过程中，公路管理所无权干预施工方及金明公司和王某某的正常经营活动。3、房产证、土地使用证办理由金明公司和王某某统一办理，费用由集资户个人承担。房产证、土地使用交给公路管理所的最后期限是两幢楼房交付后270天内，如果逾期，金明公司和王某某给付公路管理所购房总价款3%的违约金。4、如公路管理所不能按约定时间付款，超过十天后公路管理所赔偿金明公司和王某某已投入金额3%的违金；超过一个月公路管理所仍不能付款时，金明公司和王某某退回公路管理所本金，本协议解除，同时公路管理所还应赔偿金明公司和王某某已投入金额的违约金。5、委托酬金含在建房款内，将不再另付金明公司和王某某。6、金明公司和王某某为保证合同的顺利履行应提供合法有效的担保，如合同履行过程中，因金明公司和王某某的过错造成公路管理所的损失，金明公司和王某某提供的担保方天驿酒店负连带担保责任。同日，双方又签订抵押担保协议和委托购房协议交房标准各一份，抵押担保协议约定，经公路管理所（抵押权人）与金明公司和王某某（抵押人）协商，就双方所签委托购房协议所涉土地使用权抵押担保一事达成如下协议：金明公司和王某某同意将交于公路管理所的十一户土地证所含土地使用权抵押给公路管理所，作为委托购房协议中金明公司和王某某履约担保。该抵押担保协议签订后并未办理土地抵押登记手续，但晟域公司开发的汇景新城K号楼、L号楼建房用地就是抵押协议中王某某抵押给公路管理所的土地，原告所购房屋位置亦是晟域公司开发的汇景新城K号楼X单元X层东户。委托购房协议签订前后，从2005年11月至2008年8月，原告分4次向公路管理所交房款共计x元。2008年8月12日，公路管理所在未经原告同意的情况下又与王某某签订一份补充协议，补充协议约定：1、公路管理所委托所购房屋的建筑成本价格由原来签订的平均每平方米1043元，现增加到平均每平方米1123元。2、公路管理所在8月20日中午12点之前将所剩购房款（按涨价前的价格）收齐并付给王某某。3、经双方同意每平方米增加80元的房款，公路管理所在2008年9月30日之前将涨价的房款付给王某某，付款后公路管理所各购房户方可进行装修，同时王某某与各购房户签订本开发公司出具的正规发票和购房协议书。4、若公路管理所不按规定时间交齐购房款，王某某视为公路管理所自放弃所订房屋，王某某有权处理公路管理所放弃的房屋，并在7日内退回其预交的订房本金及订房款利息（按同期银行存款利率）和购房款总造价3%的赔偿金。公路管理所将原告交纳的购房款及其他购房户所交纳的购房款共计x元（其中原告的购房款为x元）交给了王某某。2008年9月，王某某将49套房屋钥匙送到公路管理所，公路管理所按楼层分布图将钥匙交给各购房户，购房户拿到钥匙后均去看房，且钥匙均能打开房门。一星期后原告再去看房时发现房屋门锁更换了，原告到公路管理所反映情况，经公路管理所了解，是因为原告不交纳每平方米涨价80元的购房款，王某某把门锁换掉。后公路管理所多次找王某某协商，一直协商未果。同时查明，公路管理所49户购房户中，有22户已按补充协议约定交纳了每平方米涨价80元的购房款，并同晟域公司签订了汇景新城房屋预约保留协议，晟域公司亦将房屋交付购房户。
以上事实，有原告提交的委托购房协议、抵押担保协议、委托购房协议交房标准及委托购房补充协议各一份、汇景新城房屋预约保留协议两份、公路管理所收据四份，公路管理所提交的情况说明、情况简介各一份及王某某收条、公路管理所职工集资购房楼层分布图一份及当事人陈述在卷为证。
本院认为，2008年12月28日，公路管理所与金明公司及王某某签订的委托购房协议，该协议对房屋的座落位置、面积、单价、付款期限、付款方式及违约责任均进行了约定，从协议的内容上看该委托购房协议符合房屋买卖合同的特征，应视为房屋买卖合同。又因公路管理所是接受原告的委托购房，故原告应为房屋买卖合同中的实际买房人，王某某和金明公司是房屋买卖合同中的卖房人。王某某辩称其与原告之间不存在房屋买卖合同关系，王某某不是本案适格被告的理由不成立，本院不予支持。合同签订后，原告依约将房款交给了公路管理所，公路管理所也将原告的购房款交给了王某某，王某某亦将房屋钥匙通过公路管理所交给了原告，但钥匙交付后公路管理所又与王某某签订了一份委托购房补充协议,由于公路管理所在签订委托购房补充协议之前未征得原告同意，签订之后亦未得到原告的追认，故该委托购房补充协议对原告不生效，双方均应按照委托购房协议内容履行各自的义务。王某某以公路管理所未按补充协议履行交款义务而拒绝交房的理由不足，本院不予支持。王某某在钥匙交付后又以原告未按补充协议约定交付每平方米增加80元的购房款为由拒不向原告交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。又因公路管理所的49户（包括本案原告）职工所购买的房屋就是被告晟域公司开发的汇景新城K号楼和L号楼，而该两幢楼所占用的土地就是抵押协议中王某某抵押给公路管理所的土地。王某某将钥匙交给公路管理所后，公路管理所按楼层分布图将钥匙交给各购房户，购房户纷纷去看房，晟域公司对购房户（包括原告）打开房门看房行为未加询问和阻止，且49户中有22户交纳了每平方米增加的80元购房款后晟域公司向该22户交付了房屋，并同其签订了保留协议。故委托购房协议虽然是公路管理所与王某某签订的，但合同的标的物（汇景新村房屋）的所有权人是晟域公司，且晟域公司对购房户（包括原告）打开房门看房行为未加询问和阻止，由此可以看出，晟域公司对公路管理所49户职工购买其开发的汇景新城K号楼和L号楼的事实和王某某向公路管理所交付钥匙的行应是明知并认可的，合同的实际履行行为是晟域公司和王某某共同实施的，故对原告要求晟域公司和王某某承担连带交付房屋、办理土地使用证、房产证及支付逾期交房违约金（按合同第四条，逾期一天罚款2000元，49户，2000元÷49天=41元，从2007年6月29日起至房屋实际交付之日），逾期办证违约金4315．5元（按合同第七条约定总房款的3%计算，即x%=4315．5元）责任的请求，本院予以支持。原告与公路管理所之间系委托合同关系，公路管理所已按约定将钥匙交付给原告，原告也看了房，且钥匙能打开房门，至此公路管理所已完成了受托义务，故原告以房屋买卖合同关系要求公路管理所承担责任无事实和法律依据，本院不予以支持。公路管理所与王某某及金明公司签订委托购房协议的时间是2005年12月28日,协议约定卖方应在一年半内交房,房产证、土地使用证的交付时间为楼房交付后270天内。由此可知，卖方交房的时间应为2007年6月28日，房产证、土地使用证交付的时间应为2008年3月28日。天驿酒店为委托购房协议中王某某及金明公司连带责任保证人，双方未对保证期间进行约定，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中天驿酒店承担保证责任的期间为卖方应交付房产证、土地使用证的期间届满之日起6个月内（即从2008年3月28日至2008年9月28日），在保证期间内，原告和公路管理所均未要求保证人天驿酒店承担保证责任，天驿酒店的保证责任已免除，故原告要求天驿酒店承担责任的理由不足，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定，判决如下：
一、限被告王某某、驻马店市晟域房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告田某某交付驻马店市晟域房地产开发有限公司开发的汇景新村小区K号楼三单元四层东户的住房一套。
二、限被告王某某、驻马店市晟域房地产开发有限公司于本判决书生效后三十日内为原告田某某雨办理土地使用证、房产证。
三、限被告王某某、驻马店市晟域房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告田某某支付逾期办理土地使用证、房产证违约金4315.5元及逾期交房违约金（从2007年6月29日至房屋实际交付之日，按每天41元计算）。
四、驳回原告田某某对被告驻马店市天驿酒店管理有限公司、驿城区X路管理所的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费3177元，保全费1200元，共计4377元，由被告驻马店市晟域房地产开发有限公司、王某某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长宋校新
审判员赵丽莉
代理审判员耿梅红
二Ｏ一Ｏ年七月十五日
书记员蒋沛森
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