重庆市第四中级人民法院
民事判决书
（2008）渝四中法民一终字第X号
上诉人（原审原告）：冉某，男，X年X月X日出生，土家族，居民，住（略）。
委托代理人：雷某某（冉某之外岳祖父），X年X月X日出生，土家族，居民，住（略）。
委托代理人：廖国齐，重庆市黔江区城厢法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：黎某某，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。
委托代理人：吴国民，重庆博搏律师事务所律师。
上诉人冉某与被上诉人黎某某财产损害赔偿纠纷一案，秀山土家族苗族自治县人民法院于2007年8月7日作出（2007）秀民初字第X号民事判决，冉某对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2007年11月27日对冉某及其委托代理人雷某某、廖国齐，黎某某的委托代理人吴国民进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2006年9月15日，黎某某与冉某仙订立《租房协议》约定，由黎某某将其在中和镇X路X号房屋右侧（正面对该房屋）的一间平房出租给冉某仙用于开小吃店，租期一年，双方还就租金、防火安全等作了约定。2007年2月8日5时40分左右，冉某仙承租的小吃店门市部起火，将与该小吃店相连的黎某某的另两间平房和冉某在中和镇X路的X号房屋以及屋内财产烧毁。该火灾发生后，住在中和镇X路的郭生华用座机于2007年2月8日6时13分向秀山土家族苗族自治县公安局消防大队报警，消防队出警将火扑灭。黎某某在发现火灾后，请杨红报警。火灾发生时，冉某仙的小吃店和黎某某的另两间平房内无人居住。2007年5月9日，秀山土家族苗族自治县公安局消防大队认定，起火部位在黎某某出租给冉某仙作小吃店门市部，但未发现火灾原因直接证据和直接证人，无法认定火灾起因，火灾原因不明。并告知火灾各方在收到该认定书后十五日内，若对该认定不服，可向县公安局或重庆市公安局消防局申请重新认定。冉某、黎某某和冉某仙均未申请重新认定。秀山土家族苗族自治县公安局消防大队将冉某的火灾直接损失核定为x元，黎某某户(含黎某某之长女黎某芹的经济损失)的直接损失核定为x元，冉某仙的直接损失为2980元。2007年2月26日，黎某某、冉某明（冉某之父）与冉某仙签订协议，由冉某仙补偿冉某明6000元，黎某某2000元，黎某芹4000元，并约定冉某明不得向黎某某提出任何经济补偿要求。冉某在中和镇X路的X号房屋是基于房屋转买协议，从姚元海处买受取得，但未办理房产过户手续。冉某认为，黎某某房屋起火，造成上诉人房屋财产烧毁，应由黎某某对此承担赔偿责任，请求判令被上诉人赔偿上诉人损失x元。黎某某认为，起火房间是承租人冉某仙在管理和使用，并非黎某某在管理使用，故应由冉某仙担责。因起火的原因不明，冉某不能证明黎某某在火灾起因上存在过错，且黎某某进行及时报警，黎某某亦未实施违法侵权行为，黎某某不是补偿的义务主体，不承担赔偿责任，故请求法院驳回上诉人的诉讼请求。
一审法院认为，冉某的房屋和其他财产因火灾而遭受的损失，因系冉某仙承租的小吃店起火，火灾原因不明，冉某仙对上诉人已补偿6000元，黎某某虽系该小吃店房屋的所有权人，但自从将小吃店房屋出租给冉某仙起，则是由冉某仙在管理和使用该房屋，黎某某已经丧失了对该房管理的权利。从起火原因看，火灾原因不明，不能断定黎某某对该起火灾发生存在过错。黎某某具有了选择在其他房屋内居住的权利，黎某某在火灾发生时未在被烧毁的另两间房屋内居住，不宜因此认为是黎某某疏于对该两间房屋的管理。并且黎某某在发现火灾后，及时自救，亦请托他人报警，履行了报警义务，由于火势凶猛，黎某某自己的两间平房和冉某的平房被烧毁，是黎某某无法控制的，冉某主张根据无过错公平原则，要求黎某某承担赔偿或补偿责任，从冉某的直接损失与黎某某（含黎某芹的损失）直接损失相比较少，其请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十二条之规定，判决：驳回冉某的诉讼请求。案件受理费836元，由冉某负担。
上诉人冉某不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判由黎某某赔偿冉某财产损失x元或者发回重审。其主要事实和理由是：一、原判认定事实不清，审理程序违法。2007年2月26日，冉某仙以解决冉某生活困难补偿6000元的协议没有经得冉某的同意，且生活困难补偿不是损失赔偿，而且该补偿费用与冉某的实际损失相差太大，显失公平，原判去却不作评判，属于事实不清。一审法院没有依职权追加房屋承租人冉某仙作为当事人参加诉讼，其审理程序违法。二、原判适用法律错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条和《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第十三条、第十四条之规定，城市房屋租赁应当实行登记备案制度，但黎某某与冉某仙之间的房屋租赁没有登记备案，其房屋租赁协议无效，黎某某作为房屋所有权人理应承担赔偿责任。原判却适用《中华人民共和国民法通则》的规定认为黎某某从其房屋出租起便丧失对房屋的管理权利，应属于适用法律错误。
被上诉人黎某某答辩称：房屋租赁合同没有登记备案不应导致合同无效，因此黎某某从其房屋出租后对其房屋丧失管理的权利，应由房屋的承租人承担对房屋的管理责任，故本案不应追加房屋承租人作为当事人参加诉讼，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：双方对原判认定的事实均无异议，且均表示可以排除第三人放火的行为导致火灾的发生。冉某与黎某某被火烧毁的房屋均是木质结构的房屋，双方房屋相邻。一审中，冉某没有要求房屋的承租人冉某仙承担赔偿责任。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，针对双方讼争的焦点，本院结合双方的举证质证以及一、二审庭审陈述，综合评判如下：一、关于冉某仙与黎某某签订的房屋租赁合同是否有效的问题。因《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条和《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第十三条、第十四条规定的房屋租赁合同登记备案制度属于管理性规范，不是强制性规范，并且上列法律法规并没有规定房屋租赁合同登记备案是合同生效的必要条件，故冉某仙与黎某某签订的房屋租赁合同合法有效。二、关于黎某某是否应当对其出租的房屋承担管理责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，黎某某作为房屋的出租人，对其出租房屋进行必须的维修是其法定义务，除此之外的其他义务应当根据其与房屋承租人之间的特别约定予以确定，而冉某没有提供证据证明黎某某除了法定的房屋维修义务外，黎某某与冉某仙之间还特别约定了其他管理义务，同时由于火灾原因不明，冉某也无法证明由于房屋内电线老化而黎某某殆于履行其对房屋的维修义务，故黎某某对其出租的房屋不应承担管理责任，从其将房屋交付给承租人后，其对房屋的管理责任被切断，房屋的管理责任由房屋的实际使用人承担。三、关于本案是否漏列当事人的问题。因双方均可以排除第三人故意放火的事实，故本案不存在追加直接放火人作为当事人参加诉讼的问题。因黎某某对发生火灾房屋承担的是维修义务，冉某仙承担的是对该房屋的管理责任，这是两种不同性质的责任，这两种义务不是必须同时履行的，缺一不可，而且冉某无证据证明是因为冉某仙与黎某某共同故意或者共同的过失行为导致火灾的发生，故冉某仙与黎某某之间不同性质的责任不构成必要共同诉讼的条件，冉某可以根据不同的诉由分别向各方请求权利，故本案不应追加冉某仙为本案当事人参加诉讼。四、关于冉某的诉讼请求是否应当支持的问题。因冉某无证据证明是由于房屋内电线老化而黎某某殆于履行其对房屋的维修义务导致火灾的发生，故冉某请求黎某某承担其财产损害的赔偿责任没有法律依据，其请求不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费836元，由冉某负担。
本判决为终审判决。
审判长张泽端
审判员张登明
代理审判员谭中宜
二○○七年十二月十一日
书记员谢红军
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