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《物业管理条例》施行已过半年 物业纠纷往上升

文章来源: 互联网 作者:admin

新《物业管理条例》自2003年9月1日正式施行至今已过半年,虽然条例对物业与业主的责、权、利有了一定的明确,但是这类诉讼未见减少。原告多为物业管理企业,被告多为业主,是物业管理诉讼的一大新特点。
最新数字
物业纠纷往上升
据了解,虽然物管条例实施半年多了,而到法院的物业纠纷却是大幅增加。
昨天,记者从海淀法院获悉,海淀法院2003年1至9月份共受理物业纠纷88件,而从2003年9月,即新条例实施之日至今半年多时间,物业诉讼居然大幅增加,达到246件,每个月受理案件相当于以往的4倍。物业纠纷大幅增加的特点在本市其他法院同样存在,市高院将其列为重要案件类型之一。海淀法院法官温勇对记者说,除了法院受理的纠纷增多之外,物业纠纷呈现出类型多样化、群体性明显、敏感程度高、处理难度大等诸多特点。
诉讼特点
物管最爱告业主
记者从海淀法院了解到,最近物业纠纷呈现出如下四大特点。特点一:原告多为物业管理企业,被告多为业主。在2003年海淀法院受理的192件案件中,除了11件是业主诉物业管理企业外,其余全部是物业管理企业诉业主,占到全部案件的94%。而在2004年初不到两个月的时间里,海淀法院已经受理物业管理纠纷案件121起,而这些案件中仅有1件是业主诉物业管理企业,物业管理企业诉业主的案件竟占到了全部此类案件的99.2%。特点二:诉因多为业主拖欠物业管理费、供暖费等。特点三:业主抗辩理由多为对物业管理服务不满,认为物业管理企业无经营资格、不服务或少服务、服务不达标、擅自占用或出租公摊面积等。特点四:案件审理结果多为业主败诉或与物业管理企业和解。
原因探析
物管、业主缺磨合
北京太月物业有限公司经理左佳对记者说,在现有的许多纠纷中,有很大一部分是由于开发商遗留下来的问题造成的。开发商卖了房子就走人,而业主将自己与开发商之间的矛盾和与物业管理企业间的矛盾混为一谈,往往因为对房子质量或其他购房中产生的问题而拒绝给付物业管理费和供暖费等其他费用。还有的甚至将对其他个人或企业的怨气也发泄到物业管理企业身上。当然,许多物业管理企业将自己“服务者”的角色认同为小区的“管理者”,凌驾于业主之上,想尽名目收取费用,遇到业主有不同意见时就以停电、停水等手段相要挟,也是物业纠纷增加的一个主要原因。这些旧有的观念和问题,在新条例实施后还没有完全转过弯来,还需要磨合与改变。
北京隆安律师事务所律师秦兵认为,《物业管理条例》有些条文不够具体,有待进一步完善。如选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。这样就使得小区特别是大的社区的业主维权成本加大,使得业主只得采用一些消极的方式来维护自己的权益,最常用的方式就是不交物业费,甚至供暖费、水电费等。
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物业纠纷又一特点:旧物业不走:新管家难进
日前,宣武法院对中加大厦物业纠纷作出了一审判决:一审判决与开发商同名的物业公司退出大厦管理,由中标的迪宇物业公司接管中加大厦的物业管理工作。
中加大厦所遇到的物业纠纷在众多物业纠纷中很有特点:管委会招标,新物业公司中标,与开发商有很大渊源的前期物业公司却拒不退出。最终,在长期无法进行管理后,中标的迪宇物业公司将管委会、开发商和前期物业管理公司告上法庭。
据查明,2001年4月,中加大厦成立管委会。自此,前期物业服务合同将依法终止,管委会也没有与前期物业公司签订协议。自2002年11月起,管委会进行公开招投标和评标,迪宇物业公司中标,负责前期物业的物业公司未参加投标。管委会经半数委员通过,决定与迪宇物业公司签订物业服务合同。但是,当管委会正式向开发商及负责前期物业的物业公司送达《交接通知》后,二公司却置之不理,致使迪宇物业公司不能依法参与中加大厦物业服务。
不愿退出大厦管理的物业公司则认为,选聘和解聘物业管理企业,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。然而,迪宇物业公司与大厦管委会签订的物业管理委托合同没有经过上述法定程序,大厦管委会无权擅自选聘新的物业管理企业,迪宇物业公司与大厦管委会的协议因违法而无效。
宣武法院最近判决认为,居住小区开发建设周期较长的在物业管理委员会成立前,由该居住小区的开发建设单位负责物业管理,并可选择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后,应由其决定物业管理企业的续聘或解聘。作为受开发建设单位委托对某大厦进行物业管理的企业,在大厦管委会成立后,其是否继续对某大厦进行物业管理,应由大厦管委会决定。迪宇物业公司经招投标取得管理权后,要求履行其与中加管委会签订的物业管理委托合同的请求正当。法院判决前期物业退出某大厦物业管理,由迪宇物业公司行使某大厦的物业管理权。
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