尤某不服北京市建委房屋权属登记案

【案情摘要】 原告：尤某；被告：市建委；第三人：王某

尤某在某区有一套楼房，2004年7月20日，其儿媳王某以向尤某购买了上述房屋为由，向市建委提出房屋产权变更登记申请，并提交了房屋所有权证原件、房屋买卖协议书、尤某、王某的身份证原件等材料。市建委对上述材料进行审查后，于同日进行了房屋权属变更登记，并为王某办理了房屋所有权证。尤某得知该房屋转移后，起诉到一审法院，要求撤消市建委为王某核发的房屋所有权证。

一审期间，经尤某申请，法院委托司法鉴定机构对王某向市建委申请办理涉案房屋权属转移登记时提交的房屋产权交易登记表、房屋买卖协议书、已购公有住房上市出售申请确认表中尤某的签名进行司法鉴定，结论为“三份检材上‘尤某’签名不是其本人所写。”

一审法院经审理判决后市建委不服，以已审查了尤某、王某提交的协议书、身份证、房屋所有权证等材料，已经尽到形式审查义务；经办机关不是鉴定机关，对于房屋买卖协议的审查也只限于形式要件的审查，而不探究买卖主体双方主观上的真实性；当事人蓄意欺诈，应视为其申报不实为由上诉到二中院。

【裁判】

法院二审认定：市建委尽到必要形式审查义务，但其为王某办理的房屋权属转移登记并向王某核发房屋所有权证的行政行为无效。

【法理分析】

本案属于非房屋所有权人提供虚假登记材料骗取房屋产权人变更登记，原房屋所有权人将房屋登记机关告上法庭的案例，在分析该案时可以从以下两个层次梳理线索：

第一个层次，办理房屋产权人变更登记时，申请人所应提交的证明材料。

根据《城市房屋权属登记管理办法》第十三条的规定：权利人(申请人)申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件；第十七条的规定：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件；《城市房地产管理法》第四十一条的规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。本案中，王某以向尤某购买房屋为由，申请变更登记，所提交的材料应当包括真实有效的身份证明、房屋买卖协议书、房屋产权交易登记表等材料，但是，经司法鉴定机构鉴定，王某提交的房屋产权交易登记表、房屋买卖协议书、已购公有住房上市出售申请确认表中“尤某”签名不是其本人所写的，因而这三份材料本身是虚假的，其所提房屋权属转移登记申请属于申报不实。

第二个层次，作为行政主体的市建委对申请人所提交材料的审查义务以及相应的结果承担问题。

根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条的规定：登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的两个月内核准登记，并颁发房屋权属证书。此条规定意味着：房屋产权登记机关只需尽到形式审查义务，并不要求实质审查，即是说房屋产权登记机关没有义务保证其审查通过的申请人提交的有关材料都是真实有效的，因而二审法院认定市建委已经尽到必要的形式审查义务是符合法律规定的。当然，尽管经办机关没有进行实质审查的义务，但是对于事后有充分的证据证明，其变更登记是错误的，经办机关仍然有改正的义务，这同样是符合法律精神的。同时，根据我国《行政诉讼法》第五十四条第二款的有关规定：人民法院经过审理，认定具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为，其中包括主要证据不足的。本案中，申请人提交的三份材料是虚假的，属于主要证据不足的情况，因而二审法院认定市建委为王某办理的房屋权属转移登记并向王某核发房屋所有权证的行政行为无效。

综上所述，法院二审认定：市建委尽到必要形式审查义务，但其为王某办理的房屋权属转移登记并向王某核发房屋所有权证的行政行为无效，这一判决是符合法律规定的。

【法律风险提示及防范】

房屋作为法律意义上的不动产，其本身的财富价值和物理价值使其往往成为争夺的焦点，本案中第三人即是利用不正当手段获取房产的所有权，法律意义令人深省。在处理类似的房屋问题时，当事人需要注意如下几点：

1、首先，拥有自己的房产是很多人的目标，但对于财富的获取应当通过合法的手段，而不应当采用提供虚假材料变更房屋所有权人的方式投机取巧，损害正当所有人的利益。

2、其次，对于房屋的真正产权人来说，应当妥善保管房屋产权证书等有关的房产资料，以及相关的身份信息，这对于其自身合法权益的维护是至关重要的。

3、最后，对于作为房屋登记管理部门的市建委来说，其作为房产权证的颁发机关，应当对申请人提交的材料进行必要的形式审查，在有充分的证据证明自身的行政行为是错误的时候，应当及时加以改正。

【相关法律法规集成】

1.《城市房地产管理法》

第41条　房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

2.《房屋权属登记管理办法》

第13条 权利人(申请人)申请登记时，应当向登记机关交验单位或 者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人(申请人)的书面委 托书。

第17条 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之 日起30日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

3.《中华人名共和国行政诉讼法》

第54条 人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：

（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。

（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：

1、主要证据不足的；

2、适用法律、法规错误的；

3、违反法定程序的；

4、超越职权的；

5、槛用职权的。

（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。

（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。