房屋权属登记应取决于民事行为的效力——苏州市富浩房地产公司诉苏州市房产局房屋行政登记案

房屋权属登记所依据的民事行为效力待定，当效力待定的民事行为经权利人追认有效，房屋权属登记行为的效力也应得到相应补正。

案情

  　　2003年12月2日，江苏苏州锋火机械厂有限公司（以下称简锋火机械厂）向苏州市房地产管理局申请对苏州市东环路1320号5层房屋进行登记，并提交了相应土地、建设等批准文件，土地、建设批准文件中载明的苏州市东环路1320号房屋建设单位为苏州市富浩房地产开发有限公司(以下简称富浩公司)；另提交了锋火机械厂2000年4月18日与富浩公司签订的合作联建协议书，明确苏州市东环路1320号房屋系锋火机械厂与富浩公司合作联建。还提供了2000年12月8日与苏州市富洁房地产开发有限公司（以下简称“富洁公司”）签订的合作联建补充协议，合作联建补充协议中明确苏州市东环路1320号房屋5层产权属锋火机械厂，合作联建补充协议一方为锋火机械厂，另一方落款及盖章均为“富洁公司”。2003年12月3日，苏州市房管局经审核，将苏州市东环路1320号5层共1206.56平方米房屋登记在锋火机械厂名下，产权证为苏房权证市区字第10010443号房屋所有权证。2005年8月25日，富浩公司向苏州市房管局提交产权异议书，富浩公司认为锋火机械厂只能取得苏州市东环路1320号房屋6000平方米的面积，现锋火机械厂采用不正当手段，将超出6000平方米的东环路1320号房屋5层登记在其名下，侵犯富浩公司合法财产权，请求撤销原产权证明，将超出部分变更登记在富浩公司名下。苏州工业园区房地产产权管理中心遂于同日致函锋火机械厂，告知富浩公司对苏州市东环路1320号5层房屋登记提出异议，并要求锋火机械厂自收函之日起15日内提供有关书面证据，证明该处房屋属锋火机械厂所有，逾期无证据，将依法直接注销该房屋权属证书。2005年9月5日，锋火机械厂回函苏州市房管局及苏州工业园区房地产产权管理中心，并提交富浩公司出具的撤回产权异议书，该撤回产权异议书明确，对苏州市东环路1320号房屋5层1206.56平方米、四层南侧部分房屋459.03平方米登记在锋火机械厂名下的异议予以撤回，上述房屋产权均归锋火机械厂所有，对锋火机械厂2000年12月8日与“富洁公司”签订的合作联建补充协议的有效性予以确认。富浩公司于2006年7月17日提起诉讼，认为苏州市房管局将苏州市东环路1320号5层共1206.56平方米房屋登记在锋火机械厂名下，侵犯其合法权益，要求撤销苏州市房管局作出的苏房权证市区字第10010443号房屋所有权证。

审判

  　　苏州市工业园区人民法院认为，房屋行政登记是行政主管机关依当事人申请，对当事人之间的民事法律关系加以记载，予以认可和证明的一种行政行为。苏州市房管局依据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，对该房屋进行了权属登记，由于申请人锋火机械厂提交的登记材料中有虚假材料在内，苏州市房管局对此未尽到审核义务。但富浩公司于2005年8月25日向苏州市房地产监理处、苏州工业园区房地产产权管理中心提出产权异议，后又撤回产权异议书，并称上述东环路1320号沿街裙房5层房屋全部产权建筑面积1206.56平方米，四层南侧部分房屋产权建筑面积459.03平方米，上述1665.59平方米的房屋产权归锋火机械厂所有。被告作为房产登记机关，有理由相信盖有原告公章的撤回产权异议书是其真实意思表示，故被告可依据该撤回产权异议书维持上述登记行为。现原告认为被告作出的具体行政行为侵犯了原告的合法权益，要求撤销苏房权证市区字第10010443号房屋所有权证理由不能成立，遂判决驳回富浩公司要求撤销苏州市房管局颁发给锋火机械厂的苏房权证市区字第10010443号房屋所有权证的诉讼请求；案件受理费100元，邮寄费200元，合计300元，由原告富浩公司负担。

  　　上诉人富浩公司上诉称：被上诉人在原审第三人烽火机械厂向其申请办理房产证时，私刻印章伪造文件，但被上诉人没有履行职责，没有严格按照规定程序办理，导致错误发证，原审法院将被上诉人不能说明其证据来源合法的证据视为有效不当。请求二审查明事实，撤销原判。

  　　苏州市中级人民法院认为：

  　　一、本案所涉苏州市东环路1320号5层苏房权证市区字第10010443号房屋所有权登记系新建房屋的初始登记。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条之规定，申请房屋所有权初始登记，应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。因苏州市东环路1320号房屋原系锋火机械厂与富浩公司联建。故锋火机械厂申请对苏州市东环路1320号5层房屋登记在其名下时，除提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料，还应提交锋火机械厂与富浩公司共同确定的苏州市东环路1320号房屋5层权属归锋火机械厂所有的文件。在锋火机械厂提交的登记申请材料中，锋火机械厂2000年12月8日与“富洁公司”签订的合作联建补充协议，锋火机械厂以该协议证明本案所涉苏州市东环路1320号房屋5层产权属其所有。被上诉人苏州市房管局对合作联建补充协议审查不当，合作联建补充协议中的“富洁公司”并非苏州市东环路1320号房屋合作联建当事人，“富洁公司”无权确定苏州市东环路1320号房屋5层权属归锋火机械厂所有。故2003年12月3日，被上诉人苏州市房管局作出苏房权证市区字第10010443号房屋所有权登记时，将苏州市东环路1320号5层房屋登记在锋火机械厂名下无相应事实依据。但上诉人富浩公司于2005年8月25日向苏州市房管局提交产权异议书后，又出具了撤回产权异议书，明确将苏州市东环路1320号房屋5层1206.56平方米登记在锋火机械厂名下的异议予以撤回，本案诉争房屋产权均归锋火机械厂所有，并对合作联建补充协议的有效性予以确认。二审庭审中上诉人富浩公司诉称，撤回产权异议书系他人盖公司印章，撤回产权异议书并非公司意思表示。但未能提供证据予以证实，且锋火机械厂的称述，能证明该撤回产权异议书的合法来源，故上诉人认为撤回产权异议书系他人偷盖的意见不予采纳。上诉人富浩公司出具撤回产权异议书，明确苏州市东环路1320号5屋房屋权属系锋火机械厂所有，该行为是对被上诉人苏州市房管局作出苏房权证市区字第10010443号房屋登记具体行政行为事实依据的补正。故上诉人富浩公司以苏州市东环路1320号5层房屋不属锋火机械厂所有为由，要求撤销苏房权证市区字第10010443号房屋登记的诉讼请求不能成立。

  　　二、房屋权属登记，是指房屋行政主管部门代表政府对房屋所有权和居住权以及由上述权利产生的他项权利进行登记，并依法确认房屋权归属关系的行为。本案所涉及的东环路1320号5层房屋权属登记为初始登记，该房屋的权属应由东环路1320号房屋联建双方锋火机械厂与富浩公司共同确定，但锋火机械厂在申请登记时，提供的合作联建补充协议中的“富洁公司”并非苏州市东环路1320号房屋合作联建当事人，“富洁公司”无权确定苏州市东环路1320号房屋5层权属归锋火机械厂所有，该合作联建补充协议效力待定。苏州市房管局依据合作联建补充协议，给锋火机械厂颁发东环路1320号5层房屋所有权证具体行政行为不当。富浩公司提出产权异议后，又向房管部门提出撤销产权异议，并确认合作联建补充协议的效力，明确争议房屋权属归锋火机械厂所有。自此，房屋登记行为所依据的合作联建补充协议效力得到权利人追认，房屋登记行为的效力也得到补正，故富浩公司事后又以合作联建补充协议无效为由，请求撤销颁发给锋火机械厂的房屋权属证书的诉讼请求不能成立。

  　　2007年2月14日，苏州市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。