杜秀善诉市房产局、刘家华房屋登记纠纷案

【案由】行政许可争议

【关键字】房屋登记  管辖异议  程序违法

【案情摘要】

申请再审人（一审第三人、二审上诉人）：刘家华

被申请人一（一审被告、二审上诉人）：郑州市房地产管理局

被申请人二（一审原告、二审被上诉人）：杜秀善

2002年，杜秀善购买了位于郑州市管城回族区东大街4号的商用营业房二层，2004年3月18日取得了房屋所有权证（产权证号为0301061872）。2004年三、四月份，刘家华看到广告上刊登的售房信息后与假冒房主杜善秀的售房者（以下简称售房者）取得联系，在查验了该售房者的产权证和身份证后，与其签订了房地产买卖契约。同时，双方在郑州市房管局的要求下，在其出具的具结书上分别签名，该具结书显示：合同双方互相确认对方真实身份无异，提交的证件真实有效，同意证件不做真伪鉴别，自愿承担一切后果。甲方保证出售的房屋产权归个人所有，双方协商自愿成交，当面签订买卖契约生效后，保证永不反悔。如出现任何纠纷，郑州市房管局房地产市场管理处不承担任何责任，全部责任由甲乙双方自行承担。

随后，刘家华与售房者向郑州市房管局申请转让出卖涉讼房屋，并提交了相关材料（售房者身份证上除了照片不是杜秀善本人的外，其它显示信息均与杜秀善身份证上的信息内容一致）。2004年4月9日，郑州市房管局房地产市场管理处为其办理了郑房交字第0404906号房地产私人之间买卖过户证。4月15日，房管局工作人员又在郑州市私有房屋所有权登记审核表中填写了“产权来源清楚，可确权”的意见。4月20日，房管局给刘家华颁发郑房权证字第0401025290号房屋所有权证。

2004年4月20日，杜善秀得知其拥有房屋所有权的房屋另有房主后，即向郑州市公安局管城分局东大街派出所报案，当时杜善秀及刘家华均出示有郑州市管城回族区东大街4号的房屋所有权证原件。杜善秀诉至法院，请求撤销房管局2004年4月9日作出的郑房交字第0404906号房地产私人之间买卖过户证和2004年4月16日向刘家华颁发的房权证字第0401025290号房屋所有权证。

郑州市中原区人民法院于2004年7月28日作出（2004）中行初字第53号行政判决：一、撤销被告郑州市房地产管理局于2004年4月16日颁给刘家华的房权证字第0401025290号房屋所有权证；二、驳回原告杜秀善的其它诉讼请求。

郑州市房地产管理局、刘家华不服一审判决提出上诉。

郑州市中级人民法院于2004年11月4日作出（2004）郑行终字第220号行政判决：驳回上诉、维持原判，该判决已经发生法律效力。

刘家华不服，向河南省高级人民法院申诉，该院于2009年1月3日作出（2008）豫法行申字第98号行政裁定，指令郑州中院对本案进行再审。

【裁判】

郑州市中级人民法院终审判决：维持本院（2004）郑行终字第220号行政判决。

【法理分析】

本案属于非房屋所有权人提供虚假的材料销售房屋并且完成过户登记，原房屋所有权人不服而提起的行政诉讼。故在分析本案时，需要从以下几个层次梳理线索。

第一个层次，郑州市房产局是否有权对本案中所涉房屋进行转让登记。

《城市房地产管理法》第7条规定：国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。本案中，所涉房屋位于郑州市管城回族区，郑州市房管局作为县级以上地方人民政府房地产管理主管部门，是《郑州市城市房屋权属登记管理条例》规定的负责本行政区域内房屋权属的登记、发证与管理工作的行政部门，故被告有权对本案中所涉房屋进行转让登记，其在本案中，行政主体身份合法。

第二个层次：刘家华于再审阶段提出的管辖异议应否得到法院支持。

所谓管辖异议，是指当事人向受诉法院提出的该院对案件无管辖权的主张。最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第10条第1款规定：当事人提出管辖异议，应当在接到人民法院应诉通知之日起10日内以书面形式提出。本案中，刘家华应在接到郑州市中原区人民法院应诉通知之日起10日内以书面形式提出，其在一审中没有提出管辖异议，于再审阶段提出管辖异议，人民法院不予支持。

第三个层次，郑州市房管局进行的房屋转让登记行为是否符合法律规定。

根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第27条以及《城市房地产转让管理规定》第7条的规定，郑州市房管局在为刘家华办理房屋过户登记手续时，应当对刘家华申请房屋权属登记提交的材料进行审核，亦应对办理房屋转让登记时双方当事人的身份真实性进行审核。本案中，与刘家华进行房屋交易的房屋转让方并非本案中的被申请人杜秀善，郑州市房管局未严格审核房屋转让方的真实身份，仅以要求申请人出具具结书的形式，即为刘家华颁发郑房权证字第0401025290号房屋所有权证，未尽审查义务，违反法定程序，故该房屋转让登记行为不符合法律规定，具体行政行为不具合法性。

第四个层次，针对再审申请人的诉讼请求，法院如何认定并且作出判决。

从以上的分析可知，被告郑州市房产局进行房屋转让登记行为时，未尽审查义务，违反法定程序，具体行政行为不具合法性。根据《行政诉讼法》第54条第（二）项第3目的规定，法院判决撤销被告郑州市房地产管理局于2004年4月16日作出的郑房权证字第0401025290号房屋所有权证。根据《行政诉讼法》第61条第（一）项的规定，郑州市中级人民法院作出终审判决：维持本院（2004）郑行终字第220号行政判决。

关于刘家华是否为善意第三人以及杜秀善是否存在过错问题，不属于行政案件的审理范围，法院依法不予考虑。

综上所述，郑州中院的判决是符合法律规定的。

【法律风险提示及防范】

房屋的登记作为确认房屋的所有权人的具有法律效力的行政行为，是通过颁发房屋的产权证、更改过户等行为将产权人的产生和变更公之于世的关键环节，由于产权登记和变更具有公示公信的效力，因此显得尤为重要。本案中需要我们吸取教训的方面在于以下两点：

首先，对于房产登记部门来说，在作出颁发产权证和作出变更登记时，需要对当事人提交的材料和证件进行认真的审查和核实，尤其是身份证件等证件，像本案中在房屋转让登记的过程中，房地产管理局疏于对双方当事人的身份的真实性进行实质性的核查，而仅以出具具结书的形式来代替自己的审查义务，是极不负责任的行为，该具体行政行为因为违反程序法规定无效，而且因此也给当事人带来了极大的不便与损失。

其次，对于转让房地产的双方当事人来说，首先需要认真核对房屋出售方对该房产是否具有所有权以及处置的权利，需要认真核对当事人的身份证件、房地产管理局所存房产证明是否与该出售房一致等，切不可因为一时的疏忽而导致出现无权处分的情形。房屋的转让一定需要经过登记部门的登记，这样才能保证对方当事人无权处分时因为善意第三人的信赖利益以及房产登记的公示公信效力而获得对该房屋的所有权。

【相关法律法规集成】

1.《中华人民共和国行政诉讼法》

第54条 人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：

……

（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：

1、主要证据不足的；

2、适用法律、法规错误的；

3、违反法定程序的；

4、超越职权的；

5、槛用职权的。

……

第61条 人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；

……

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》

第7条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

3．建设部《城市房屋权属登记管理办法》

第27条 登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的二个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记后的一个月内核准注销，并注销房屋权属证书。

李莹