关于建筑物区分所有权相关问题的探讨
发布日期：2004-02-02 文章来源： 互联网
一、制度由来：
从北京到上海去旅游，不禁惊叹上海高层建筑物之多。据上海人自己讲，在上海惟有30层以上的楼才算作高楼，是上海的人口密度造成了这样的亿个结果，而在北京，我都没有感到过什么叫“高楼林立冲天”。现代经济的发展和工业化过程导致了“城市化现象”——农村人口涌向城市，城市以其稀缺之方寸承载剧增之人口，人均占有土地面积锐减、地价飞涨，有关地区国家不得不兴建高层建筑物以解决市民的居住问题，使土地之效益发挥到最大。
高层建筑物，是空间的纵向延展，由于其造价昂贵，绝大多数市民不可能独自拥有其全部所有权，而只能以租赁、购买等方式拥有其中某一个单元，从而产生了多个所有人共同拥有一幢高层建筑物的情况，往日居住一人的方寸间现今却可以承载十几、二十几人有余。但是，随之而来的，却是复杂于往日的法律关系：
（一）、每个所有人对专属自己的在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分，依法享有占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利，从而产生了各个所有人对高层建筑物的所有关系；
（二）、每个所有人对建筑物区分所有权高层建筑物的共有部分享有共同使用和收益的权利，从而在他们之间产生了对高层建筑物共有部分的共有关系；
（三）、每个所有人对整个高层建筑物享有和承担管理、维护、修缮的权利、义务，从而在他们之间产生了作为高层建筑物管理团体的成员关系。
这三方面的法律关系使得高层建筑物与其他建筑物相比，在权利归属、变动、使用和限制、建筑物的管理、维护和修缮以及各个所有人之间、各个所有人与第三人之间的社会关系等方面，更容易产生纠纷，故此，法学家们称高层建筑物为“纠纷住宅”。
经此，建筑物区分所有权制度应运而生。
二、名称的比较与确定：
在我国之前，不少国家已经确立了建筑物区分所有权制度，关于建筑物区分所有权一词的表述，各国立法例上不尽相同。
日本： 建筑物区分所有权。
德国、奥地利： 住宅所有权。
法国： 住宅分层所有权。
加拿大、澳大利亚： 单元住宅所有权。
瑞士： 楼层所有权。
美国： 公寓所有权。
英国、新西兰： 住宅所有权。
我国选用的是最科学、最合理的“建筑物区分所有权”这一表述：“建筑物区分所有权”中的“区分”，日语为“クフヅ”或“クオケ”，相当于汉语中的“分类”、“划分”之意。据此解释，“建筑物区分所有权”是指对建筑物的与其他部分区分开来的某一特定部分所享有的所有权，既包括“分层住宅所有权”，又包括“连栋住宅所有权”，还包括“分套住宅所有权”，可以适用于一切类型的区分所有建筑物的权利状态。
三、概念的界定：
关于建筑物区分所有权的界定，各国理论与实务上主要有“一元论”、“二元论”和“三元论”这三种学说。我国学者认为应采用“三元论”，该学说为德国著名法学家贝尔曼先生所倡导，他主张将被区分的各空间所有权视为“特别所有权”，外周问题为“共有权”，再加以各区分所有者之间的“社员权”概念，而形成将物权法及人法性二要素合为一体之“共同空间所有权”之法律关系。 此学说得到了我国大陆学者陈华彬先生、段启武先生、我国台湾学者戴东雄先生、日本著名学者丸山英气教授的积极支持。《德国住宅所有权法》采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、持分共同所有权和共同所有人的成员权三部分组成。 我国大陆学者段启武先生在其论文《建筑物区分所有权之研究》中对“建筑物区分所有权”作了如下的界定：
建筑物区分所有权，是指多个所有人、甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有权以及机遇建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。 关于建筑物区分所有权的性质，有一个发展的过程。但在20世纪60年代以后，均认建筑物区分所有为特殊的所有权形式，特殊之处就在于其是一种共有形式。我们认为，建筑物区分所有权是一种复合共有。在传统的共有理论中，共有只分为按份共有和共同共有，但建筑物区分所有权是由整个建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和专有使用部分的专有复合构成，是既不同于按份共有、又不同于共同共有的第三种共有形式。
下面我将着重将谈谈共有权以及成员权，对这两点我很感兴趣。
四、建筑物区分所有权在我国
（一）建筑物区分所有权人对共有部分的使用：
在我国，随着城市的急速发展，高楼大厦鳞次栉比，住房日益商品化，建筑物所有权人对共有部分使用之纠纷也逐渐增多。
案例一：许新和张亮是上下楼邻居，分别拥有对所住房屋的所有权。1993年许的家人感到卫生间太小不方便，就想把紧邻卫生间的厨房改为浴室。不久，许未经他人同意，擅自改动了单元楼内的下水管道。由于施工不当，许的浴室在使用时有渗漏现象，渗漏的水不仅影响了楼下张家厨房的使用，而且也破坏了厨房的装潢。张和许多次协商未果，遂向人民法院提起诉讼。
这是一起有关建筑物区分所有权方面的纠纷案。主要是在共有权方面引起的纷争。
共有权是指以区分所有建筑物的共有部分为标的物的权利。共有部分的范围主要包括两个方面：（1）建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道等。共有权人可对共有部分行使占有、使用和收益的权利。作为整栋建筑物所有权人之一，建筑物区分所有人还享有成员权。
根据梁彗星先生《中国物权法草案建议稿》第九十八条（关于一部共有部分的修缮及其费用负担的规定）条文如下：
专有部分的共同壁、楼地板及专有部分内的管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的区分所有权共同负担。但修缮费系因可归责于区分所有权人的事由所发生时，由该区分所有权人负担。
我认为，由于区分所有权人对其专用部分承担“维持建筑物正常使用”的义务，他就不可以擅自以自己的行为妨害其他区分所有权人对专有物之使用。许某恰恰违悖了这项义务，未经他人同意擅自改动了单元楼内的下水管线且施工不当造成对张家权利的侵害，单元楼内的下水管线属于专有部分内的管线。所以，根据梁先生的草案所规定，对于张家提请的诉讼，人民法院应当予以支持，判决对所造成的危害的补救费用应由许家承担，并且我还认为，若张家提请许家“恢复原状”，法院也是应该支持的。
案例二：八十多岁老太太终年出门不得并非为了躲避世事，四十多岁中年人整日“上下求索”并非为了增加体质，一家老小放着好好的楼梯不走却依靠墙外的木梯攀爬上下，听起来真是咄咄怪事。然而这事却真实发生在吉林省东丰县城。1992年，个体户刘学东迁入新居并办理了房屋过户手续，其楼下房主为工业局所属机电公司。在迁入前，楼上楼下住户曾为一楼过道问题发生过纠纷，刘学东迁入后，为避免纠纷，在楼后破墙修建了简易楼梯，供上下楼使用。后因该梯属违章建筑被停止使用，刘便要求从一楼楼梯正常上下楼，但这一合理要求却遭到机电公司的拒绝。正是因为住在一楼的房主独占共有楼梯，封堵楼道，改成仓库，堵住楼上住户的进出门户，迄今为止，住在楼上的刘家已“空中行走”八年。其间，刘家曾向法院提起诉讼，但法院以超过诉讼时效为由不予以支持。
根据梁彗星先生《中国物权法草案建议稿》第一百零一条（关于区分所有权人和专有部分占有人的义务的规定）条文如下：
区分所有权人和专有部分占有人不得任意弃置垃圾，排放各种污染物，恶臭物或制造喧嚣，振动及其它类似行为。
区分所有权人不得于楼梯间，共同走廊，消防设备及防空设施等地堆放杂物，设置栓栏或违规设置广告物或私设路障及停车位，侵占通道，妨碍出入。
区分所有权人和专有部分占有人饲养动物不得妨碍公共卫生，公共安宁及公共安全。但法律或规约另有禁止饲养动物的规定的，从其规定。
区分所有权人和专有部分占有人违反前三款规定时，《城市异产毗邻房屋管理规定》第6条“所有人和使用人对共同共有的门厅、阳台、屋面、楼道……应共同使用，并承担相应义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。”
在本案中，机电公司阻止刘学东从一楼楼梯正常上下楼，毫无疑问这是对刘学东共有部分使用权的侵犯，并且由于其擅自将共用楼道改成仓库，亦违反了其应依本来用途使用共用部分的义务。对此，机电公司应排除妨害，恢复原状，并赔偿刘学东的八年来因此所受到的损失。
并且，我认为法院不应该以逾诉讼失效来拒绝刘家提请的诉讼。这是个物权上的问题，我个人认为，诉讼时效不适用于物权，该机电公司的行为侵犯了刘家的共有权，违反了梁先生《中国物权法草案建议稿》第一百零一条第二款之规定——区分所有权人不得于楼梯间，共同走廊，消防设备及防空设施等地堆放杂物，设置栓栏或违规设置广告物或私设路障及停车位，侵占通道，妨碍出入。因此我认为根据第四款规定管理人或管理委员会应予以制止或按规约的处理，必要时可以请求人民法院予以处理。
（二）建筑物区分所有权人之成员权：
建筑物区分所有权人之成员权是指建筑物区分所有权人基于专有部分与共有部分、专有权与共有权不可分离而形成的作为建筑物管理团体的一个成员所享有的权利和承担的义务。
（1） 特征：是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利，是具有永续性、复合性，独立于专有权与共有权之外的一种权利。“不仅仅是单纯的财产关系，其中有很大一部分是管理关系，它有人法（管理制度）之要素存在。”
（2）成员所享有的权利：作为建筑物管理团体的一个成员，每个成员都享有以下的权利：表决权、订约权、请求权、选举权、监督权。
（3）成员所承担的义务：法律的原则有一条是权利与义务相一致、对等，没有任何权利是不对应义务而存在的。作为管理团成员，有如下的义务：执行大会决议、遵守公寓规约、服从管理人管理、支付共同费用。
（4）我国建筑物管理团体的性质：区分所有建筑物的管理、维护、修缮，属于全体区分所有权人的共同事务，基于这种共同事务，各国立法无不强制规定建筑物区分所有权人组成一个管理团体。在我国，这个管理团体的组织形式主要有：区分所有权人大会；管理人；住宅管理委员会。
几个相关问题：
1， 区分所有权人（以下称业主）
业主指的是物业的所有权人。业主享有对其所有的物业的所有权，和对共有部分和共同事务进行管理的权利，称为所有权和管理权。业主的管理权通过业主大会这种形式来实现，可以说，业主大会是业主实现其管理权、参与小区管理的地方。
2，区分所有权人大会（以下称业主大会）
业主大会是我国国内地方立法中对于业主自治团体的统称，国外立法有“协同管理团体”、“住宅所有人共同关系团体”、“管理团体法人”、“公寓所有人协会”等不同名称，其概指由全体区分所有人构成之团体。因各国理论上对该团体的法性质存有不同见解，故在立法实践中又有法人与非法人之别，其中尤以法国法规定之全体区分所有权人于法律上当然构成团体法人，与德国法不承认住宅所有权人共同体具有法人格为代表。我国现有地方立法中并未承认该团体的法人地位，但均基本认同管理团体构成之必然性。如上海市人大1997年颁布之《上海市居住物业管理条例》第八条规定：“业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会”， 深圳市人大1994年颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（修正）第十条规定：“业主大会由本住宅区的业主组成”，江苏省及南京市之物业管理条例亦与前述两市相类似。区分所有权人因生活于同一建筑物而于事实上构成不可回避的共同关系，且此共同关系不仅限于对公用部分的财产共有关系，更重要的是表现为基于对共同财产的利用、保有以及对共同生活秩序的维护所必然产生的共同事务管理关系。从区分所有权人个体角度出发，对共同财产与共同生活秩序的维护应属其当然的义务。管理团体法人化于现实中有如下的实益：（1）管理团体可以自己名义对外为法律行为，使取得权利及订定契约均极为便利；（2）使管理团体自身成为权利义务的归属点，从而增加交易相对人之便利性和安定感；（3）在区分所有权建筑物发生改建乃至进行重大修缮时，于融资上更为便利；（4）对建筑物、土地税负的课缴、完纳更为便利；（5）使基于对区分所有权建筑物的使用、管理所发生的对外诉讼更加便利。 实际上，区分所有权建筑物业管理中出现的问题已对管理团体法人化提出了要求，如聚合式建筑群中具有相对独立性的建筑、物业管理用房、会所、停车场、空地的权属登记问题，业主委员会经业主大会授权对外诉讼所获之败诉判决的执行问题，各区分所有权人因共同关系所生之债务负担的责任限制问题。
3，管理公约：
管理公约是指在一宗物业范围内全体业主订立或者承诺关于物业使用、维护、管理方面权利义务的合同性的公共契约。业主公约规范的是业主之间权利义务关系，属于物业所有者的内部协议。业主对专有部分所有权的大小决定了其对区分所有建筑物共用部分的持分权，并因天然的共同关系产生了成员权。其中，单个业主共用部分持分权和成员权的行使必须以业主大会为载体，以大会决议的形式集中起来统一行使，由此形成了管理公约。由于业主公约所确定的是在一具体范围内的关于物业管理的具体性的规范和准则，具有可操作性和执行性，属于基础性合同，从法律地位来看，具有业主根本性自治规则的性质，是物业管理法规的有效组成部分，故可称为物业管理中的“宪法性文件”。
4，住宅管理委员会：
查有关物业管理的地方立法，均一致认许了业主管理委员会（以下简称“管委会”）有制定对全体业主具有拘束力之决定的职权（见《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第22条；《上海市居住物业管理条例》第16条；《江苏省物业管理条例》第14条；《南京市物业管理办法》第16条），但其各自规定的管委会职责中却均未明定该机构有“立法权”，而仅对其职责事项所做补充性规定为“业主大会赋予的其他职责”。该机构显属一事务执行机构，类似于业主大会之秘书处，仅负责召集业主大会、拟定业主公约草案、作为业主与物业管理企业沟通之媒介，以及代表业主对物业管理企业服务实施监督等，故该机构同时兼为“立法团体”似有不妥。于立法中赋予管委会以共同生活规则的制定权无非出于对管理效率原则之考虑，然此举于目前立法构架中似为不必。首先，从区分所有理论而言，共同生活规则的最终制定权当属全体区分所有权人无疑。如以管委会数人之经验、技能所做之决定与大多数区分所有权人的意决不一，则全体区分所有权人有权以大会决议之方式否决管会通过的决定。这样，作为大会召集人的管委会则必将面临十分尴尬的境地，从而极易造成管理上的混乱和管委会任期的不稳定性。如管委会未获业主大会或业主代表大会委托即行共同生活规则的制定权，则显属超越职权之行为，其决定应归于无效。
五、结束语
对建筑物所有权人的共有部分使用权进行立法规制，就是要对建筑物的专有部分和共有部分作出明确界定，并赋予共有部分为按份共有的性质，各所有人按照自己的份额享有权利和承担义务。对于违反法律规定和约定的义务者，应承担排除妨碍、赔偿损失的责任。建筑物的高层化解决了都市人的居住问题，提高了城市土地的利用率，减轻了地价的负担，同时还能够腾出更多的空间来兴建公共事业。但公寓式建筑物的购买者往往只关注专有部分的购买，而忽略共用部分的存在，导致人际关系淡漠，对建筑物内的共用部分建设也漠不关心，一旦产生纠纷，往往难以解决。面对土地由传统性的地盘法演进为今日的空间法，我们应建立起新的物权观念，借鉴德、日等国的立法经验，制定专门的建筑物所有权法，既面对现实，又前瞻未来，以顺应世界潮流，满足现代化社会生活的需要。
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