城镇居民在农村所建房屋的执行

禁止城镇居民在农村购置宅基地建房,我国相关法律法规均有明确规定，但司法实践中城里人在乡下私自购买农村宅基地建房或购买旧房翻建新房的情况屡有发生，一旦购买人作为案件被执行人无其他财产履行债务时，人民法院就如何执行此类农村房屋，成为颇为棘手的实务问题。 

    有人认为，城里人未经合法审批手续私自购买该房屋的买卖行为应认定为无效，根据民法无效财产互为返还原则，所购买的宅基地或旧房应当返还，被执行人在出卖人处享有已付款项的债权。人民法院可以裁定执行对第三人到期债权。对于宅基地上建筑物参照房屋租赁性质，添附的房屋能拆除的可拆除，不能拆除的由受益人折价适当补偿，由双方当事人另行解决。 

    还有人认为，农民有权处分在集体中属于自己的私有财产——房屋及宅基地使用权，虽然其未经合法手续审批私自向本级村民组织以外的城里人出卖，但城里人买受后继尔由城里人代为行使处分权。人民法院在执行中可就宅基地使用权的处分权及地上建筑物连同拍卖。

  　　笔者同意后者的观点，但拍卖时应当限制财产在原出卖村民所在的村委会范围内流转。理由如下：

  　　1.简化了诉讼程序，缩短了执行期限，保护了执行债权人利益。如果依照第一种观点，作为被执行人的城里人在出卖人处享有已付款项的到期债权，人民法院当然能够裁定执行对第三人到期债权，对于宅基地上建筑物若不能拆除的由受益人折价适当补偿，仍由双方当事人另行解决，但实际上当事人往往由于物价涨落的情况而协商不成，很可能要另行诉讼解决，一来浪费时间，二来引发新的矛盾，甚至新的执行案件，到时再回到处理房屋的问题上，造成物力、精力严重浪费。因此直接拍卖房屋，加快房屋变现，及时保护执行债权人利益，更加体现了司法的公正。同时限制房屋在原出卖村民同村范围内调剂而设置的拍卖，一定程度上还是否定了原出卖村民与城里人之间的房屋或宅基地使用权买卖合同的效力。

  　　2.便捷买受人及时入住和利用房屋，减少不必要的支出，方便了买受人。据浙江省相关地方行政法规规定，村民原有宅基地经村民委员会同意，可以调剂给符合宅基地申请条件的本村村民，调剂双方应当在调剂协议生效后向县级国土资源部门办理土地使用权变更手续。人民法院通过拍卖，调剂同村间的宅基地分配，使已有宅基地房屋得到利用，避免造成搁置浪费，同时也让符合宅基地申请条件的本村村民免于重复建造，浪费资源。

  　　此外，需要注意的是，现实中由于农村观念的问题，拍卖财产往往无人竞买或不能成交，但该拍卖财产不可向不符合宅基地申请条件的执行债权人抵债。

浙江省湖州市吴兴区人民法院  费为民