城镇居民购买农村房屋的买卖行为是否有效?
家住吉安县敦厚镇的城镇居民李某于2008年6月与城郊农民肖某签订《购房合同》一份,约定李某以8万元的价格向肖某购买农房一座。李某将购房款付清与肖某后,得知无法取得房屋所有权证,遂与肖某协商,要求退房。肖某认为双方的房屋买卖行为完全出于自愿,且合同已履行完毕,不同意将购房款返还。为此,原告李某诉至该院,经调解无效。
分歧:
城镇居民购买农村房屋的买卖行为是否有效?
第一种意见认为,原告李某与被告肖某所签订的《购房合同》,系双方的真实意思表示,为有效合同。且合同已履行完毕,当事人之间的房屋买卖行为有效,可以请求房屋管理部门办理房屋所有权证。
第二种意见认为,农村的宅基地属集体所有,身为城镇居民的李某不具有农村集体经济组织成员资格,无权使用农村宅基地,李某与肖某的房屋买卖行为违反了土地管理规章关于宅基地使用的主体只能是农村村民的规定,属无效行为。法院应判决原告李某与被告肖某之间的房屋买卖行为无效,双方相互将房屋和购房款返还对方。
管析:
笔者同意第二种意见。这起因城镇居民购买农村房屋的买卖合同纠纷案,其焦点问题:是城镇居民有无使用农村宅基地的权力?
该问题涉及到农村宅基地使用权的性质问题。宅基地使用权主要有以下四个特点:1.身份性。只有拥有集体经济组织成员这一身份,才有权利享有宅基地使用权。2.无偿性,宅基地使用权农民可无偿取得。3.有限性,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。4.无使用期限限制,在理论上,宅基地使用权一旦取得,使用权人可一直使用下去。但是,如果宅基地使用权因为自然灾害等原因灭失的,村民可通过重新分配获得宅基地。
我国虽然禁止宅基地使用权的流转,但农村村民对宅基地上的房屋享有所有权并可自由处分。根据房地一体的规则,尽管宅基地使用权本身不可以转让,但它可以随着房屋一同转让。如果村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民,由于双方的身份同一,可以认定这种转让行为有效。但是,如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民,由于双方身份不具有同一性,而且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利,城镇居民不得享有,因此,一旦城镇居民购买农民的宅基地房屋,就会侵害集体经济组织的合法权益。所以,对于城镇居民购买农民的宅基地房屋纠纷,法院应判决买卖行为无效。
不过,我国《民法通则》第六条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。”就政策而言,城镇居民不得购买农民的宅基地房屋的确有据可依。比如,1999年5月6日,国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月2日,国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这样来看,目前国家的政策是明确反对城镇居民购买农民的宅基地房屋。
具体到本案,身为城镇居民的李某不具有农村集体经济组织成员资格,无权使用农村宅基地,李某与肖某的房屋买卖行为违反了以上土地管理规章关于宅基地使用的主体只能是农村村民的规定,属无效行为,并侵害了集体经济组织的合法权益。故法院应判决原告李某与被告肖某之间的房屋买卖行为无效;被告肖某将购房款8万元返还给原告李某;原告李某返还农房一幢于被告肖某。
刘红连
- 城镇户口 购买农村房产 交易是否有效? 0个回答0
- 15年前的农村房屋买卖契约是否有效? 4个回答0
- 15年前的农村房屋买卖契约是否有效? 9个回答0
- 请问新的土地法是否允许城镇户口的居民可以买卖农村宅基地? 0个回答5
- 城镇居民购买农村房屋拆迁的赔偿标准? 3个回答0
- 微信群“踢人”属于社群成员之间的自治行为不属于民事法律诉讼调整的范畴
- 情侣分手后在网络频繁发布不当言论贬损对方,法院这样判
- 实际施工人能否在工程款范围外主张发包人承担违约责任
- 远亲不如近邻!
- 李**贩卖、运输毒品案 ——贩卖、运输毒品数量巨大,且系累犯和毒品再犯,罪行极其严
- *有限公司与上海*携运物流有限公司深圳分公司、上海蝉联携运物流有限公司海上货物运输
- 徐州*金属资源有限公司与圣克莱蒙特航运股份公司、东京产业株式会社海上货物运输合同
- 肖*故意杀人案——吸毒后交通肇事,持刀捅刺执行公务的民警,致1人死亡、1人轻伤,罪行极其严重
- 杨**运输毒品案——假释考验期内组织怀孕妇女运输毒品,数量特别巨大,且系毒品再犯,罪行极其严重
- 蔡**贩卖、制造毒品案——伙同他人制造、贩卖毒品,数量特别巨大,罪行极其严重
- 杨*贩卖毒品案——利用未成年人贩卖毒品,依法从重处罚
- 於**贩卖毒品案——多次零包贩卖毒品,依法严惩
- 臧*贩卖毒品案——通过互联网贩卖毒品数量大,且系毒品再犯,依法严惩
- 张*以危险方法危害公共安全案——吸毒后驾驶机动车肇事并连续冲撞,系累犯,投案自首,依法惩处
- 鲁*非法生产制毒物品案——非法生产邻氯苯基环戊酮,情节特别严重,依法惩处