浅析商品房预售过程中建立开发商风险提示制度的必要性

发布日期：2009-06-18 作者：110网律师

浅析商品房预售过程中建立开发商风险提示制度的必要性
曹培锏
（山东大地人律师事务所，山东淄博 255000）
摘要：商品房预售过程中消费者（买受人）处于弱势地位，开发商作为商品房交易的主导者在单纯追求利润疏于告知消费者购房风险的情况下，建立开发商风险提示制度对于保护消费者合法权益、减少买售双方纠纷有重要意义。
关键词：商品房预售；风险提示制度；消费者权益保护
中图分类号： DF418 文献标识码：A

消费者（买受人）在商品房预售过程中处于弱势地位，面临巨大的风险。消费者对风险认识的不足和开发商疏于告知购房风险的情况下使得买售双方在预售合同签订后产生的纠纷越来越多。建立开发商风险提示制度将有利于消费者正确认识购房过程中存在的风险，对于保护消费者合法权益、减少买售双方纠纷有重要意义。
一、建立开发商风险提示制度的必要性
（一）消费者风险意识薄弱，风险防范意识不强
消费者在购买预售商品房过程中，对预售商品房项目掌握的信息有限，特别是在我国消费者对商品房销售、预售的相关法律法规并不清楚、甚至不知道“五证”具体内容就盲目签订商品房预售合同情况下，提高消费者的购房风险意识非常必要。建立开发商风险提示制度不仅可以让消费者清楚的知道自己签订商品房预售合同后所要承担的法律后果，有履行合同约定的义务，也能让消费者清楚自己将会面临的风险（如不能按时交纳剩余购房款的风险、不能办理银行抵押贷款等风险）。如果消费者在不清楚自己将要面临的风险的情况下盲目签订商品房预售合同，在将来合同履行过程中因为消费者自身原因导致的不能按时交纳剩余购房款造成违约，或者不能按时交纳银行贷款导致银行查封房屋等情况，消费者可能面临连自己首付款都拿不回来的风险。
（二）开发商单纯追求利润，对消费者进行消费误导
开发商单纯追求利润，在签订商品房预售合同前对消费者许下众多承诺，如暂缓消费者交纳首付款也就是所谓的“零首付”，许诺帮助消费者办理贷款、办理房产证等业务。不可否认开发商的上述行为有人文关怀的一面，但是从开发商的动机来看，主要还是开发商急于将房屋出售给消费者，通过帮助消费者办理贷款来收回开发资金，达到转移开发风险的目的。一旦消费者无法按时偿还贷款，因开发商已经将风险转移给了消费者，所有的风险将由消费者自己承担，消费者将面临钱房两空的风险。
（三）相关法律法规不健全，消费者维权困难
根据《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售需具备四个条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。考虑到我国目前房地产市场管理机制还不健全，商品房交易行为也不规范，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）将出卖人取得商品房预售许可证明的时间放宽至起诉前，而不是签订合同时，也就是只要开发商在买受人起诉前取得商品房预售许可证明的，人民法院也可认定商品房预售合同有效，以尽量促使合同有效成立和维护商品房交易的安全和稳定。我国法律的这一规定使得买受人作为消费者购买房屋的风险增大，开发商的违约风险降低。又如《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地登记部门备案”。但法律并没有规定商品房预售人不予备案所应承担的法律责任，消费者维权困难。
二、开发商风险提示制度的内容
（一）开发商逾期交房形成的风险
1、开发商资金短缺造成的逾期交房风险
房地产交易蕴藏着丰富的利润，吸引着众多商家投身其中。房地产企业因资金、技术等因素的影响，实力并不相同。大多数开发商利用通过向银行贷款维持商品房项目开发，消费者在与开发商签订商品房预售合同后通过办理抵押贷款向开发支付购房款。开发商又用消费者的购房款偿还银行的贷款。一旦商品房项目预售出现困难，销售业绩不好，开发商将无法按时向银行偿还贷款，开发商无法按时向承包商支付工程款，从而导致逾期交房，更严重的会形成烂尾楼。已经办理贷款的消费者即使向法院起诉要求解除合同，开发商也无力退款，无力承担违约责任，消费者的合法权益难以保护。
2、承包商工程进度缓慢造成的逾期交房风险
除了上述因开发商资金短缺造成承包商工程进度缓慢的原因外，施工过程中因不可抗力或工程异常困难等情况造成工期拖延，也使得开发商无法交房。这一点在签订商品房预售合同时，开发商通常将不可抗力范围扩大，如把施工中遇到异常困难或者重大的事故都认定为不可抗力。按照我国的法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如地震、洪水等。①从法律角度讲不可抗力不包括施工中遇到工程异常困难或重大事故，但是消费者如果在没有认真审查商品房预售合同的情况下将施工中遇到工程异常困难或重大事故作为不可抗力的一种写入合同，延期交房的风险将由开发商转移至消费者，显然是不公平的。开发商应当将该风险向消费者明示，以达到督促自身依法经营、诚信经营的目的。
（二）预售商品房的质量风险
商品房预售合同是指房地产开发公司（预售方）与预购方达成的由预购方交付定金或预付款，预售方在合同约定的将来一定日期将符合要求的商品房及其所有权转让给预购方，明确预售方和预购方权利与义务的书面协议。②由此可以看出，消费者在签订商品房预售合同时对房屋的质量只是一种预期，因此消费者面临的质量风险不言而喻。某些开发商在以低价吸引消费者购买预售商品房的同时，却通过降低成本的措施来增加利润。如对建筑材料采取偷梁换柱的做法，降低混凝土标号、钢材的型号、将混泥土结构私自改为砖混结构、擅自改动装修标准等。③预售商品房的质量风险的存在，不仅使消费者购房风险增大，也容易导致房屋交付后因质量问题买售双方纠纷增多，消费者的合法权益受到侵害，不利于社会的稳定。
（三）消费者签订商品房认购书的风险
商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的法律文本，是双方交易房屋有关事宜的初步确认。④认购书签订的同时，开发商会收取一定数量的认购金（又称诚意金，通常为5000元或10000元）作为订立正式商品房预售合同的担保。根据《解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条只规定违反认购书约定时的定金罚则运用方法，未规定违反认购书约定的违约责任和赔偿责任。认购书的风险主要是定金条款陷阱，一般开发商会在认购书中要求消费者在约定期限内与其签约，如果在约定期限内消费者与开发商未能就商品房预售合同的主要内容达成一致造成合同无法签订的情况下，消费者将面临定金罚则的惩罚。另外，开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，会与消费者签订“内部认购书”的方式逃避法律，进行商品房预售，获得购房款。⑤一旦开发商事后无法办理商品房预售许可证，则该内部认购书将无效，此时开发商很可能因为已将预售款或定金挪作他用，消费者将面对开发商无力双倍返还定金而席卷预售款项逃匿的风险。
（四）消费者可能面临的无力还贷风险
消费者在购买预售商品房时一般通过抵押贷款的形式向开发商支付购房款。贷款银行要求消费者提供工资证明等情况来审查消费者的资信情况从而决定是否发放贷款。随着我国市场经济的不断发展和完善，消费者的收入也越来越受市场的影响，一旦贷款利率提高、物价上涨或者消费者下岗等情形出现，消费者将面临无力偿还贷款的风险。这一点在商品房预售过程中开发商应当向消费者明示，让消费者明白其可能会面临的风险，防止美国的次贷危机在我国重演，这不仅有利于我国房地产市场的良性发展，也有利于我国社会的和谐与稳定。
（六）国家经济宏观调控、行政行为带来的风险
《城市房地产管理法》对出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本、削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权面临着被政府无偿没收的政策风险。
三、美国有关开发商风险提示制度的规定
在美国，所有的州都要求开发商在销售房屋之前向州有关部门递交企划书（OFFERING STATEMENT），大部分的企划书都会被要求详细描述购房者可能面临的风险，如买方是否能收回首付款、开发商资金不足和破产的可能性、建设工程拖延的可能性等等。⑥通过以上规定，达到让消费者的知情权得到切实的保护。
四、结束语
从消费者角度看，在商品房预售过程中建立开发商风险提示制度，对于消费者正确认识商品房预售中的风险，督促消费者提高风险意识的同时，能让消费者的知情权得到切实保护，有利于消费者合法权益的保护。从开发商的角度看，在商品房预售过程中建立开发商风险提示制度，能提高开发商的风险意识、责任意识，督促开发商规范管理，加强自身建设提高自身的信誉，严格遵守法律法规，最终达到开发商在提高自身经济实力的同时又切实保护好消费者合法权益的目的。
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[5]张自发,王佃冰,商品房预售认购书的法律问题研究.广州大学学报[J],10(2003)60.
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The necessity of the establishment of the risk prompted system in the course of pre-sale of commercial housing
Cao Peijian
(Shandong Dadiren Law Firm,Zibo 255000,Shandong,China)
Abstract: Pre-sale of commercial housing in the course of the consumer (buyer) in a weak position, the trading of commercial housing developers as a leader in the simple pursuit of profit risk of neglecting inform consumers purchase the circumstances, the developer of risk prompted the establishment of the system for the protection of legitimate consumer Rights and interests of both sides to reduce the sale to buy the dispute is important.
Key words: Pre-sale of commercial housing, Risk prompted system ,Consumer Protection

* 作者简介：曹培锏（1982—），山东淄博人，男，山东大地人律师事务所律师。

本文于2008年10月发表于《西北师大学报》（社会科学版）

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