找中介承租房屋 被欺骗损失谁担

 ２００１年１０月１０日，原告何小军（以下简称原告）与被告北京某房屋中介公司（以下简称被告）签订了房屋承租居间协议书，协议约定：被告为原告提供可以出租的房源信息，如原告租房成交，原告向被告支付一个月房屋租金作为服务报酬。协议中特别提到，原告在与出租人订立合同时，需对出租人及出租房屋的有关证件核对无误，原告与出租方任何一方违约，则应由违约一方赔偿对方损失，被告有责任从中调解，但不承担任何责任。协议签订后，原告先向被告交纳了服务押金６００元。１０月１５日，被告为原告提供了某处一套两居室欲出租的信息，并由其两名业务员带领原告看了该房屋，原告对房屋表示满意。一名自称叫“王林”的男子说房屋是其承租的，并出示了公有房屋租赁合同。原告和被告业务员共同查看了租赁合同。１０月２８日，原告与“王林”正式签订了房屋租赁协议，原告一次性向“王林”支付了一年的房租１６０００元，“王林”将房屋钥匙交给了原告。两天后，原告拿着钥匙去开门时，发现屋内住的是他人，经了解，此人才是该房真正的承租人。现“王林”已无法找到。原、被告双方均认可被“王林”欺骗，其所持公有房屋租赁合同应系伪造。原告向人民法院起诉要求：１．被告承担被骗损失１６０００元；２．被告退还中介服务押金６００元。

    此案应该如何处理，有两种意见：

    第一种意见认为：被告与原告所签订的协议中把审查出租人真实身份及房屋权属的义务交给原告并免除己方责任，属于显失公平的格式条款，其免责条款应认定无效，被告应当承担全部责任。理由是：虽然现行法律法规中都找不到中介公司必须对房屋出租人真实身份进行核查的强制性规定，但无论从房屋中介机构的工作性质分析，还是从其从业人员的工作经验看，在对房主真实身份及房屋权属的审查上，都比要求租房的人占有优势，与个体的租房者相比，他们处于相对强势的地位，而租房人很显然是处于弱势地位。在这种情况下，让没有实际经验的承租人承担审查房屋真实性的义务，而中介公司只是提供一个不知真假的房屋信息，就收取不菲的中介报酬，有失公平。

    第二种意见认为：原告与被告所签订的房屋承租居间协议是双方在平等、自愿的基础上订立的，是双方真实意思表示，该协议合法有效。协议书中明确约定：原告在与房主签订协议时，要请房主出示身份证、户口本、房屋租赁契约等有效证明，经核对无误后，再交付租金。据此协议，审查房主身份及房屋权属的义务在于原告。原告在没有仔细审查房主身份的情况下，将房屋租金交给“王林”，属自己审查不当，故对房租损失，原告应自行承担。原告要求被告赔偿其房租损失的请求，不应当予以支持。由于“王林”所持公有房屋租赁合同系伪造，原告与“王林”所签订的房屋租赁协议属无效协议，协议自始不成立，故被告无权要求原告向其支付报酬，被告收取原告的押金６００元应予返还。

    笔者认为，本案属于较为典型的房屋承租居间合同纠纷。在居间活动中，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。从本案的情况看，目前没有任何证据证明居间人有故意隐瞒及提供虚假情况的行为，不能适用该条款追究被告的赔偿责任。那么按照第一种意见追究被告的责任又如何呢？

    第一种意见中提及原、被告双方订立的居间协议中，将审查出租人及房屋真实性的义务让原告承担，属于显失公平的格式条款。该意见牵涉到格式条款的成立和生效问题。

    就本案而言，姑且不论该条款是否属于格式条款，先看其是否有效：第一，该约定不违反法律规定。从我国目前规范中介活动的法律、法规来看，无论是合同法，还是１９９６年１月８日建设部令第５０号发布的《城市房地产中介服务管理规定》，以及其他任何法律法规中，都找不到中介公司必须对房屋及其出租人真实身份进行审查，确保其真实性的强制性规定，很显然中介公司没有此项法定义务。在没有此项法定义务的情况下，中介公司自然可以与租房人，亦即本案中的原告就由谁来承担审查义务进行约定。第二，此条款属双方约定并有重要提示条款，该点亦无需多言。第三，关键就看该条款是否属于免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利从而显失公平的条款。必须指出，公平并非意味着当事人之间权利义务的绝对平等，格式条款也是合同条款，也应遵循契约自由和当事人处分原则，对一方提出、对方自愿接受、内容不违反公序良俗，不明显违反公平原则、也不损害社会公共利益和他人利益的格式条款，同样应允许当事人自由约定，法院不宜太多干涉。人民法院只能对重大显失公平的条款宣布无效。对于什么是显失公平的认定，应依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第７２条确定的标准进行，该条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案中，居间人和委托人对审查出租人和出租房屋义务的约定并不违反公序良俗、没有损害第三人利益，从事实看，认定这种约定“显失公平”实为牵强。居间人既然没有审查出租人身份及房屋真实性的义务，当然也就不产生因审查不严而产生的责任问题。第一种意见显然有失偏颇。

    第二种意见有一定道理，但其忽略了本案的一个重要的前提：中介公司是在进行公有住房使用权转租的居间经营活动。根据城市房屋租赁管理办法（１９９５年４月２８日建设部令第４２号）第七条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地人民政府规定的租赁政策。”根据北京市有关公有住宅房屋的管理规定，公有住宅房屋是不允许私自转租的。城市房地产中介服务管理规定第十四条规定：房地产中介服务必须“遵守有关的法律、法规和政策”，本案中的中介公司显然违反了此项规定。此外，专门规范居间、行纪等项经营活动的《经纪人管理办法》（１９９５年１０月２６日国家工商行政管理局令第３６号公布，１９９８年１２月３日国家工商行政管理局令第８６号修订）第十八条明确规定，经纪人不得“参与国家明确规定的违禁物品、专控商品及其他不允许经纪人从事经纪业务的经纪活动”；经纪人不得从事“法律、法规禁止的其他行为”。公用住宅房屋的转租既然不合法，从事此项经纪活动理所当然也不合法，因此本案中的被告从事公用住宅房屋转租的经纪活动，违反了《经纪人管理办法》的规定，根据该办法第十九条：“经纪人违反法律、法规及本办法规定，给当事人造成经济损失的，应当承担赔偿责任。”故本案中被告应当赔偿原告的经济损失，但是考虑到对于公有住房不允许转租的规定原告应当也是明知的，对其造成的损失原告也应当承担一定责任。

    鉴于以上分析，笔者认为被告应当返还原告的６００元押金，但对于原告的经济损失则应当由原、被告共同承担，法院应判决被告赔偿原告部分经济损失。

薛春江