房屋裂缝贬值损失属于买受人的可得利益损失

一、基本案情
原告（被上诉人）高某诉称：2004年7月11日，原、被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告出售的北京市石景山区某处的1602号房屋。原告入住房屋后，发现室内承重墙陆续出现多处裂缝，以致原告不能正常使用房屋。在原、被告协商上述问题过程中，双方共同委托国家建筑工程质量监督检验中心就1602号房屋进行了检测，结论为承重墙裂缝贯穿墙厚，长度与房间净高基本相同，对房屋的正常使用和耐久性有一定的影响。该结论足以说明原告购买房屋存在质量问题缺陷。因被告的行为违反了合同约定和法定义务，现诉至法院，诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋的质量缺陷修复损失8000元和房屋贬值损失46493元，以上共计54493元；2、判令被告承担本案鉴定费和评估费；3、被告承担本案诉讼费用。

被告（上诉人）北京某房地产公司辩称：首先，原告所述的房屋质量瑕疵并不属于结构问题，不影响原告的正常居住使用；其次，原告同时要求被告赔偿损失和承担质量维修责任，缺乏法律依据；最后，原告主张的房屋贬值损失过高。因此，只同意赔偿合理经济损失。

二、审理结果

法院经审理认为：房屋裂缝修复费用属于买受人的既得利益损失即现有合法利益的减少，因此北京某房地产公司应支付相应的维修价款，以填平和补救给高某造成的上述损害后果。关于具体价款数额的计算，因房屋质量和价格评估鉴定机构已根据实际情况做出了鉴定结论加以确认，尽管高某对评估报告中载明的房屋修复费用提出异议，但未有证据推翻鉴定程序的合法性和鉴定结论的合理性，法院对上述鉴定结论予以认定，并对高某的上述抗辩意见不予采信。

房屋贬值损失属于买受人的可得利益损失即在房屋交易过程中，必将产生的买受人可得合法利益的部分丧失，由于上述损失系房地产开发单位在签订合同时，应当预见到可能产生的损害后果，故北京某房地产公司亦应当对因其违约行为给高某造成的上述可得利益损失承担赔偿责任。关于具体价款数额的计算，法院已根据双方一致申请，委托具有鉴定资质的鉴定部门进行价格评估，法院将以该评估结果为依据，酌情确定北京某房地产公司应当赔偿的可得利益价款。

北京市石景山区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条之规定，判决如下：

一、北京某房地产公司于本判决生效后七日内赔偿高某房屋质量缺陷修复费用六千一百九十二元、房屋贬值损失四万一千八百四十四元，以上共计四万八千零三十六元；

二、驳回高某的其他诉讼请求。

庭后，被告北京某房地产公司对判决不服，向北京市第一中级人民法院提出了上诉。

二审法院经审理认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，法院予以维持。

三、分析意见

因北京某房地产公司交付的房屋，由于混凝土收缩等原因导致房屋出现裂缝，在一定程度上影响了房屋的适用性和耐久性，明显属于房屋质量缺陷，依据科学的鉴定结论法院可以认定房屋存在质量问题。

广义的房屋贬值损失既包括房屋裂缝修复费用这种现实利益，亦包括可预期利益损失即在房屋交易过程中，必将产生的买受人可得合法利益的部分丧失，所以法院酌情确定了北京某房地产公司应当赔偿的可得利益价款。

综上所述，一、二审法院对本案的审理是正确的。

作者： 芦铸