建筑物区分所有权的法律保护——从楼层共有人之间的无权占有谈起

近年来，建筑物越来越普遍地为众多的民事权利主体所共同拥有，于是产生建筑物区分所有权关系。其本质含义是各所有人对单元内的房屋自有部分产生专属所有关系；对建筑物的共有部分产生共有关系及由此产生的相关所有人对整幢建筑物的管理和维修义务，这两部分的结合法律上称之为建筑物区分所有权。由于我国物权法尚在起草中，目前对建筑物区分所有权缺乏明确的法律调整。实践中，建筑物购买者往往只关注专有部分的权益，对共有部分或缺乏约定，忽略其存在；或因权属关系模糊，任意处置，致使造成大量纠纷。

  　　以下是典型的常见案例：甲是某大楼的顶楼住户，在没有征得大楼各层所有人的同意，擅自在顶楼平台上加盖一塑钢顶棚，种植花草，供自己休息用。底楼住户乙不满甲独占大楼屋顶，以楼顶不是甲单独所有及对大楼地基有妨碍为由提起诉讼，要求甲拆除塑钢顶棚，恢复原状。为此，甲委托房屋质量监督部门进行了检测，结论是甲的塑钢顶棚对大楼的结构安全不构成影响，尚在安全承载范围内。那么对乙的诉讼请求，法院可否准许？

  　　有意见认为，本案应按民法通则确定为相邻纠纷。笔者认为，这样定性不够准确。相邻关系是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产所有权或使用权时，因行使权利延伸或限制而发生的权利义务关系。本案甲为顶楼单元的所有人，乙为底楼单元的所有人，两者并不直接相邻，他们不是不动产相邻关系的当事人。且甲在楼顶加盖塑钢顶棚，经房屋质量检测部门检测，对整体楼房结构不构成影响，也不妨碍底楼乙住户的通风、采光等权利因素的正常行使。所以，按相邻关系来处理，乙的诉讼请求难以获得支持。

  　　根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条之规定：“商品房按套或单元出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。”本案顶楼的平台，按照上述规定属于大楼的公用面积部分，应为大楼各楼层所有人之共有。没有经过共有人协议分管的共有物，共有人如对共有物的特定部分占用收益，仍须征得其他共有人的全体同意，否则就是擅自占有收益共有物，构成对其他共有人的权利侵害，其他共有人有权行使物上请求权，要求侵害人停止侵害，或请求向全体共有人返还其占用部分。本案乙在诉讼请求中也提出了大楼的顶楼平台不是顶楼住户单独所有的诉讼理由，按民事诉讼中当事人有权处分自己诉讼权利的原则，原告可以选择对其有利的诉讼主张来起诉。所以，本案案由确定为不动产侵权纠纷或排除妨碍、恢复原状更为合适，再按建筑物区分所有权的法律关系来审理，原告的诉讼请求就可以得到支持。

  　　由此看出，尽管是同一个法律事实，由于当事人提出的诉讼主张不同，致使当事人的法律关系内容不同，并直接导致不同的诉讼结果。通过本案可以看出，我国物权法应尽早颁布实施，以准确定位和调整建筑物区分所有权关系。

赵一波