对该“合理避税”行为如何定性

2003年7月12日，经浙江省湖州晨力公司居间介绍，沈林根夫妇与沈爱骅签订了一份房屋买卖合同，约定购买沈爱骅在湖州的一套建筑面积为105.45平方米的住宅（另含室内部分具物）及车库，合计人民币27.7万元，产权过户费用由买方沈林根夫妇负担。双方还约定：房屋面积以过户后的产权证为依据，正负超出3平方米的按每平方米2000元价格计算补偿；发生争议协商或调解不成的，提交湖州仲裁委员会仲裁。此后，双方办理房产变更登记手续，按房产登记要求先对该房评估，其评估价为20.5万元，双方以此买卖价格另行签订一份《房屋买卖合同》，买方沈林根夫妇依此交纳契税，10月13日领取了新的房产证，证上登记的房屋建筑面积实际为117.28平方米，比原先合同上的面积多了11.83平方米。此后双方当事人为面积差额补偿发生纠纷，卖房人沈爱骅按合同约定向湖州仲裁委员会申请仲裁。仲裁裁决：沈林根夫妇支付沈爱骅房屋面积补偿款人民币23660元并承担仲裁费人民币1246元。

  　　沈爱骅依据该生效的仲裁裁决向湖州市吴兴区人民法院申请执行。执行中，沈林根夫妇向法院提出了不予执行该仲裁裁决的申请，提交了在房产过户登记时双方签订的合同，认为应以此合同确定双方的实际成交房价为人民币20.5万元，以该仲裁裁决“认定事实的主要证据不足”为由要求法院不予执行。

  　　对于当事人提出的不予执行申请是否应予以驳回，实践中出现了分歧意见：有人认为，双方当事人在办理房产过户登记时第二次签订的《房屋买卖合同》，是买卖房屋成交价的依据，理由是：我国《契税暂行条例》第四条第（一）项之规定的契税计税依据是房屋买卖的成交价格。认为该合同系双方当事人在办理产权过户的自愿签订，又经房产登记部门备案的，因而该合同是双方当事人之间合法有效的买卖合同，前份合同约定的价款随着第二份合同的生效而导致无效，应当认定双方实际成交价为20.5万元。仲裁裁决仍以双方的第一份合同确认买卖价款27.7万元，属于认定主要事实的证据不足，应裁定不予执行。还有人则认为，双方当事人为办理房产的过户登记，按相关部门为计算契税的要求而进行评估，以及按评估价签订的第二份《房屋买卖合同》，仅仅是双方当事人办理产权过户手续的需要而为，且这是一种“合理避税”行为，不是合同当事人买卖房屋的真实意思表示。双方于7月12日经中介公司居间介绍签订的第一份买卖合同，才是当事人买卖房屋的真实意思表示。仲裁委员会据此作出仲裁裁决并无不当，应当驳回申请人的不予执行申请。

  　　笔者同意后者的观点。具体理由是：

  　　首先，应当正确认定双方房屋买卖合同的真实意思。从查明事实看，双方当事人房屋买卖成交价的真实意思仍是先前签订的那份合同，办理过户时签订的合同没有变更房屋价款的任何意思，卖方沈爱骅是配合买方沈林根夫妇共同办理过户手续，才签订办理过户手续中必须要签订的相关文本，也只有签订这份规范合同，才能使房屋顺利过户到买方名下，是卖方适当履行前一份合同的协助义务。对此，我们必须客观加以认定。既然第二份合同不是合同双方对房屋成交价的真实意思表示，合同就不会有效成立，也必然不会对本案双方当事人的买卖行为产生约束力，约束双方买卖行为的仍是第一份合同。

  　　其次，要依法正确地认定买卖合同的效力。合同法体现鼓励交易的立法精神，倡导合同的有效性，而对合同认定无效却明确了严格的限制规定，只有违反法律、法规强制性规定的才能确认无效。不能以当事人办理房产过户交纳契税是否符合该《契税暂行条例》为要求，或者因为合同有了备案情况就可以认定当事人的买卖合同效力。认定买卖合同效力应依合同法，当事人的真实意思表示才是有效合同的前提和基础。以上的后一份合同不是当事人买卖房屋的真实意思表示，就必然不能成为有效民事合同，更不能据此来推定前一份合同无效。

  　　再次，要正确理解《契税暂行条例》第四条的规范含义。如上所述，《契税暂行条例》是专门对房地产交易中交纳契税的行政法规，但该第四条的第二款规定还赋予了征收机关有对房屋按市场价进行评估核定的权力。在当事人房屋买卖交易中，有的可能合同成交价高于评估价，但也有合同成交价低于评估价的，其中就包含以签订较低交易价合同来隐瞒真实交易价的情况，其目的是为了少交税款。但征收机关要对每一件房产过户交易中的真实买卖价格予以查明，不仅要花费大量人力、财力，并且难以完全做到公平，而统一由评估事务所按市场价评估，评估价格作为交纳契税依据反倒简便易行且比较公平。而税务征收机关事实上对双方的实际交易价格不予过问。况且现实生活中的房屋买卖，还包括装修、家具、空调或其他物品等，因此当事人约定的所谓“房价”不仅仅是房屋本身，包括了其他的财物价值，这部分价值并不纳入契税征收范围。而且房屋的装修好坏、器具多少在成交价上差异很大，征收机关对此更难以准确区分，如要征收机关非得精确计算“实质房价”实在是勉为其难。所以从现象看，本案当事人评估价格比交易价格低，致使买房人沈林根夫妇少交一些契税，其实这种“少交”是当事人依照税务征收机关的意志和程序所为的结果，并不违法。

费为民