略论不动产登记机关
一、当前关于不动产登记机关的主流观点
1.基层法院
在德国，法律明文规定由基层法院承担不动产登记业务，地方法院专门设有土地登记局。德国土地登记条例第1条第1款规定：不动产登记簿由地方法院（不动产登记局）统一掌管。不动产登记局对本区域内的土地有管辖权。因此借鉴德国的成熟经验，有学者建议不动产登记，由不动产所在地的县级人民法院统一管辖。但是，我们应该看到法院作为登记机关时存在的问题，如果从法院系统中抽调大量人员进行繁杂的不动产登记会造成司法资源的浪费，加剧当前法院普遍存在司法资源紧张的状况，不能充分发挥法院干警的人力资源。更重要的是我国当前正在进行司法改革，如果由法院作为登记机关，会使得法院与行政机关产生种种关系，妨碍司法独立，损害法院司法公正的形象。
2.政府专门机关
政府专门机关从事不动产登记体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益，登记是行政机关具体履行行政职权，从事行政管理的方式。在英国，政府土地登记局是统一管理城乡土地权属登记的机构，这一机构是英国现今统一从事不动产所有权的审查、确认、登记、发证及办理过户换证的部门。在我国台湾地区，不动产登记由专门的地政事务所负责办理。
二、经济分析的基础理论
1.投入与产出。只有投入生产资源，才能生产出产品。从另一角度来讲，任何产品的生产都花费了一定的成本。选择登记机关也是一样，是确认由法院执行还是由现有政府专门机关，抑或是重新组建一个登记机关，都要考虑该选择产生的成本。这一选择会产生立法成本，产生实施成本。因此立法时需要进行利益考量,确立适合我国现阶段国情的登记机关,使登记机关能有效地利用资源，最大限度地实现利润的最大化，最大限度地增加社会财富。
2.沉淀成本与边际效益。已经出现的成本称为沉淀成本，对经济学家而言，成本是一个预期概念，“沉淀”并不会影响对价格和数量的决定,但我们可以决定是否选择沉淀，因为一旦沉淀，我们对这一成本就无能为力，只能期待产出最大化。当然，我们还可以在沉淀成本的基础上继续作出投入，关注它的边际效益。所谓边际效益是指一个市场中的经济实体为追求最大的利润，产量每增加一个单位时产生的效益。与边际效益相对的是边际成本，边际成本是指当产量每增加一个单位时,该成本的增加量。例如有很多空位的汽车，每增加一名乘客所需磨损的汽车、汽油费、工作人员工资和过路费等都无需增加，对汽车来说多拉一个人少拉一个人都一样，其所增加的成本几乎为零(当然车主与乘客有其它约定除外)，那么此时每增加一名乘客增加收入就是边际收益。当边际效益与边际成本之差大于零时即表明投资是成功的。结合到选择登记机关的立法上来，立法者就要考虑如果确立由现有机关负责登记工作，为了工作需要，势必要如增加工作人员、添置必要办公用品以及其他费用，这样就会增加沉淀成本，这时就要考虑边际效益和边际成本了。
三、现行登记机关是立法机关的立法选择
按照当前的主流观点，如果选择设立一个新的专门机关负责登记工作，这需要新的工作人员、工作场所、必要的办公用品、还要将这一信息告知社会的实施成本等等。因此该成本势必比将该登记业务交给现有的不动产登记机关的成本高。因为现有的登记机关已经具备了一定的工作基础，没有像新机关那样的需要投入更多的成本。把登记业务交给法院也涉及上述的问题，法院要对现有人员重新分配工作，或者要招聘更多的工作人员，要开辟新的办公场所，同时还会由于业务的生疏造成效率较低，也可能会因经验不足造成过错赔偿。当然我们也可以把现有的工作人员整合到专门机关或法院（我们且不论是否有这个必要），但是这仍然需要较高的成本，因为这需要编制上变动，人员的调配。因此把登记工作分配给新机关需要更多的建设成本，而把登记业务交给现有登记机关却可以将本来“沉淀”在建设新机关的费用投入到扩大再生产，更多地关注边际效益的增加，而不是将其作为新设机关的沉淀成本。从上述分析我们可以发现，立法机关选择现行不动产登记机关作为统一登记机关是有经济学理由的。
参考文献:
[1]梁慧星.中国民法典草案建议稿[M].北京:法律出版社,2003
[2][美]理查德•A•波斯纳.法律的经济分析[M].蒋兆康译,北京:中国大百科全书出版社,1997
作者：石城法院 杨仓仓
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