疏忽查封的房子被卖谁担责

[案情]某信用社在与某房地产开发企业的贷款诉讼当中，申请当地法院对乙房地产公司的某商品房进行财产保全。在民事诉讼进行中，该法院查封了房地产公司的某商品房，并向不动产登记机关发出协助执行通知，嘱托登记机关作查封的备案登记。但是由于房地产登记机关的工作失误，并没有将查封登记在房地产登记簿上。后来房地产开发企业得知该情况，将被查封的商品房卖给了不知情的居民某甲，并办理了房产变更登记。后来信用社在与房地产公司的诉讼中胜诉，申请法院强制执行时，才发现被查封的商品房早已卖给了居民某甲。

    [意见分歧]对此案如何解决有两种不同意见：一种意见认为，由于该商品房已经过户登记给了善意的第三人（居民某甲），基于物权登记公信力的考虑，某甲能够取得该商品房的产权，故不能将该商品房再作为执行标的，应该终结执行。另一种意见认为，房管局将已经被查封的商品房又转让登记出去，其转让登记行为是一种有瑕疵的无效行政行为，房产登记机关应该主动撤消该房产登记。故某甲不能取得该商品房的产权，该商品房可以成为执行标的。

    [分析]本案争议的解决，需要弄清以下几个问题：

    一、第三人居民某甲能否取得房屋所有权？查封是法院剥夺特定人对特定财产处分权的行为，具有禁止处分查封之物的效力。因此，从查封之日生效起，产权人就丧失的对被查封物的处分权。

    本案中法院是否查封了该房地产企业的房屋？这就涉及到查封的完成及效力开始的时间。查封需要公示，查封公示是查封效力合理性的依据，还是查封成立的必要条件。对不动产的查封公示登记方法应当是登记，一旦不动产成立查封，与债务人进行交易的第三人就能从登记上得知不动产已被查封的内容，这样可以通过不动产登记的公信力保护善意的第三人。

    本案中，法院只是向物权登记机关发出了协助执行通知，而物权登记上没有记载该不动产被查封的内容，因此可以认定该查封并没有成立。某甲不能从登记上得知该商品房被查封的事实，善意与某房地产开发企业进行交易，并办理了过户登记，应该构成善意第三人，其获得的房屋产权受法律保护。

    二、房产登记机关能否主动撤销某甲的房产登记？房产登记机关因为工作失误，没有将法院的查封登记在物权登记簿上，而导致了房产开发企业的商品房被转让出去并办理了过户登记。法院要求房地产登记机关主动撤销该登记要求是否正确？

    第一，房产登记的性质。首先，房产登记与当事人的民事 法律行为配合起来发生民事法律关系变动的作用。当事人达成了转让房产的协议，并不能发生物权变动的效果，当事人还必须到房产登记机关进行过户登记，物权才发生变化。因此，房产登记中，行政机关并没有赋予相对人以任何权利，只是宣示当事人流转物权的法律行为受到国家法律的保护。因此，房产登记并不是行政许可，而是一种行政确认行为。其次，房产登记是对相对人产生利益的行政行为。与此类似的还有专利的授予等，相对人的某种权利或利益受到了法律的保护。最后，房产登记是行政机关规则私法的行政行为，是公权力对普通民事权利的干预。

    第二，关于房产登记撤销产生的信赖保护问题。依据依法行政原则，房产登记机关要撤销对于某甲的登记；而依据法的安定性原则，善意第三人有正当理由相信房产登记是合法有效的，如果随意撤销，相对人将无法预测自己的交易安全性，会影响整个社会的交易安全，由此产生了依法行政原则与法的安全性的矛盾。法的安定性和法的稳定性，属于法的基本价值；法律只有确保稳定性，法的可预见性功能方能实现。依法行政无非是依法律行政，法的稳定性的丧失，必然导致依法行政的最终落空，因此，从根本上来说，法的稳定性是优先于依法行政。本案中，居民某甲是在完全不知情的情况下从事房产交易的，如果允许房管局随意撤销登记行为，这必将影响房产交易市场的秩序。因此房管局不能撤销其登记行为。

    三、权利人的保护与房产登记机关的赔偿问题。本案中，信用社虽然申请了财产保全，但是由于房产登记机关的错误，使得胜诉的官司无法执行。那么信用社的权利如何保护，能否向房产登记机关提起国家赔偿？

    1.房产登记机关错误登记行为是否为行使职权的行政行为。房产登记行为是一种行政确认行为。由于登记机关工作人员的过错没有尽到其应尽的审查义务而导致登记错误，其行为即具有违法性，由此相对人造成的损失，符合国家[赔偿的条件。《城市房屋权属登记管理办法》第三十七条规定，因登记机关工作人员工作果实导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。

    2.信用社的损失与错误登记行为之间的因果关系。信用社由于申请的财产保全的标的被房屋登记疾患过户登记为某甲的财产，使得原来可以执行得到的利益化为乌有。那么该损失与房产机关错误登记行为加上房屋登记是否有因果关系？我们认为不动产物权的转让，须由当事人民事法律行为加上房产登记机关的变更登记才能发生物权变动的效果，缺少了这两方面的任何一个原因，不动产物权都不会发生变动，当然也不会造成财产保全措施没有被执行，更不会产生信用社“赢了官司拿不到钱”的现象。因此，房产登记错误与信用社之间的损失存在因果关系，自然可以提起国家赔偿。另一方面，房地产开发企业恶意转让财产的侵权行为，把查封标的转流出去，也是造成信用社权利损失的原因之一。因此，信用社可产生两个请求权：一是对房产登记机关提起国家赔偿诉讼，要求其赔偿因为错误登记而导致的损失；二是对房地产开发企业提起侵权之诉，对其恶意转让房屋的行为负赔偿责任。

作者：赣县法院 肖东长