略谈房屋登记错误的权利救济

现实中，由于各种原因，登记簿上记载的房屋所有权人（以下简称“登记权利人”）与该房屋实际所有权人（以下称“真实权利人”）不相符（以下简称“登记错误”）的现象大量存在。其主要表现形式有：一是家庭或夫妻共同共有房屋登记在一人名下。尤其是夫妻之间大都以一方名义进行权属登记，且未在登记簿中和房产证上载明房屋共有情况。二是将自己的房屋登记在他人名下。有的为享受他人优惠待遇而以他人的名义买房后登记在他人名下，有的父母将自己的房屋登记在其子女名下。三是将他人的房屋登记在自己名下。这种情形主要出现在房屋真实权利人未办理产权登记的情况下，因外出打工或者其他原因，将房屋交给他人代管、居住或者出租给他人，代管人、承租人为侵占、出卖该房屋而采取各种手段，将房屋登记在自己名下。

    根据物权法规定，房屋登记是房屋物权归属和内容的根据。房屋一旦登记，即具有公示公信力、权利正确性推定力、善意取得保护效力，只要完成了房屋登记手续，法律就推定该登记权利状态存在，无论该登记簿上记载的房屋物权状态与实际上的房屋物权状态是否一致，凡合理信赖登记簿上的房屋权利状态，并与该登记簿上的权利人进行了交易的善意第三人的利益都受到法律的保护，即使真实权利人举出确实充分的证据证明登记错误，而且自己对该登记错误没有过错，第三人从登记权利人处依法取得的房屋物权仍可以登记的正确性推定和自己对该登记错误不知情而受到善意取得的法律保护。房屋登记错误，使房屋真实权利人的权利随时面临着丧失或受损害的危险。司法实践中，将登记错误的房屋进行买卖、抵押等而导致的纠纷经常发生。那么，真实权利人应如何来纠正房屋登记簿上的错误记载、实行权利救济？

    一、更正登记、异议登记是房屋登记错误的救济路径

    我国以前的法律对房屋登记簿上的错误记载如何纠正并未明确规定。实践中，房屋真实权利人一般通过行政诉讼途径，诉请法院判决撤销登记机关给登记权利人颁发的所有权证。物权法对此作了相应的规定。该法第19条规定；“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”该条为房屋权利人、利害关系人指引了纠正房屋登记错误的救济路径-——更正登记、异议登记及异议确权之诉。

    所谓更正登记，是指不动产物权人或登记机关在发生登记出现错误、遗漏时予以更正所进行的登记。①更正登记的目的是通过对错误登记的修改，将真实权利人记载于登记簿上，终结原登记权利的公信力，使真实权利人的权利得到完全法律保护，并可步入交易市场进行交易。所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，异议登记的法律效力是，登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。②由此可知，异议登记的性质是为真实权利人或利害关系人提供的一种阻却登记权利人行使物权处分权的临时性救济措施，其作用在于当异议登记后，原登记权利人将要承担在异议登记期内及整个异议诉讼期内不得对争议物权进行实质性处分的法定负担，诸如不得对争议的房屋进行买卖、赠与、抵押等处分，否则，将被视为法定无效。同时，由于异议登记的公示作用，可推定凡在异议期内对该物权进行受让的人对异议状况是完全明知的，故使其也不能成立善意取得，除了“追认”这一特殊情况外，其他任何在异议登记状态下的处分行为均为无效。更正登记与异议登记都是保护真实权利人、利害关系人以及真正权利状态的法律措施，与异议登记不同的是，更正登记是彻底地消除登记权利人与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。因此，更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利人的初始登记。③

    以上表明，更正登记和异议登记是对房屋登记错误的救济路径，真实权利人、利害关系人如果认为房屋登记簿记载的事项错误，可以向登记机构申请更正登记和异议登记，以保护自己的权利。

    二、更正登记和异议登记不是纠正房屋登记错误的必经程序

    有人认为，权利人、利害关系人认为房屋登记错误而发生权争议的，应当依物权法先向登记机构申请更正登记、异议登记，不能直接提起诉讼。笔者认为，纠正房屋登记错误不是必须要先申请更正登记和异议登记。理由是：

    第一，进行更正登记和异议登记是为纠正房屋物权登记错误，而不是对登记错误的房屋进行权属确认裁决。对于需要行政机关进行权属确认裁决的（如山林、土地权属争议）法律都有明确规定必须先经行政机关确认裁决，不服该裁决的才可以提起行政诉讼。而更正登记和异议登记只是对房屋等不动产“登记错误”进行修正、改正，对房屋权属并无确认裁决权，该条也未规定必须先经更正登记和异议登记。

    第二，该条是授权性规范，而不是命令性规范。所谓授权性规范，是指规定人们有权做一定行为或不做一定行为的规范。命令性规范，是指规定人们必须或应当作出某种行为的规范。物权法第19条使用的是“可以申请更正登记”和“可以申请异议登记”，而“可以”是一种授权性法律规范，而不象“应当”和“必须’那样的命令性规范。这一授权性规范是法律授予当事人的一种权利，当事人对自己的权利只要不损害国家利益和他人的利益，就有处分权，可以申请更正登记或异议登记，也可以不申请更正登记和异议登记。

    第三，该条规定的更正登记和异议登记制度是为保护真实权利人、利害关系人的权利而提供纠正房屋等不动产物权登记错误的一种法律途径，而不是唯一途径。当事人如果发现房屋登记错误，并已经或可能侵犯自己的权益，既可以在申请更正登记无果后申请异议登记，然后通过民事确权诉讼解决权属争议；也可以不申请更正登记而直接申请异议登记，然后通过民事诉讼解决权属争议；还可以不申请更正登记和异议登记而直接提起民事确权诉讼，来维护自己的权利。

    为防止登记权利人在诉讼期间处分该房屋，当事人可以在起诉前或诉讼中申请财产保全。法院对当事人就登记错误的房屋权属发生争议而提起的民事诉讼应当受理，在审理中不应受限于该房屋登记，而应当按当事人的诉请，依据查明的事实作出确权裁判。

    需要注意的是，法律虽认可法院的裁判文书自生效时发生不动产物权变动的效力。但登记仍是法定、唯一的不动产公示方法，并具有公示公信力，法院的裁判文书不能替代不动产物权的公示方法。笔者认为，法院对登记错误的房屋权属作出裁判后，当事人可依据该生效裁判文书到登记机构办理变更登记。

    ①马特著：《物权变动》， 中国法制出版社，2007年版，第169页。

    ②王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社，2007年版，第44—45页。

    ③王胜明主编：〈中华人民共和国物权法解读〉，中国法制出版社，2007年版，第43页。

作者： 莲花县人民法院 杨伍姑