把好房地产交易中的法律关

发布日期：2009-09-04 作者：王向和律师

把好房地产交易中的法律关
（原文名：房地产交易中所涉及的法律问题）

笔者在执业过程中，经常遇到客户咨询房地产交易中的法律问题，很多购房者想避免法律风险，但不知从何入手。现谈几点建议供购房客户参考。购房者在购房过程中，至少要把好如下三个关：
    一、主体关
    首先，查清房产所有人是谁，房产所有人与客户准备签订售房合同的卖方是否是同一人。换言之，卖房人是否具备售房主体资格。本来主体问题是交易中最为重要的问题，但却往往被购房者所忽略。有些单位，几块牌子一班人马。一些不良卖方出于不良动机，往往偷梁换柱，以皮包公司与客户签订合同，收取房款，然后将房款转移至其真正运营的公司。一旦皮包公司在合同履行过程中发生纠纷，购房者利益难以保证。在自然人方面，关于售房主体最易发生的问题是房产所有人与出售人虽不一致，但因二者具有血缘关系或亲戚关系，容易迷惑购房人不再坚持与真正的所有人签订住房合同，最终引发纠纷以致诉讼。
    其次，确定售房人以后，如果是企业法人且是预售期房，尚应调查售房企业的工商注册事宜，确定该售房企业是否具备履行合同的实力与条件。需调查的注册事项包括企业法人的名称、法人代表、住所、性质、股东、注册资本及来源、验资报告、有无年检、有无停业与歇业、有无注销、吊销营业执照等等。
    二、产权关
    此时的首要问题是确定所购买房产是否存在产权瑕庛。
    1、查看售房者所售房产用地的《国有土地使用证》。行政划拨用地、集体性质用地不能直接作为商品房建设用地建楼、售房。如果是合作建房，尚应依法办理土地使用权过户手续。
    2、查看售房者的各类批准手续。主要涉及计划、环保、规划部门关于立项、环保、选址等的批复文件。如果是预售期房，尚须预售许可证。
    3、查看售房者的各类报建手续。主要涉及建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与施工许可证。
    4、查看竣工验收手续。售房者应提供政府建筑工程质量监督部门出具的关于所售房产的竣工验收合格证明。
    5、查看房产证。
    个别售房者拒绝向购房者出示上述各类证件，或以工作人员不在等借口予以推诿，购房者对此类售房者尤其要当心。不仅仅要查看上述各类文件、证照的复印件，还应查看原件，必要时还应到政府主管部门如土地局、房管局、规划局等单位去核实。其实，产权关和主体关并不是完全独立的，在调查产权关里所涉及的各类批复文件、证照时，自然也能查清所售房产的产权人。也可以说，调查产权证照文件是查证售房主体的一个渠道。
    特别提醒购房者注意的是，下列房产依法不能买卖：
    （1）他项权利未清的，如是否设置抵押、典当等。
    （2）已被批准征用，列入拆迁范围的。
    （3）税费未清的。
    （4）经人民法院判决裁定限制产权转移的。
  三、合同关
    售房合同是买卖双方具体权利义务关系的明确约定，具有法律约束力，甚至完全可以说是当事人之间的法律，一旦签订必须履行，否则，将承担相应的法律责任。实践中经常发生售房者在格式合同中损害购房者利益或售房合同约定太简单以致失去了应有的意义的情况。根据合同法的规定，一份合格的售房合同，至少就以下8个方面作出约定：
    1、售房者的名称及住所。2、房屋的位置。将所在的路、小区、栋号、楼层及房间号写明。3、房屋的面积。4、房屋的质量及装修标准、室内及公用设施。5、房款及支付方式。6、房屋交付使用的方式及期限。7、违约责任。购房者对售房者的每一项义务，都可以在此条款设定相应的违约责任，但此种约定不能违反法律规定。否则，即使约定了，也是无效的。8、争议解决的方法。可以选择协商、仲裁、诉讼等方法，如选择仲裁，必需明确约定仲裁机构和仲裁事项。
    只要不违反法律规定，双方可在购房合同中约定任何由双方达成一致的事项。笔者以为，除上述合同法规定的8个主要条款外，还应就实践中经常发生争议的房屋产权证及合同的变更及解除等两方面做出详细约定。关于前者主要是约定办理房屋产权证的手续、时间、交付、双方的责任以及违约责任。关于后者，主要约定合同变更解除的条件、方式及因此所产生的责任的承担。

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