民间房地产抵押借贷操作流程及法律风险提示

发布日期：2010-04-23 作者：李先峰律师

民间房地产抵押借贷操作流程及法律风险提示

现在由于市场经济活动的需要，民间融资越来越兴旺，民间融资以高效，灵活相对银行融资体现不少优势，资金供方向资金需方提供资金，提供资金者得到高于银行存款的利息，需方满足了资金需求，达到双赢的目的。但由于民间借贷者因为经验和专业限制，一般流程安排及借款抵押合同等文件拟定上存在不足，导致出现不少纠纷。如果借鉴正规银行操作流程，设计好法律文件及操作流程，能大大减低纠纷出现的可能性。下文具体阐述民间房地产抵押借贷操作流程及如何控制和降低法律风险。
以个人住房设立抵押作为有关自然人之间民间借贷的担保事宜，根据本人曾服务的中行之个人住房抵押贷款业务经验与流程，可以接受您的委托选择性完成以下法律服务事项：
１）相关法律风险提示；
２）调查抵押房产权属状况；
３）通过公安部全国公民身份证号码查询服务中心查询借款人及其配偶、抵押人及其配偶以及担保人等身份证明文件的真实性及有效性；
４）起草和准备房产抵押贷款合同及其他法律文件；
５）安排和见证上述合同及文件的签署；
６）办理公证（根据需要）及陪同办理抵押登记手续；
７）委托人要求的其他事项。

签约前请提供借款人、抵押人下述材料复印件或相关信息，签约时请带好相应原件：
1、房地产权属证书复印件1份；
2、借款人及抵押人身份证明复印件1份；
3、抵押人的结婚证复印件1份（如适用）；
4、抵押人配偶的身份证明复印件1份（如适用）；
5、借款人及抵押人等的户口本复印件（如适用）；
6、贷款主要条件；
7、借款人、抵押人之通讯地址、联系电话、传真等；
8、委托人要求的其他材料；

银行关于个人住房抵押贷款主要风控点以及本人建议如下：
1、通过公安部全国公民身份证号码查询服务中心查询借款人、抵押人及配偶的身份证真实性；（采用）
2、调查抵押房产的权属状况；（采用，并调查其他名下住房权属状况）
3、抵押房地产评估；（建议省略，应保持５成以下的抵押率）
4、抵押房地产保险；（短期贷款可省略）
5、严控贷款用途；（合同中可增加借款人承诺借款用途合法之条款）
6、设立还款账户及授权按月划款；（应要求借款人提供放款账户复印件，签署放款账号确认文件）
7、对抵押房屋上有租赁权负担的，要求承租人签署放弃优先购买权的书面文件；（采用）
8、对抵押物财产共有人（即不在房产证上的房屋权利人之配偶）签署配偶同意书；（采用）
9、对境外人士、港澳台居民需办理强制执行公证；（鉴于民间借贷存在一定的法律风险，建议此项）
10、对还款能力差的借款人要求另行提供保证人对该金融债权承担连带责任保证；（建议）
11、通过人民银行征信系统调查借款人有无其他金融债权、逾期还款等资信瑕疵；（建议）
12、其他事项。

　本文概括介绍民间借贷流程及风险控制要点，力求知识性与实用性，但仅供参考，不构成正式专业性的法律意见，不代表您与本律师间产生任何服务性质的合同关系。

附件：
《法律索引》
（一）《中华人民共和国物权法》
第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 ”
第一百八十四条：“下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 ”
第一百八十五条：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。”
第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
第一百九十九条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”
第二百零二条：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”
（二）《最高人民法院关于当事人对具有强制执行效力的公证债权文书的内容有争议提起诉讼人民法院是否受理问题的批复》（2008年12月8日最高人民法院审判委员会第1457次会议通过）法释〔2008〕17号
　　各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
　　关于当事人对具有强制执行效力的公证债权文书的内容有争议提起诉讼人民法院是否受理的问题，我院陆续收到江苏、重庆等高级人民法院的请示，经研究，批复如下：
　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条和《中华人民共和国公证法》第三十七条的规定，经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书依法具有强制执行效力。债权人或者债务人对该债权文书的内容有争议直接向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。但公证债权文书确有错误，人民法院裁定不予执行的，当事人、公证事项的利害关系人可以就争议内容向人民法院提起民事诉讼。
（三）《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第六条：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。
第七条：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必须的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。
（四）《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》
第一条：“ 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”
第二条：“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。”
第三条：“上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。”
（五）《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第五条：“债权人起诉时，债务人下落不明的，由债务人原住所地或其财产所在地法院管辖。法院应要求债权人提供证明借贷关系存在的证据，受理后公告传唤债务人应诉。公告期限届满，债务人仍不应诉，借贷关系明确的，经审理后可缺席判决；借贷关系无法查明的，裁定中止诉讼。
在审理中债务人出走，下落不明，借贷关系明确的，可以缺席判决；事实难以查清的，裁定中止诉讼。”
第六条：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”
第七条：“出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。”
第八条：“借贷双方对有无约定利率发生争议，又不能证明的，可参照银行同类贷款利率计息。
借贷双方对约定的利率发生争议，又不能证明的，可参照本意见第６条规定计息。”
第十条：“一方以欺诈、胁迫等手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所形成的借贷关系，应认定为无效。借贷关系无效由债权人的行为引起的，只返还本金；借贷关系无效由债务人的行为引起的，除返还本金外，还应参照银行同类贷款利率给付利息。”
第十一条：“出借人明知借款人是为了进行非法活动而借款的，其借贷关系不予保护。对双方的违法借贷行为，可按照民法通则第一百三十四条第三款及《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）＝（以下简称《意见》（试行））第１６３条、１６４条的规定予以制裁。”
第十六条：“有保证人的借贷债务到期后，债务人有清偿能力的，由债务人承担责任；债务人无能力清偿、无法清偿或者债务人下落不明的，由保证人承担连带责任。
借期届满，债务人未偿还欠款，借、贷双方未征求保证人同意而重新对偿还期限或利率达成协议的，保证人不再承担保证责任。
无保证人的借贷纠纷，债务人申请追加新的保证人参加诉讼，法院不应准许。
对保证责任有争议的，按照《意见》（试行）第１０８条、１０９条、１１０条的规定处理。”
第十七条：“审理借贷案件时，对于因借贷关系产生的正当的抵押关系应予保护。如发生纠纷，分别按照民法通则第八十九条第二项以及《意见》（试行）第１１２条、１１３条、１１４条、１１５条、１１６条的规定处理。”

处理。”

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务