交房请求权能优先于工程价款吗？

 

　　《批复》中的“承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权”是指，《合同法》第二百八十六条所规定的优先受偿权是债权，也是法定优先权。《批复》中的“交付购买商品房的全部或者大部分款项后”的“买受人”所拥有的是交房请求权是债权，但没有哪部法律对此种债权规定有优先权。所以应是一般债权。而《批复》却规定“法定优先权”不得对抗“一般债权”，没有法律依据。一个“一般债权”优于一个法律规定的法定优先权。这种规定的内容属于民事基本制度。根据《立法法》第八条第七项的规定。民事基本制度，只能制定法律，也就是说上述的规定只有由全国人大及其常委会制定的法律规定。而不能由最高法院的《批复》规定。所以最高法院2002年6月的《批复》的第二章违反了2000年7月1日起施行的《立法法》。所以《批复》的第二条不合法。

 

　　根据《担保法》第四十九条和第五十三条规定以及《物权法》第一百九十一条和第一百九十五条规定，即使买受人依法得到了房屋，并依法享有了房屋的所有权，抵押权仍可行使，并优先受偿。这意味着抵押权优于“交付购买商品房的全部或者大部分款项后”的“买受人”，但根据《批复》的第一条规定：“认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押和其他债权。”我们可以得出“优先权”优于“买受人”的结论。那么这又与《批复》第二条相矛盾。总之《批复》的第一条与第二条的规定结合2002年正在实施的《担保法》以及2007年10月1日起实施的《物权法》的规定使得承包人的工程价款优先受偿权、抵押权、“交付购买商品房的全部或者大部分款项后”的“买受人”的交房请权的优先顺序混乱。它们中的任一个权利总是优于一个权利，又同时又劣于一个权利。很难说《批复》的第二条规定有什么合理性。

 

　　造成法律权利冲突的根本原因是开发商不诚信，做出一房多卖，拖欠工程款，卖房得到金钱后不负债便逃走等多种不法行为。解决上述问题的重点就在于制约开发商，保证建筑商和消费者合法的利益。对于消费者来说《批复》的第二条用意是好的。但由于有银行的抵押权，消费者还是不能顺利的得到房屋享有充分的所有权，要让消费者买到放心房，买到没有优先权和抵押权存在的房子。就应当在销售商品房预售环节上先解决问题，让消费者在“放心”的开发商处买到“放心”的房屋。消费者在买房时如何能知道 所买房屋没有权利瑕疵呢？《物权法》的实施使得消费者可以行使预告登记的权利。这样可以使消费者知道 所买房屋有无抵押，但消费者从登记部门却了解不到建筑商是否会行使优先权，如果对优先权的行使法律规定出公示公信制度，将会更加保护好消费者的利益。同时可以制约开发商，并保证建筑商的利益。例如法律可以规定，工程价款优先权是否登记，由建筑商自主决定。登记的优先权优于抵押权、预告登记权等物权，不登记的只能优先于一般债权。这样，消费者通过预告登记便可以知道所购房屋有无权利瑕疵。这样的规定可以保证建筑商按约定完成工作后的利益，从而减少半拉子工程、烂尾楼工程，减少造成社会财富的闲置和浪费，并且制约了开发商的不法活动。

【作者简介】
李君武，现在辽宁国制律师事务所工作。