浅析物权法与最高法查扣冻规定中房屋所有权转让适用冲突

最近，江苏省扬州市邗江区人民法院受理的数起执行案件中出现了第三人向被执行人买受房屋后尚未取得房屋所有权证的情况，由于《物权法》第9条物权公示原则对房屋所有权的认定是以房屋所有权证的名称作为唯一标准的，与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第17条中对买受房屋的第三人非因第三人的原因而导致不能过户房屋所有权证的，视同物权转移，对善意第三人购买予以保护的规定存在重大分岐。由于《查扣冻规定》在执行中大量适用，物权法与《查扣冻规定》规定的冲突导致对执行案件中房屋所有权的权属认定出现重大分岐，无法正确适用查封、扣押等强制执行程序。在法院的执行实践中，执行法官有如下两种意见：

　　意见一，有执行法官认为，根据物权法的规定，被查封的房屋产权证名称是被执行人，而且已经由房产主管部门登记，具备物权公示效力，其所有权应当认定属于被执行人；而被执行人与第三人通过买卖合同转让房产仅是一个债权关系，物权优先于债权。由于其转让行为没有完成房屋所有权的最终过户，导致第三人最终没能依合同取得房屋所有权，被执行人对第三人承担违约责任。

　　意见二，也有执行法官认为应当适用《查扣冻规定》对购买房屋未过户的第三人利益保护的相关规定，对该财产不能进行查封。

　　而笔者认为，对于此类房屋所有权流转的的案件应以物权法的生效时间为界定界限，分成三种情形：1）在物权法生效前合同双方当事人依房屋转让合同进行房屋所有权转让的，并支付全部价款并实际占有，因不能归责于买受人的原因导致的房屋所有权不能过户，应当视为买受人已经实质上取得房屋所有权，对此不能予以查封或拍卖；2）对于没有完全支付合同所约定的价金，或者买受人并没有积极办理房屋过户手续的，应当视为第三人有过错，对于被执行人名下的房产是可以进行查封、扣押、拍卖的司法处置；3）对于物权法生效以后的房产转移问题，应当无条件适用物权法第九条对房屋所有权认定的相关规定，不再适用《查扣冻规定》对房屋所有权转移未过户的规定。（江苏省扬州市邗江区人民法院·王禹）