共有产权成败的关键在细节设计

不知道专家所说的经济适用房共有产权(以下简称“共产房”)，与2007年起江苏淮安等地试行的经济适用房产权模式是不是一回事？但可以肯定的是，即使住房保障法草案所说的“共产房”不是照搬“淮安模式”，也应该借鉴了不少淮安经验。而且，贵州、甘肃等不少地方也在试点廉租房共有产权。总之，出现了不少住房保障新理念新做法。

　　由于不清楚住房保障法草案的细节，所以现在还不能对法律起草专家所说的“共产房”进行更深解读。但从“淮安模式”来看，实行“共产房”有利于限制投机、促进住房保障公平等积极意义。甚至可以说，对目前陷入舆论漩涡与市场悬崖的经济适用房而言，是一次及时的拯救。

　　在舆论方面，因为经济适用房被弃购、分配丑闻等原因，陷入了存废之争的尴尬局面；在市场方面，不少地方以“并轨”的名义纷纷停建经济适用房。在我看来，实行“共产房”之后，既有可能恢复公众对经济适用房的信心，又能恢复政府的信心，使经济适用房成为中国多层次住房保障体系中真正不可分割的一部分。

　　“淮安模式”的优点可以罗列一大堆：政府可通过“合股买房”拥有部分房屋产权，来遏制富人买房、投机者炒房、转租等行为，可强化政府监管；“共产房”既让政府有社会效益也有经济效益，而以前只有社会效益没有经济效益；政府有了积极性，自然而然有利于增加经济适用房供应量而降低房价；更为重要的是，“共产房”可化解公众对经济适用房的诸多不满。

　　但“共产房”的问题同样不少。首先是政府与保障对象之间的出资比例不好确定。政府究竟是以土地、税收优惠作为投入还是另外投入真金白银，政府与保障对象之间的产权比例由谁来确定、最终确定的产权比例是否公平合理，都值得质疑。因此，根据土地使用和建筑及安装费用确定产权比例的思路，是好说不好做。

　　其次是政府对“共产房”的监管成本不低。由于政府的这部分产权属于公共产权，政府就要履行产权人的监督职责，因此，“共产房”的规划、建设、分配、后续管理等方面，政府投入的监管成本必然比现在要多。再者，政府的投资收益如何使用同样值得商榷，我想，最好专款专用于保障性住房，而不是随意支配。尤其值得注意的是，政府可不是一般意义上的出资人，显然与保障对象的地位不平等，所以，政府行为更要规范。

　　在我看来，“共产房”并不仅仅是政府为低收入群体谋福利，其实质是在法律中明确了政府从经济适用房中收益的权利。为什么这么说呢？因为目前的经济适用房是有限产权，另外的产权不明确，经济适用房上市转让时，政府要收回一定比例的差价收益，但收回多少以及如何收回差价收益，因为缺乏房屋产权依据而难以操作。有的地方没有规定具体的收益分配比例，另一些地方虽然规定了收益比例，但如何科学、公平、合理地分配收益，也是个值得重视的问题。显然，政府目前要收益但缺乏房屋产权的依据，而共有产权就解决了这个难题。

　　我不反对把经济适用房“共产”，但我却不赞成把廉租房“共产”。我认为保障房的制度设计，要侧重于强调政府的责任，而不是政府的收益———这应该是住房保障法的立法原则，即民生性、公益性和责任性。

冯海宁