如何审查抵押担保

发布日期：2010-04-06 作者：110网律师

法务如何审查抵押担保
一、抵押人的审查
抵押人必须对抵押物享有所有权，或依法享有处分权。
（1）抵押人的《企业法人营业执照》副本及年检登记手续。
（2）抵押人的《法定代表人证明》，及其代理人的《授权委托书》。
（3）抵押人《税务登记证明》副本。
（4）抵押物的权属审查；
（5）公司章程；
（6）根据公司章程规定，应由公司股东会议或者董事会通过的同意担保的决议；保证人为国有企业的，应提供其上级主管部门同意提供担保的决议；
（7）企业法定代表人委托代理人谈判和签字的授权委托书。
二、抵押物的审查
抵押物必须是法律允许转让的，便于管理、执行和变现其价值的财产。
1、抵押物的权属证明及相关文件；
2、抵押财产以抵押登记的财产清单为准。抵押物的基本资料和清单。包括：抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地，同一抵押物已向其他债权人设定抵押的情况证明，抵押物登记机关就该抵押物登记情况的证明，抵押物保险单证等。
3、下列财产可以设定抵押权：
（1）城镇居民私人所有的房屋，农村村民私人所有的房屋；
（2）建设单位以依法有权处分的国有土地使用权和投入在建工程的资产；
（3）抵押人所有的林木、农作物、水库中的水体、建筑物等地上定着物；
（4）抵押人所有的机器设备、交通运输工具和其他财产，及飞机、船舶等特殊动产；
（5）抵押人依法有权处分的出让、转让、划拨的国有土地使用权及其房屋等其他地上定着物；
（6）抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具和其他财产；
（7）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（8）依法可以抵押的其他财产。
4、下列财产不可以抵押：
（1）以耕地的所有权或者使用权作为抵押的；
（2）以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施的财产做抵押的。
4、抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。
5、财产抵押后，在抵押物价值范围内，债权人接受抵押人就已设定抵押的财产或财产权利再次抵押的，接受再次抵押的债权人仍然享有优先受偿的权利。受偿的顺位按照登记的顺序或抵押合同成立的顺序确定。
6、抵押人以所有财产全部或者部分一并抵押给债权人，抵押财产的范围以抵押登记的财产为准。抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定。
三、抵押手续核实
1、主体资格，包括以下方面：
抵押人、抵押权人的身份证明、政府的开业证明、主管部门的批准证书、税务登记证明、法定代表人身份证明、业务代表的授权委托证明；
2、抵押物的法律状态，包括核实抵押物的权属凭证，根据公司章程确定的公司内部机构书面决议或合法占有该抵押物的合同文书。
3、制作抵押物清单，现场核实或实际调查抵押物的处所及占有人，包括抵押及登记情况，出租、保管、借用等法律状态，保险及收益人，价格、使用年限及品质状态等实际情况。
4、物价值根据不同种类抵押财产或财产权利的现行市场价格、账面净值和变现难易程度，由债权人与抵押人共同协商估价，必要时委托有资格的资产评估机构估价。
5、抵押价值不足以担保主合同债权的，法务可以建议公司要求债务人另行提供其他财产或者保证人的担保。
四、抵押手续办理
1、抵押权设定后，应将所有能够证明抵押担保当事人法律身份、抵押物权属等法律状态的证明、凭证（原件）及抵押物的保险单等凭证（正本）由担保人处交由公司保管。
2、公司与抵押人签订《抵押合同》后，法务应督促各方就该合同项下的抵押物进行登记。抵押物的登记日期不得迟于抵押担保债权的实际生效日期，或商品交易中合同约定的商品所有权转移的日期。
3、办理房地产抵押登记的，应当向登记机关交验下列文件：
（1）抵押当事人的身份证明，或法人资格证明；
（2）抵押登记申请书；
（3）抵押合同；
（4）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有房屋的，还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的书面证明；
（5）抵押人有权设定抵押权的《决议》和办理抵押登记的《授权委托书》等文件和证明；
（6）抵押房地产价值的《评估报告》或《抵押物折价协议书》；
（7）登记机关要求的其他文件。
4、以在建工程抵押的，抵押合同应当附加以下文件和证明：
（1）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
（2）已经交纳了全部土地使用权出让金，或交纳了相当于抵押部分的土地使用权出让金的款额；
（3）已经投入在建工程的工程款；
（4）有确定的施工进度和工程竣工日期；
（5）存在已经完成的工程量和工作量。

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