房屋买卖纠纷
迟付给付，是否导致根本性违约?对于某些季节性商品而言，无疑是肯定的，例如，某商场所订购的月饼过了中秋节才送到，使合同的目的落空，即符合《合同法》第94条第4项。而对于大部分受交货时间影响不大的商品，除有当事人约定外，法律一般不认为构成根本性违约，故不直接向守约方提供解约权，只有守约方履行了催告义务后，出卖人在合理期限内仍未履约，守约方方可行使解除权，即属《合同法》第94条第3项。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩：如遭受地震、海啸，运输路线被山洪冲毁导致建材无法送达工地等，由此造成的误工期限，应从正常交付期限内和催告后的合理期限内扣除。但对于某些季节性的天气变化导致无法施工的原因，不能被定性为不可抗力，因为季节性的天气现象，应是在订立合同时即可预见的，如梅雨、季节性台风等，出卖人不应将此作为抗辩事由。出卖人的另一项重要义务即为将房梅证、土地证交付给买受人。关于此项交付的时间，主要受两项工作的影响，一是综合验收的时间，二是房产管理部门的办证时间。对于催告的合理期限应如何确定?《商品房买卖解释》第15条规定：根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。因此，合理的催告期限为三个月。对于综合验收工作所占用的时间，如果系由出卖人申请时间较晚，或者由于质量问题经过多次修补后方才通过验收，则出卖人应承担延误时间的责任。如果系综合验收行政部门工作拖沓，造成验收时间长，则出卖人不承担延误时间的责任，被行政部门浪费的时间应从中扣除。而对于房产管理部门的办证时间，也主要由行政部门掌握，被行政部门浪费的时间也不应由出卖人承担责任。上海律师
对于上述不可抗力以及行政部门原因的举证责任，应由主张抗辩的出卖人承担举证责任。
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