房屋拆迁

拆迁意义　　

由于城市规划和国家专项建设工程的需要，必须对城市国有土地的使用权实行再分配，从而达到土地资源的合理配置，使土地利用效率最大化。这往往就需要拆除大量旧房，在原有土地上进行新的房地产开发建设。
但是由于土地的地上附着物凝结了原用户的资金与劳动力，并且是原用户、住户赖以生存和生产的基本物质条件，因而在再建设过程中，必须对原用户、住户的损失给予适当补偿，并对其进行妥善的安置。

拆房、搬迁、还建等过程中产生了各种各样的法律关系。近十多年，各地制定了许多关于拆迁补偿和安置的地方性法规和规章。1991年3月国务院正式颁布了《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条件》）， 标志着城市建设走上了依法拆迁的道路。

管理体制

　　 根据《拆迁条例》的规定，国家建设部主管全国的城市房屋拆工作，它的主要职责是制定房屋拆迁法规、规章、方针和政策、监督、检查和指导各地房屋拆迁工作。各省、自治区建委（或建设厅）和城市的房地产管理局（或者人民政府授权的其他部门，如拆迁办公室）主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。

（二）房屋拆迁许可证制度

[1]　房屋拆迁许可证是拆迁行为获得行政许可、拆迁人从事房屋拆迁的法律凭证。房屋拆迁许可证具有一次性、局部性的特点，它只对特定的项目，在一定的时间和范围内有效。实施房屋拆迁许可证制度，是国家加强对房屋拆迁工作的管理，维护国家和拆迁当事人双方的合法权益，保障城市建设顺利进行的重要途径。

拆迁人申请房屋拆迁许可证，必须向房屋拆迁主管部门提交下列文件：建设项目立项的批准文件，土地使用的批准文件，拆迁人制作的拆迁计划和拆迁方案。房屋拆迁主管部门在收到申请和上述文件后，应当及时进行审查。
审查的主要内容包括批准文件是否齐全，拆迁范围和对象是否符合国家规定的要求，用于拆迁的资金是否已经落实，临时周转房是否准备充足，拆迁的期限和步骤是否切实可行等。

拆迁主管部门经审查认为拆迁具有合法性、合理性和可行性之后，应及时给拆迁人颁发房屋拆迁许可证。拆迁人必须严格按拆迁许可证所规定的内容实施拆迁行为，有特殊情况需要变更拆迁范围和拆迁期限的，应及时取得拆迁主管部门的许可。

（三）暂停办理户口的制度

拆迁主管部门在批准拆迁申请后，应通知房屋拆迁所在地的公安部门暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口和居民分户，以防止拆迁范围内的被拆迁人不合理的增加，加重拆迁人的安置负担和拆迁难度。
因出生、军人复员转业退伍、婚嫁、刑满释放回家、学生毕业回家等特殊原因确需入户或分户的，须经县以上人民政府批准后方可办理。拆迁范围内合法拥有房屋或合法使用房屋并具有正式户口的人，才能成为拆迁补偿和安置的对象。

拆迁形式

（四）房屋拆迁的形式

房屋拆迁的形式有三种：

1、人民政府组织统一拆迁。

即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。它是国家提倡和鼓励采用的拆迁方式，《拆迁条例》规定：“有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。”

2、自行拆迁。

它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。主要拆迁业务人员必须在拆迁主管机关进行培训，取得拆迁资格证书后才能上岗。

3、委托拆迁。

它是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。 相关法律知识

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一）拆迁补偿价格低。
居民普遍反映房屋拆迁中的货币补偿水平偏低，不少低收入拆迁居民拿着有限的拆迁补偿资金难以买到相应的住房。危旧房屋集中地区困难家庭较多，由于补偿资金太少，被拆迁户没有经济能力购买新房。购买新房时房型自然增长面积及迁居中的费用支出，也会增加拆迁户的经济负担。这样造成被拆迁户抵触情绪很大。
（二）安置落实难。
目前拆迁产权调换安置采取的是就地和就近安置，开发建设、安置上房需要约一年的时间，不能实现直接点对点的安置。
（三）利益调节平衡难。
对违法建筑补偿、住宅改商业用房建筑补偿、房屋置换差价补偿等问题缺乏统一政策指导，容易形成执行标准不一，被拆迁人难以接受。住宅改非住宅用房房主的利益冲突明显，拆迁后，住户失去赖以生存的既得收入，产生巨大的经济矛盾冲突；部分人认为新房售价较高，开发商赚取超额利润，使一些老百姓出现新的“住房难”问题，从而产生“心理失衡”。
（四）拆迁依法实际操作难。
在实际工作中，依据《城市房屋拆迁管理条例》等法规进行操作，缺少必要的刚性保障机制，往往形成“有法难依”、“依法难拆”的被动局面。
我县的拆迁实施工作在实际操作中，只能以“思想工作”加“优惠条件”推进拆迁，甚至违规追加拆迁补偿，严重影响拆迁补偿价格政策的严肃性和权威性。
存在的问题还包括：
第一，用地和建设缺乏统一规划和管理。违法用地和违章建筑屡禁不止，形成的面积大，牵涉的人口多；建筑物杂乱无章，间距、通风、采光、消防等设施不符合要求，土地利用率低，资源浪费严重；因土地问题、违章建筑问题引发的矛盾多，妨碍城市建设和经济社会发展。
第二，行政管理与集体经济运作不规范。村集体资产的合法手续不完善，产权不明晰，集体经济薄弱，其收入只够公共开支。
第三，村民就业困难。土地被征拨后，中青年村民们都想找份工作干，由于文化偏低，缺乏专业技术特长等原因找不到合适工作，虽有房屋出租收入，村民的总体生活水平和生活质量不高。
第四，历史遗留问题多。由于部分村存在着历史遗留问题，改造规划无法实施，建设布局较为混乱。还有一些城住宅建设主要目的是为了拆迁时增加补偿，因此建设密度较高，乱搭乱建比较严重，一定程度上影响了市容市貌。
拆迁改造的解决对策
（一)加强组织领导。
推进村庄 改造是一项十分艰巨的工作，涉及各级政府之间、部门之间职权利的协调和住户经济利益的平衡，政策性强，操作性强，工作量大，情况复杂，需要各级党委政府切实摆上重要位置，精心组织，扎实推进。建立县、办事处两级农村改造领导协调组织，由政府分管领导牵头，各部门参与，抽调各单位相关业务人员成立了城区改造建设指挥部，加强改造规划、拆迁安置、用地安排、征用补偿、待遇转换、管理转型等工作的统筹协调。
(二)强化规划引导。
为解决历史遗留问题，杜绝新村中村的产生，要抓紧制订城中村改造专项规划。对无土地的农村，可以分批下达改造任务；对市政设施项目、重大开发项目需征用拆迁且已列入改造规划的街村，必须同步实行整体拆迁安置。同时，要做好开发改造详细规划。尽快推行街村房屋合法产权登记，及时做好城市规划区内街村住户、房屋、用地等调查登记工作，为拆迁安置规划和拆迁补偿提供基础资料。与城市总体规划和土地利用总体规划相衔接，按照就地、就近安置的原则，制定完善农村拆迁安置用地规划。安置地规划一经确定，未经法定程序不得更改占用安置地块。
(三)创新改造模式。
农村改造面大量广，单靠政府难以完成，需要动员社会力量共同实施，积极探索“政府引导，市场运作”的路子。应根据城中村的不同类型，选择适宜的改造模式。对各重大项目开发涉及村，以土地储备中心代表政府作为实施主体，在与街村及住户签定安置协议后，委托城建部门、房产开发企业或建筑企业建设安置房，委托拆迁单位实施拆迁。
对单一的农村改造项目，可以在限定建设地块面积、限定规划要求、执行政府拆迁安置政策的前提下，优先由本街村集体经济组织实施拆迁改造，允许安置剩余房屋推向市场，以房产出让收入平衡安置成本，难以自求平衡的，可给予相应补助。村级开发模式可以发挥村级组织对村内情况熟悉、有民主决策机制的优势，促进拆迁安置矛盾内部消化。
对村级没有力量或不愿组织实施的，可以在完成拆迁工作后委托企业代建或招标建设，也可以实行安置项目与一般房产开发项目“打包”招标建设。对资金平衡缺口较大，企业与村级经济组织都不愿开发的安置项目，可由土地储备中心负责组织实施。
(四)完善政策措施。
一是筹资政策。建立改造资金专门帐户，筹集启动资金，实行封闭运行，保障拆迁安置前期投入需要，待无地村改造完毕、资金运转有余后，可适当用于城建配套项目建设。
二是安置用地优先政策。在与城市功能协调的前提下，优先安排安置用地，在片区内就地就近选地、集中连片安置。企业用房拆迁，在坚持货币安置的前提下，对确需换地安置的，由政府统一组织进行跨区安置。
三是税费优惠政策。 改造项目适用重点项目办理程序，地方税费减半收取；无地 村改造项目视同“实事工程”，免除大市政配套，实行“一村一策”。
四是完善拆迁补偿政策。充分体现农村宅基地公平分配原则，对因规划控制、人户增加、无力建房等原因造成房屋面积没有达到规定标准的，在补偿安置中以户或人为核定依据予以补足。实施廉租房制度，解决 拆迁中城镇居民困难户的居住安置问题。五是集体资产补偿政策。
对集体道路、河道、广场等公益性集体土地，村庄容积率低于安置小区的节余土地，已经融入城市的村集体道路、边角地等零星土地应及时予以征用补偿，合理安排村级发展留用地，妥善处理集体企业用地转为国有土地问题，维护村集体经济利益。
(五)推进配套改革。
改造不能单项突进，应当采取配套措施，加快农村体制向城市体制的整体转换，促进传统农村居民向现代城市居民演变。一是要深化集体经济组织股份合作制改革。二是要加快推进撤村改社区工作。三是要推进原村民与城市居民的保障一体化。
(六)改进工作方法。
改造涉及许多环节，关系改造对象的直接经济利益，只有深入细致地做好群众的思想工作，合理进行时序安排，才能平稳有序推进。一般 改造项目应该在听取绝大多数住户意见的前提下进入启动程序。对列入改造规划的农村，提前做好资料调查、入户测量和房产确权等基础工作，并建立档案。
对即将改造的农村，必须将总体安置方案和分期安置方案公告，广泛听取群众意见，合理调整完善。就地安置的可先建安置房再出让土地；就近安置的，要先安置后拆迁，再出让。这种先安置后拆迁的程序安排，有利于消除住户疑虑，尽管在土地、资金周转上有一定要求，但是可以节约拆迁安置过渡成本，加快安置进度。要发挥街道办事处、街村等基层组织的作用，做好宣传发动、政策解释、帮困解难工作。