签订认购书但未签订正式合同的，购房者是否承担违约责任

购房者与开发商签订了认购书以后，理应履行认购书条款所规定的义务。那么，是否意味着购房者在签订认购书后就必须与开发商签订预售合同或房屋买卖合同呢？如果将来未能签订预售合同或房屋买卖合同，购房者是否就必须承担违约责任？要回答这个问题，应首先注意认购书约束力的时间范围。因为，认购书的约束力是有期限的，作为预约的认购书是为签订预售合同或房屋买卖合同而做的准备，如果商品房预售合同或购房合同已经签订，或者因为协商不成而无法签订商品房预售合同或出售合同的，认购书都将终止其效力。实践中，存在某些开发商以认购人拒绝签订预售或房屋买卖合同为由，要求认购人承担违约责任。但在购房者未与开发商签订商品房预售或买卖合同时，购房者是否需要承担违约责任则应当具体分析：

　　第一：如果认购书中明确约定，购房者应当在某个具体时间内前来与开发商协商签订合同的，购房者则负有在约定时间内与开发商协商的义务。如果购房者不履行该义务，这无疑是违约，应当承担相应的违约责任；

　　第二，如果购房者在约定时间内已经前来与开发商协商，但是因购房合同或补充协议的具体条款存在分歧而不能达成一致意见时，或者出于其他非因购房者原因致使购房者不能购买已认购的房屋时,购房者有权放弃认购房屋，开发商应在一定期限内全部返还购房者所交预付款或定金（应注意的是：如果购房者认为开发商在正式合同中增加了原先不存在而有不合理的补充条款，则需要承担相应的举证责任，因此建议购房者在签订认购书时就要对正式购房合同的内容进行确认并保留相应的证据，这样才能确实保障自己的合法权益）；

　　第三，如果开发商实际交付的房屋是不符合销售条件的房屋，应视为开发商违约，购房者可追究其违约责任，如要求追回预付款及利息或双倍返回定金。