浅析登记错误与第三人的保护（下）

三、本案是否可以类推适用表见代理
在一般性的讨论当中，也有学者认为，为了保护善意第三人的利益，可以类推适用表见代理，作为第三人取得所有权的依据。当然，本案中张某和刘某之间因欠缺代理最起码的要件而不存在任何代理关系，是不争的事实。之所以提出类推适用表见代理，大约是源于第三人对于刘某的身份产生了合理信赖，故而应对这种信赖进行相应的保护。本人认为，从对当事人的合理信赖角度提出对第三人的保护，至少比主张善意取得和扩张无权处分更高明一些。因为在本案中，第三人李某在其有限的判断范围内，很难甄别当事人身份的真伪。至于案中所提到的“房间内挂了一幅张焕夫妇的结婚照片，李大庆并未因此产生怀疑，事后也未与张焕电话联系”这一情节，无法使李某对房屋的所有人产生合理的怀疑，因为房屋的承租人通常也会这么做。但本人并不赞成类推适用表见代理，以人为地保护第三人的利益，其原因如下：

第一，本案交易合同的形式存在缺陷，这与表见代理的机理不符。所谓表见代理，即第三人在形式上没有否认代理人身份的理由，也就是说，代理人所提供代理授权书、签章或空白合同书，在形式和手续上都是真实、没有瑕疵的。正因为如此，法律对这种形式上的信赖给予保护，此即“表见”的真实意义。而本案并不完全符合这种“表见”的意义。因为本案中第三人并不具有信赖的充分理由。具体说来，对于形式的判断，第三人李某并不是完全没有过错的。在判断刘某是否具有真实所有人的身份这一问题上，李某主要是通过房产证来认定的，而依据常识，房产证仅仅是房屋所有权的一个凭证，它必须通过对出卖人的身份进行核对和登记查询，才能最终确认房屋所有人。李某恰恰在真实身份的核对方面，没有尽到必要的注意义务。依据常识，在签订一项重大不动产交易合同时，核对当事人的身份是最基本的注意义务，在现实生活中存在伪造身份证的情况下，当事人应当花费一定的征信成本去核实交易相对人的身份。况且本案中，变更登记时双方当事人都在场，登记机关因为疏忽没有注意到相片和签名与真实情况不一致，这并不能免除李某的注意义务。如果因为登记机关的存在，我们就认为李某不负相关的注意义务，并且保护他的交易安全的话，那么在无需登记的类似的诈骗合同中，法律一味保护受害方的“合理信赖”，将会导致不合理的结果。比如甲作为某公司的工作人员，冒充该公司的董事长乙，并伪造乙的身份证件、合同书和签章，骗取丙的信任，诱使丙与其签订买卖合同，出卖公司的产品，如果产品已经交付，依照第一部分的分析，此时不能适用善意取得，是否也应该保护买受人丙的利益，是值得考虑的。显然，此时我们不能认为丙已完全尽到了注意义务，而取得产品的所有权。因此，本案中第三人李某并没有尽到形式审查意义上的注意义务，也没有形成表见代理意义上的“合理信赖”。
第二，假设第三人李某已经尽到注意义务，在本案中也不宜类推适用表见代理对其予以保护。其原因在于，通过违法或犯罪行为取得代理权凭证的无权代理行为，原则上不应成立表见代理。某些代理人出于各种卑劣的动机，采取伪造、盗用、盗窃或者假冒本人，甚至采用威胁、胁迫或暴力等手段取得代理权凭证而与相对人为民事活动的，即使相对人为善意且无过失亦不成立表见代理，应由无权代理人自己对其行为负责。就本案而言，如类推适用表见代理，也因受上述例外的限制，本案中刘某采取伪造身份证、盗用他人房产证、冒用他人名义等方法进行非法交易，其行为已经构成刑法上的诈骗，应比照表见代理的例外情形，对该交易不予保护。
四、因审查不严而登记错误情形下的交易安全考量
本案与善意取得最大的不同在于，善意取得适用的前提条件是，变更登记本身没有形式上的瑕疵，而本案则是因登记机关审查不严而造成错误登记。由此带来的问题是，在登记机关错误登记的情况下，是否也应该保护善意第三人，确认物权变动的效力。对此问题，本人持怀疑态度。

登记错误存在着诸多情形，主要体现为两种情况：一是初始登记错误，如甲的财产被登记为乙的财产，或夫妻共同财产登记为夫妻一方的财产；二是因审查不严而造成变更登记错误，如本案的情形。对第一种登记错误，法律认可在符合善意取得构成要件的情况下适用善意取得，但其前提在于登记机关已经尽到相应的形式审核义务，登记环节不存在形式上的瑕疵，在此情况下，真实权利人可以通过异议登记的形式主张自己的权利。若存在形式上的瑕疵，则应直接申请更正登记。本人认为，更正登记和异议登记分别纠正的是登记中形式上的瑕疵和实体上的瑕疵。在更正登记的情况下，登记机关通常因审查不严，而具有一定的过错（当然也存在因当事人资料提供不全，登记有缺漏的情况，此时登记机关并没有过错）。但在形式上都可以通过更正登记来予以补正；在异议登记的情况下，虽然房屋的产权存在争议，但登记机关已履行了合理的审查义务，故不存在过错，因涉及实体问题，只能通过异议登记来解决。对于因审查不严而造成的变更登记错误，与初始登记错误没有实质上的区别，应采取同样的方法予以补正。

对于更正登记，《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

同时，《房屋登记管理办法》第七十四条规定的更为详细：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。”

很显然，更正登记解决的是形式上的错误，但上述两条会带来一种合理的疑问，即如果登记簿上的所有人本身的身份存在瑕疵的情况下，是否也应比照上述两条适用更正登记。这种疑惑来自于第七十四条中的“利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料”，也就是说，如果不是登记簿上的权利人申请，或经其同意，更正登记便无法进行。本人认为，更正登记应适用形式上的登记错误的各个要素，即主体、客体或内容的错误，都可适用更正登记。只对客体或内容方面形式上的错误进行更正，而不对主体的登记错误通过更改而补正，是没有任何逻辑依据的。对此，《物权法》第十九条规定的显然比《房屋登记管理办法》更为周全。其一，该条肯定了利害关系人也可以申请更正登记；其二，该条规定了在有证据证明确有错误的情况下，无需登记簿上的权利人书面同意也可申请更正登记。

至此，对于本案如何处理应有一个明确的结果，即本案中真实所有人张某可以登记权利人的身份证及签名与原始登记不符为由，直接要求更正登记，以回复自己的真实所有权。本人认为，因审查不严而导致的登记错误，无须适用实体上的规则和程序，而直接予以补正，是登记规则的基本原则和必要的指导思想，因为形式上的错误本身不涉及实体权利的争议，通过形式即可纠正。若不如此，因形式上的错误而导致实体权利的变更，对于权利人的利益是一个极大的戕害。至于在登记存在形式错误情况下，是否还应保护第三人利益，使其获得合法的所有权，其结论是明显的：若因登记上的疏漏而产生实体权利的转移，则会导致一个直接不利的后果，即除了通常的无权处分以外，登记环节也将成为所有权流失的一个新的出口。
五、由此案引发的两点感想
本人对于本案的上述分析，不一定会获得普遍的赞同，多数学者会倾向于保护买受第三人的利益，而一定程度上忽略所有人利益的保护和严重违法对交易的影响。由此引发了本人的两点感想。

（一）对于交易第三人进行保护应有充分的法律依据

对于交易安全进行保护，是民法的一个重要价值取向，由此民法设立了一系列的规则，作为保护第三人的制度依据，如表见代理、善意取得、公示公信原则、无因性规则等等。但在对交易安全进行保护的同时，不应忽略所有人权利保护这一基本价值取向。可以说，所有权保护和交易安全的保护历来存在一种紧张关系，但所有权的保护是基础，而交易安全的保护是例外，这是我们在制度设计和司法实践中必须坚持的基本观念。这种观念指导我们在处理实际问题时，应该从三个方面进行考量：

第一，由于对所有权进行充分的保护是民法的基本规则，故而在衡量是否保护善意第三人时，应寻找其确切的法律依据。也就是说，对所有权的保护不需要充分的理由，而对交易安全的保护则需要充分的理由，因为交易安全的保护在民法上并没有形成一个一般性的制度，可供裁判者直接援引适用，或在此基础上通过解释进行延伸，它是通过类型化的方式镶嵌于民法的各个部分，事实上，对于民法在设立交易安全保护的制度时，是经过严格的利益衡量和使用条件的严格限制来审慎地予以保护的，这些制度都没有太多扩张的余地。故此，笔者对于应对本案中买受第三人的利益进行保护的观点，其依据源于何处存有疑惑。

第二，在涉及交易第三人的情况下，应对买受人和第三人的利益进行充分的考量。在复杂的民事法律关系中，裁判者不应只关注某一种价值的维护，以免受前见或成见的影响，而忽略了另一种基本价值的维护。在本案中，所有人在主观上并没有过错，也未实施出卖行为，也无法支付任何防范成本来预防特殊情形下的侵害，在此情况下，当其所有权受到他人恶意侵害时，法律的基本态度应该是保护他的合法权益。而对第三人而言，如上文所述，其在交易过程当中是具有一定的过错的，且面对复杂的交易，第三人花费一定的征信成本去获取信用应该是合理的，况且，登记本身还存在形式上的瑕疵，在此情形下，再强调第三人利益的保护，其理由是不充分的。

第三，在判断是否保护第三人利益时，应综合考虑案件的各方面因素。由于在民法上对第三人的保护是采取类型化的方式实现的，在确定是否保护第三人利益时，应严格参照相关规则的构成要件来进行判断。一般说来，诸如表见代理、善意取得、无因性规则等保护第三人的制度，对基础法律关系的要求较高，即上述制度通常针对的是存在特定瑕疵的交易（如无权处分、无权代理等），通过利益衡量来平衡各方利益。除此以外，交易本身不应该再存在其他瑕疵。若存在其他瑕疵，尤其是形式上的瑕疵，便不宜适用该项制度，因为其他瑕疵自有其相应的规则予以调整。就本案而言，由于存在着登记机构因审查不严而导致错误登记这一因素，完全可以通过更正登记来予以补救，仅就此而言，其它相关保护善意第三人的分析已经没有意义。

（二）通过违法犯罪行为而达成的非法交易，法律不应予以保护

毫无疑问，本案中的出卖人刘某的行为已经构成了刑法上的诈骗，因诈骗而达成的交易，法律不应予以保护，应按无效合同论。对于绝对无效的合同，其法律后果体现为返还财产和赔偿损失，没有适用其他规则的余地。在合同诈骗与保护交易第三人的问题上，是否两者可以并存，是值得研究的。支持保护善意第三人的观点，无疑会认为，通过盗窃、伪造证件等非法手段而实施的合同诈骗行为，其产生的交易仍然可以产生所有权转移的法律后果，对此，本人完全不能赞同。因为这种情况下，保护交易安全的价值取向无法与维护最基本的社会秩序这一价值取向相匹配。若法律一方面否认违法犯罪行为的正当性，另一方面又赋予这种非法交易类似于合法交易产生的法律效力，便会造成公法和私法的断裂，以及法律逻辑的混乱。法律对犯罪行为的否认，体现了对社会最基本的秩序和价值的维护，这种秩序和价值无法通过私法的例外规则予以忽略，也不能仅仅通过私法上对具体交易的利益衡量来维护这种交易，并达成某种合法的法律后果。就本案而言，出卖人刘某通过实施诈骗行为，严重地损害了所有人的利益，法律应否认合同的效力，并依法追究其刑事责任，保护所有人的利益。至于买受人李某，尽管出于善意与之交易，但不能从这桩非法交易中获得任何合法的利益。既然没有从非法交易中所产生的合法的诉求，李某自然也就无法主张自己享有房产所有权，或要求登记机关赔偿超出其支付价款的赔偿金额。至于登记机关的责任，《物权法》第二十一条第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”故登记机关应承担赔偿责任，并享有向刘某的追偿权。