浅析业主的建筑物区分所有权

浅析业主的建筑物区分所有权

吴金成


　　业主的建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
　　业主的建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，似乎与物权客体须为独立物，以及一物一权原则相违背。其实不然，一栋建筑物分为若干部 分，业主各自拥有每部分的所有权，已成为一种普遍的社会现象，而且这样也不妨碍物权的公示，不妨碍交易的安全。认识这一点，是正确理解业主的建筑物区分所 有权的前提。在实践中，我们该以什么标准来区分业主的建筑物区分所有权中专有权的客体呢？笔者认为，要从以下三个方面加以区分：
　　1、该部分在构造上具有独立性，可以与其他部分相区分和隔离开来。比如，一栋建筑物里的一套住宅就属于一个独立的部分。
　　2、该部分可以用来居住、工作，或者可作其他用途，在使用上具有独立性。
　　3、该部分拥有独立的出入门口，无需借助其他相邻门户就可出入。
　　根据物权法的规定，业主的建筑物区分所有权的内容，主要包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及因区分所有权人的共同关系所产生的管理权。
　　（一）专有部分的单独所有权，是指业主对其专有的部分享有的权利和承担的义务。专有部分是在一栋建筑物内区分出来的在构造上和使用上具有独立性住宅单 元和经营性用房等其他单元。业主对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性支配权，不受他人的干扰，具有一般所有权的属性。同时，该专有部分与建筑物上 其他专有部分密切联系，具有共同的利益，业主在行使专有部分的权利时，不得危机整栋建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
　　（二）共有部分的共有权，是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分所享有的权利和承担的义务。共有部分通常包括地基、屋顶、楼梯、走廊、电梯、给排水 系统、大门、小区内的公共道路、公共绿地等。共有部分为全体业主所共有，不得分割，也不得单独转让。业主转让专有部分的所有权的，其对建筑物共有部分所享 有的共有权和共同管理权也一并转让。
　　（三）共同管理权，是基于业主的共有关系而产生的权利义务。他的内容主要有以下几个方面：
　　1、业主有权设立业主大会并选举业主委员会。业主大会或者业主委员为的决定，对全体业主具有约束力。
　　2、业主可以决定涉及区分建筑物的有关事项。比如，制定和修改业主大会议事规则、筹集和使用建筑物的维修基金，以及有关区分建筑物的其他的重大事项。
　　3、业主可以自行管理建筑物，也可以委托他人代为管理。对聘请的物业不满意的，还可以更换。


作者：吴金成。
工作单位：广西荔浦县人民法院。