白春波律师解读：房贷新政“说房”

发布日期：2010-11-16 作者：超级账号5律师

   在房贷调控政策效果渐显之时，房产纠纷也逐渐显山露水，目前购房者关于退房、房产毁约等法律问题的咨询量大幅上升。就几项热点问题，白律师为大家整理如下，共同学习：
   一、受房贷新政影响，买房人在签订购房合同后无法取得贷款而要求退房的，可以全额退回定金。
　　此种情况属于合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，当属不可抗力。
　　根据合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。即在此情况下，买房人如向卖方提出退房要求，在合同没有特别约定的情况下，卖方应将定金全额退还，即双方互不承担责任。但如果合同中有“如买方无法取得银行贷款，则须自行以现金补足”等特别约定，则以事同约定为准。
　　二、因银行对二套房界定的变化导致首付比例提高，而购房者又无力承担的情况下导致的毁约应当看作不可抗力。
　　因房产政策的出台，原本只需30%的首付款提高至50%，导致购房者无力承担的情况下，可以以发生不可抗力情形为由，提出解除购房合同。此种情况下的毁约，应免除购房者的违约责任。
   三、中介公司在替购房者代办贷款手续时，无法兑现承诺的优惠利率而造成购房者的损失，中介公司应承担违约责任。
   为了吸引客户，中介公司在替购房者代办贷款手续时，往往因为和部分银行的良好合作关系，而在合同中承诺可为购房者争取到贷款利率优惠。该条款一旦达成，便具有法律拘束力，如中介公司无法兑现承诺，购房者可要求其承担利率增加的实际损失赔偿责任。
　　四、购房者在签订合同前应注意哪些重点问题?
关键是看清合同条款，并根据自己的实际情况主动设计或调整合同条款，对迟延交房、迟延办证、交房条件等违约责任约定清楚并提高房产开发商的违约成本。另外，还需对房屋卖方的主体情况是否真实进行基本调查，对于卖方的口头允诺，应要求其落实到合同条款中，成为白纸黑字。
　　案例：受房产调控政策影响退房案买方胜诉
　　海淀法院通报，因认定新国十条属于“无法预见”的重大变化，法院判决解除张先生购买第三套房的合同，卖方须返还15万元购房定金。据悉，这是“新国十条”等房市调控政策颁布后，本市判决的首例第三套房买卖纠纷。
　　今年4月，北京市接连祭出重拳欲遏制房价，其中4月30日出台的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》最为严厉，《通知》提高了第二套住房贷款首付款比例，并暂停发放第三套住房贷款。这项被称为“新国十条”的政策出台后，在本市部分法院掀起了一轮“毁约” 潮，一些原计划购买第三套房的购房者，因为无法取得银行贷款纷纷提出解除合同。
　　今年4月12日，张先生与房主宋女士签下合同，购买位于海淀区蓝靛厂翠叠园的一套房屋，房屋成交总价为555万元，张先生计划贷款200万元购买。第二天，他向宋女士支付了15万元定金。但就在张先生办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法得到银行贷款。为此他起诉到法院要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。
　　庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此不受新国十条中关于住房贷款的限制，应按合同执行。
　　法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。
   法官释案
   此案判决结果参照行业惯例
此案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此法官提醒房屋买卖双方：合同履行方式是合同的重要内容之一，如果合同签订后政策发生变化，导致合同履行方式无法实现或对一方当事人明显不公平的，属于合同情势变更，一方可以要求法院依法解除合同。

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