杨海亮律师：五年后再过户能否规避新国八条营业税

杨海亮律师：五年后再过户能否规避新国八条营业税
新国八条其中一重磅炸弹是第三条“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”有些比较有经验的专业人士告诉买卖双方：在购房合同中约定先签订买卖合同、交付房屋，五年后再重新签订购房合同、办理过户手续，这样可以省一大笔营业税。
事实上，在新国八条出台以前，就有人想到了这一点，也有这样的操作。但，这类约定是否真的能有效规避新国八条营业税？在法律层面上，答案是否定的。
《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益…”很明显，买卖双方约定五年后过户，免缴或少缴营业税，违反了国家税收监管规定，导致国家税收损失，属于恶意串通，损害国家利益，其行为无效。但这里要说明的是，合同部分无效不必然导致整个合同无效。只要买卖双方对房屋交易是其真实意思表示，就应当予以保护正常的市场交易关系，有关营业税之外的合同条款应当有效。
因此，买卖双方如果采取这种做法，就面临税收监管部门的稽查、买卖一方的披露、第三方的举报等问题，届时就需要补缴营业税，一旦补缴，就牵涉出很多争议问题，如缴纳主体、缴纳金额、违约金等等，且，谁也无法预料五年后的营业税是如何规定的。
故，本律师认为，试图通过五年后再过户规避营业税是不可取的，如果有这样的约定，属于无效约定，因此在购房合同中对缴纳营业税如何约定就格外重要，买卖双方一定要预见无效后如何处理的问题。