居住权

【出处】《民法案例教程》，法律出版社2006年版
【写作年份】2005年


【正文】

　　一、居住权的概念和特征

　　（一）居住权的概念

　　从罗马法以来，在一些国家的立法和实践中就有居住权制度。[1]我国制定物权法是否需要确立居住权制度，学界多有争论。[2]但从已公布的物权法草案来看，居住权已经被立法者吸收到物权立法中来，并且作为一种独立的用益物权。笔者认为，物权法在某种意义上可以说是一部生活法，它规范和调整着人们的生活方式，同时，物权法又具有固有性和民族性，立法者应该考虑到具体生活实际。从这个角度来说，物权法草案建立居住权制度，是物权法的一大进步。我国物权法和民法典应该确立居住权制度，以为人们的居住关系提供法律依据，为居住权提供保障武器。

　　但何为居住权？有学者认为，简而言之，居住权就是非所有人居住他人的房屋的权利。其实质是变相的用益权、使用权。[3]在民法学上，居住权，是指居住权人对他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用乃至收益的权利。[4]

　　（二）居住权的特征

　　居住权是一种独立的用益物权制度，除了具备物权和用益物权的一般特征之外，从各国法的规定来看，居住权大体上具有以下特征：①居住权的主体是特定的自然人。居住权的主体具有限制性，只能是自然人，法人和其他组织不能享有居住权。②居住权的客体是房屋。一般用益物权的客体以土地居多，但居住权的客体则是他人房屋。③居住权的内容是占有、使用和收益。居住权的用益物权性质决定了必须包含占有、使用和收益的权能。[5]④居住权是一种无偿用益物权。由于居住权主要是为了解决特定人的生活居住问题，所以不便要求具有有偿性，有学者将其称为“恩惠行为”。[6]⑤居住权具有长期性、终身性。这一点是居住权的重要特征。居住权因为是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应理解为与其生命共始终。[7]物权法草案规定：居住权的期限根据遗嘱、遗赠或者合同确定；无法确定的，成年居住权人的居住权期限至其死亡时止，未成年居住权人的居住权期限至其独立生活时止。

　　二、居住权的取得和消灭

　　（一）居住权的取得

　　关于居住权的取得，一般认为可有下列几种：①通过当事人之间的契约设定。如房屋所有权人可以将其房屋出卖、赠与给他人，而自己保留房屋的居住权。②通过单方法律行为设定。如房屋所有权人可以通过遗嘱将其房屋的居住权遗赠嚿他人，而同时指定房屋的所有权由继承人继承。③依法律规定取得。如法律规定父母作为监护人，对于未成年子女的房屋享有居住权，未成年子女对其父母的房屋享有居住权等。④依法院的判决取得。如离婚时，一方有住房上的困难，法院可以判决其可以于一定期限内居住他方的房屋。[8]

　　物权法草案规定：设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。这其实规定了约定和单方法律行为取得居住权的两种方式。法律规定取得和法院判决取得是否应在物权法中规定，有学者认为前者应由婚姻家庭法来规定，后者不宜认其为物权。[9]另外，物权法草案也规定“本章规定的居住权，不适用因婚姻家庭、租赁产生的居住关系”，但笔者认为，婚姻家庭法规定的监护制度和离婚制度涉及到的住房问题并非从居住权的角度设置，考虑到居住权的用益物权性质，应在物权法中专门规定此种取得方式，以切实保障居住权人的居住权益。

　　（二）居住权的消灭

　　根据物权法草案的规定，有下列情形之一的，居住权消灭：①居住权人放弃居住权的；②居住权期间届满的；③解除居住权关系的条件成就的；④居住权被撤销的；[10]⑤住房被征收的；⑥住房灭失的。另外，当居住权人死亡时，居住权自然消灭。

　　三、居住权的内容

　　（一）居住权人的权利

　　物权法中的居住权是一个房屋的所有权人给别人提供的居住性权利。[11]当居住权被物权化之后，居住权人便享有一系列权利。归纳起来，居住权人的权利有：①对房屋的占有、使用权。这是居住权人最重要、最基本的权利，但居住权人应当合理使用住房，并承担居住房屋的日常费用。②在某些特殊情形下，特别是和房屋的所有权人有约定的情况下，居住权人可以把居住的房屋予以出租。[12]③居住权人占有、使用住房以及其他附着物，可以不支付使用费，不承担重大维修费用，但当事人另有约定的除外。④居住权人对部分住房享有专用的，可以使用该住房的共用部分。物权法草案规定：居住权人对部分住房享有居住权的，可以使用该住房的共用部分。⑤居住权人有权对房屋进行必要的改良和修缮，但不得对房屋作重大的结构性的改变。⑥居住权人可以对抗房屋的所有权人及第三人对自己所居住房屋的侵害。[13]

　　（二）居住权人的义务

　　尽管居住权带有恩惠性、无偿性，道德色彩相当浓厚，但这不意味着居住权人不负担任何义务。居住权人的义务有：①合理居住义务。即合理使用和保管住房，不得改变房屋的结构和用途。物权法草案规定：居住权人应当合理使用住房及其附属设施。②不得转让和继承义务。物权法草案规定：居住权不得转让和继承。③限制出租义务。物权法草案规定：居住权人不得将居住的房屋出租，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。④日常负担义务。在罗马法上，用益权人应承担的日常负担，包括必要的维修费、修缮费与赋税。[14]物权法草案规定：居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用，可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。⑤返还房屋义务。居住权消灭时，居住权人有义务返还房屋，如果因居住权人死亡而导致居住权消灭的，应由其继承人返还房屋。

　　【案例及基本原理解析】：（略）

　　（选自《民法案例教程》，法律出版社2006年版。本人担任副主编并承担第二编“物权法”部分的“物权基本原理”、“所有权”、“用益物权”与“占有”四章内容的撰写任务，以后将陆续贴出“物权法”的其他部分。本书编著于2005年，彼时《物权法》尚未颁布，索引“条文”为当时“物权法草案”。其他学术文献引注亦为当时之研究成果。今日刊登于本网。2007年《物权法》最终取消草案中的“居住权”条款。特此说明。）

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【作者简介】
李绍章，又名李绍彰，艺名土生阿耿，上海政法学院教师。


【注释】

[1] 罗马法上的居住权最初是作为人役权的一种形式而出现的。人役权包括用益权、使用权和居住权三种。在法国，居住权则为一种使用权，又称为“小使用权”，参见尹田：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第363页。
[2] 过去的教科书和民法或者物权法论著很少涉及居住权。近来，2005年由人民法院出版社出版的武汉大学温世扬教授和廖焕国先生撰著的《物权法通论》一书将“居住权”作为一节专门作了阐述；2004年由法律出版社出版的中国社会科学院陈华彬研究员撰著的《物权法》一书则将“居住权”作为一章进行了介绍。梁慧星先生是反对将居住权写进物权法的，并在中国民商法律网发表了《我为什么不赞成规定“居住权”？》文章；较早在权威学术期刊上撰文主张将居住权写进物权法并为之呼吁的是北京大学教授钱明星先生，2001年他在《中国法学》发表了《关于在我国物权法中设置居住权的几个问题》的学术论文。
[3] 温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第499页。
[4] 陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版，第453页。
[5] 有的学者反对居住权人把房屋出租而有收益权，参见王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年453页；钱明星：《关于在我国物权法中设置居住权的几个问题》，载《中国法学》，2001年第5期；温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第503页。
[6] 王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年版，第533页。
[7] 陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版，第456页。
[8] 刘保玉：《物权体系论》，人民法院出版社2004年版，第260页。
[9] 刘保玉：《物权体系论》，人民法院出版社2004年版，第260页。
[10] 物权法草案规定：居住权人有下列情形之一的，住房所有权人有权撤销居住权：（一）故意侵害住房所有权人及其亲属的人身权或者对其财产造成重大损害的；（二）危及住房安全等严重影响住房所有权人或者他人合法权益的。
[11] 孙宪忠：《物权法方案有待改进》，载《经济参考报》，2005年2月23日。
[12] 其实就是居住权的收益权能。
[13] 参见陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版，第458—459页。
[14] 温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第503页。