以建筑物区分所有权为视角谈“群租”问题法律规范与救济

【摘要】笔者在建筑物区分所有权的视角下，从建筑物区分所有权制度专有权、共同管理权、相邻关系等角度分析“群租”问题，认为：“群租”实质是一种租赁，“群租”的存废之争，本质上是建筑物区分所有权形式在生成和发展过程中，其主体的权益之争。针对“群租”问题，受侵害的业主既可要求区分所有权人停止侵害、排除妨害、赔偿损失，物业公司也可依据法律、法规和管理规约对“群租”行为采取制止房屋装修、强行拆除隔断、恢复房屋原状、收取超额物业费用等措施。
【关键词】群租；建筑物区分所有权；相邻关系；权利救济
【写作年份】2009年


【正文】

近年来，在上海、北京、杭州、济南等经济发达、人口稠密的大城市由于城市廉租房的极度匮乏与人民群众巨大的住房需求之间的矛盾与日俱增、城市持续高昂的房地产价格与普通群体正常收入之间差距的与日扩大、外来人口的急剧聚集等原因导致了正常的房屋租赁背后滋生了一种非正常的租赁形式——房屋“群租”，一室变多室、一间隔多间的房屋出租现象。通过“群租”房，出租者和承租者都可获数额不菲的经济利益，但是这种愈演愈烈的“群租”行为却给居民的正常生活带来治安、卫生、消防等各种安全隐患，也给物业管理甚至政府管理带来较大的困难。一些大中城市的政府部门，如北京、上海等地相继开展了大规模整治“群租”的活动，引发了社会各界的众多反响与讨论，同样理论界也展开了“群租”存废之争的议论。笔者认为，“群租”的存废之争在本质上是建筑物区分所有权在生成和发展过程中的主体权益之争。鉴于此，笔者在建筑物区分所有权视角下结合建筑物区分所有权中的专有权、共同管理权、以及相邻关系三个方面对“群租”问题进行分析，并试图找到科学合理的规制办法。

一、“群租”的内涵界定：一种特殊的租赁方式

（一）“群租”的概念

“群租”这一非规范法律术语的涵义有广义与狭义之分。广义的群租，包括企事业单位为雇员提供集体宿舍、学校为学员提供学生宿舍等方式形成的租赁关系，也包括向两个以上的社会人员出租房屋而形成的租赁关系。[1]因雇员集体宿舍和学生宿舍等方式形成的租赁关系不是本文讨论的内容。本文所称的“群租”是指狭义的群租，是指建筑物某一单位的所有权人或者使用权人(承租人)，将该建筑物原来的建筑结构和平面布局改变，分割改建成尽可能多的若干小房间，然后按间或床位向两个以上的承租人分别出租而形成的租赁关系。

（二）“群租”的特征

1.“群租”的承租主体是两人以上。“群租”最显着特征是承租主体是一个“群”，且在对“群”进行定性时应当参考房屋的面积、承租人的数量，承租人的社会关系等因素是否超出正常范围，是否给他人生活带来严重影响。而承租的主体是否分属于不同家庭，不需要严格要求。[2]人均居住面积，与社会发展、经济条件、房屋自身结构等相关因素密切相关，也不需做硬性规定。

2.“群租”的内容是两个以上租赁合同关系。出租人与承租人建立两个以上房屋租赁合同。出租人与各个承租人之间分别建立租赁合同关系，在同一住宅内分别以住宅的某一部分为标的物订立租赁合同。现实中又可分为两种情形，一种是自主房屋群租，即出租人就是房屋所有权人的出租。一种是它主房屋群租，即出租人非房屋所有权人的出租。房屋所有权人与承租人（第一承租人）签订房屋租赁合同后，第一承租人又分别与不同的承租人签订租赁合同，在上海、杭州该出租人被称为“二房东”，在广东则被称为“包租公”或“包租婆”。现实中有所谓合租的称谓，指的是两人以上共同与出租人签订同一租赁合同，或者由其中一人作为代表与出租人签订租赁合同，形式上只有一个租赁合同，但实际上其他每个人都是独立的承租主体，只是承租人之间的关系自行协调。可见，此类合租只是“群租”的变通形式。

3.“群租”的标的物是同一个住宅单位。出租的房屋应是住宅，即供家庭居住使用的建筑，按法律标准，同时参照规划设计标准、使用功能和习惯标准，出租的房屋应为一个住宅单位。

4.“群租”一般会给相邻业主带来许多负面影响。“群租”的承租人往往是在城市的务工人员、刚毕业经济基础较差的大学生等群体，从政府管理角度看，“群租”人员社会成份复杂，易生发诸多治安问题，产生各类安全隐患，引发大量社会问题；从相邻业主角度看，“群租”往往改变建筑结构和平面布局，特别是拆改管道、管线及配套设施、使用劣质材料装修房屋、随意分隔房间等，入住人数大幅增加，各种安全隐患增大，有可能降低小区的居住品质；从物业管理方面看，“群租”人员身份的复杂性、起居的不规律性、工作的经常变动性，给物业管理带来了极大的困难。另外，“群租”单元内居住面积狭小、卫生状况脏乱差、电力设施超负荷运转、疏散通道不畅通，极易诱发安全事故等现象都影响了常住人口的正常生活。因此，是否给相邻业主带来严重影响，是认定“群租”的重要特征之一。如果承租人严格遵守小区的业主公约，规范自己的生活行为，在尊重建筑物原有框架结构的情形下进行合理修改，合理分担物业费用，没有给相邻业主造成一定程度影响等，此类租赁应当在允许范围之内。

综上所述，尽管“群租”有其自己的特点，但事实上仍然是一种租赁关系。因为在“群租”关系中出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，并在租赁关系终止后将租赁物返还给出租人，符合租赁关系的一般构成要件。

二、“群租”的相关规范：建筑物区分所有权

正是因为多个所有人共同拥有一栋高层建筑物，从而产生了区分所有。[3]我国物权法第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。[4]从而在建筑物区分所有权关系中也就存在着对“群租”问题的三种规范：

（一）“群租”的规范之一：专有部分所有权

1.“群租”是对专有部分所有权的滥用。业主的建筑物区分所有权中所谓专有部分所有权，简称专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的所有权。专有部分通常是在建筑物分割为各个不同部分的基础上形成的，专有部分是各个区分所有人单独享有的所有权客体，此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区别。所以，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。但是，区分所有权人对专有部分的行使不是绝对的，民法领域权利的行使与义务的履行都应当遵循诚信原则，并从诚信原则派生出禁止权利滥用原则。《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。在建筑物区分所有权领域，作为专有所有权人应承担一定义务：第一，业主行使权利不得危及建筑物的安全。在区分所有的情况下，各业主所有的专有部分紧密联系，构成建筑物的整体。每一业主的专有部分与其他业主的专有部分相互影响，对于整体建筑物影响也较大，所以，业主行使其权利的部分不得危及建筑物的安全。第二，业主行使权利不得侵害其他业主的共同利益。区分所有权人所为的行为达到何种程度足以认为违反共同利益，犹如权利滥用和诚实信用等不确定法律概念，颇难明示其一般的体判断标准。大体而言，判断区分所有人的行为有无违反共同利益，应就各个具体事件，依社会一般观念加以判断，应就行为本身的必要性、行为所受的利益，以及给予其他区分所有权人所受不利益的程度等各种情形作通盘考虑。[5]鉴于上文所述“群租”现象一般会给相邻业主带来许多负面影响，“群租”应当为建筑物专有权人禁止行为之列。

2.“群租”不是经营行为。《物权法》第77条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”亦即所谓的“禁止住改商条款”，也称商业性限制，这是对区分所有建筑在使用上的一个重要限制。有人认为“群租”是一种营业行为，群租房的使用性质由住宅改变为经营性用房。这种认识是片面的，所谓营业，应当指商人以营利为目的而反复不断地实施某种商业活动的行为。构成一项营业必须具备二个要素：一是以营利为目的。二是行为的连续性，偶尔所为的行为，尽管其目的也可能在于营利，但仍然不属于商业行为。[6]房屋所有人“群租”的目的是为了营利，但其出租行为不具备连续性特征，而且承租人租赁房屋的最终目的也是居住使用。所以说，“群租”不是营业行为，且也没有改变房屋的居住性质。“群租”也不是经营家庭旅馆行为，家庭旅馆和目前混乱的“群租”是完全不同的两个概念，前者是地处旅游区，以接待游客为目的，后者针对的主要是非游客；前者虽然规模小，但在设施条件、服务质量、卫生环境、安全环境等方面法律都设有强制性的标准，后者目前尚无法律法规加以规制；在设立和经营上，前者一般具备“三证”，即工商营业执照、消防安全证明、食品卫生证明才能开业，并接受当地卫生、公安、旅游、消防等部门的监督检查，而针对后者的规制法律法规尚处于缺位状态。[7]

（二）规范之二：共同管理权

1.团体组织成员权对“群租”的限制。各区分所有权人为了实现使用专有部分的目的，就必须使用其共有部分。进而，在全体区分所有权人之间形成一共同体关系。为维持该共同体关系的存续，尤其为管理相互间的共同事务及公用部分的使用、收益，不得不结成一团体组织，借该团体组织的力量共同管理公用设施、公用部分及其他共同事务，维持区分所有权继续存在的机能。由此一来，便产生了区分所有权人作为团体组织的成员所享有的权利和承担的义务。此即所谓成员权。[8]根据《物权法》第70条的规定，区分所有权包括业主的“共同管理权”，所谓共同管理权，又称为管理权，是指业主基于专有部分所有权而依法享有管理业主共同财产和共同事务的权利。业主作为团体成员，在管理上的权利义务是：第一，享有表决权，有权参加全体业主大会，参与制定规约，参与讨论，表决全体业主的共同事务；第二，享有选举权和被选举权；第三，享有监督权，有权监督业主大会选举的业主委员会和物业公司的工作；第四，遵守业主大会决议的义务。[9]

2.业主管理规约对“群租”的限制。管理规约，又称为规约、业主公约，住户公约，是由全体业主通过业主大会就物业的管理、适用、维护与所有关系等各方面所制定的规则，也是由业主制定的有关如何管理、使用和维护共有财产以及规范其相互关系的协议。从物权法发展趋势来看，各国法律越来越重视管理规约在规范区分所有人之间关系、管理共同财产方面的作用。管理规约具有以下特征：第一，管理规约是业主自治的产物，它不仅是规范业主行为的规则，也是物业管理的依据；第二，管理规约是全体业主共同意志的产物，性质上属于共同行为；第三，管理规约是经过法定程序制订的；第四，管理规约是针对物业的管理和业主的行为而制定的规则。[10]由此可见，区分所有权人共同生活和共同利益，决定了管理规约可以剥夺业主对其专有部分的出租权。我国《物权法》第71条规定，业主行使专有部分权利，不得损害其他业主的合法权益。这就意味着，只要大多数业主认为，专有部分的出租或抵押会损害其共同利益，可以以业主公约的形式对“群租”做出限制性规定。当然，应遵守一定的程序，即对管理规约的制定和修改需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时，为了防止业主大会或者业主委员会违反法律或者规约的规定作出决定以及少数业主委会成员受利益驱使做出危害大多数业主的行为，《物权法》第78条第2款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，这也就赋予了受侵害的业主法定撤销权。

（三）规范之三：相邻关系

1.相邻权的原则性规定对“群租”的限制。《物权法》第84条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”这是对相邻关系的原则规定，揭示了相邻关系的本质特征是为调整权利冲突而产生的。根据《物权法》的规定，相邻关系可以区分为两大类型：一是提供积极便利的相邻关系，即用水、排水、通行等积极为邻人提供方便所产生的关系；二是消极的不作为的相邻关系，即要求不动产权利人不得从事一些特定的行为所产生的关系。《物权法》在相邻关系中规定的通风、采光、日照、通行以及建造和修缮建筑物等相邻关系，完全可以适用于区分所有情形下的各种相邻关系。确切地说，在城市中这些相邻关系的规则在许多时候主要就是适用于区分所有权人之间的关系的。[11]

2.约束“群租”问题的法律适用。如前文所述建筑物区分所有权是是一种特殊的复合型不动产所有权，而相邻关系是一种法定的权利安排，它不是法律设定的一种物权，而是两个不动产权利之间相互关系的制度安排，是法律对所有权的限制。在建筑物区分所有的情况下，相邻关系有着特殊性：首先，由于众多业主居住在一起生活，便产生了许多特殊的相邻关系，如建筑物的不当利用、不当毁损、不可量物侵害等所形成的相邻关系，而物权法并没有对这些特殊的相邻关系作具体规定，因此需要全体业主通过有关业主公约或者使用相邻关系的基本原则加以解决。其次，在区分所有情况下相邻关系比较复杂，而且发生相邻关系的侵害时，可能对众多业主都产生影响。这和单个建筑物仅仅对某个建筑物所有人产生影响是不同的。最后，在区分所有的情况下，相邻关系往往和共有关系发生联系。在一般的相邻关系中，相邻各方彼此间有一定间隔，且人数较少，不像大厦公寓中区分所有人之间空间关系密切，居住人数众多。尤其是在一般相邻关系中各方没有较多的共有财产，而区分所有人之间会因共有部分的使用而发生各种相邻关系。[12]因此，在区分所有的情况下，首先需要通过区分所有权人订立业主公约的方式处理相邻关系，业主公约可以就“群租”问题作出明文禁止规定，并对区分所有权人产生约束力。通过这样的方式，一方面可以将大量的内部矛盾消化吸收在小区之内，而不必通过司法程序去解决。另一方面，即使需要司法程序来解决，法院在处理这些纠纷的时候，一般也首先尊重并支持其共同的合意——管理规约。其次，小区业主在利益博弈的过程中，即便没有把禁止“群租”的规定写入《业主规约》，业主也可以采用相邻关系的一般法则来处理“群租”问题。

三、“群租”问题的权利救济：侵权责任的选择适用

（一）赋予业主大会（委员会）完整的诉求权

按照现代民法理论，法律责任系违反法律义务的当事人所应承担的法律后果，亦即法律规定对违反义务人的制裁措施。我国《物权法》第83条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院诉讼。这是《物权法》对业主行为的规范以及对不当行为的进行禁止的规定。此规定虽然规定了业主大会和业主委员会的请求权，但没有规定业主委员会的诉讼地位，即业主大会及业主委员会是否可以基于业主的委托或代表业主在法院起诉，这一点法律没有规定，实际情形是针对侵害建筑物区分所有权的行为只能由业主向法院起诉。因此，为了切实有效维护建筑物共有人的利益，防止租赁权利的滥用，法律应当赋予业主大会或业主委员会接受业主（达到一定人数或比例的业主）委托而代表业主进行诉讼的权利。

（二）有条件的适用剥夺区分所有权

依据各国建筑物区分所有权立法，建筑物区分所有权人的法律责任主要有：停止侵害、排除妨害，损害赔偿，区分所有权的剥夺（将区分所有人从专门部分中驱逐）。其中，区分所有权剥夺为现代各国区分所有权法中对违反义务的区分所有权人采取的最为严厉的制裁措施，而且有严格的适用情形和适用程序。针对“群租”问题，受侵害的业主可要求区分所有权人停止侵害、排除妨害，造成危害的可以要求区分所有权人赔偿损失。至于是否以“群租”为由剥夺其区分所有权，我国物权法没有规定。德国物权法则规定如果区分所有权人因为酒精或药物中毒而丧失自主意思，以致有引起火灾的危险，或患恶性疾病，或有侵害他人的精神病等，或有卖淫时，均可构成剥夺理由。日本法律也有类似规定。从德国、日本等国的经验可以看出，剥夺区分所有权的适用基于给其他业主人身带来不可预见性、不可避免的严重危害。因此，笔者建议可以借鉴德国、日本等国剥夺区分所有权的规定。但是，“群租”具有可控性，而且一般不会随时对其他业主人身安全带来极大危害，因此，在适用剥夺区分所有权时要附一些诸如“群租”行为严重危及共有人安全经行政处罚仍然不加以改正等必要的严格适用条件。

（三）赋予物业公司一定的强制权

物业公司能否依据法律、法规和管理规约对“群租”行为采取必要强制措施，如制止房屋装修，强行拆除隔断，恢复房屋原状，收取超额物业费用等，[13]笔者持赞同意见。首先，物业管理是由业主的共同管理权派生出来的，它既可以由业主自行管理，也可以由业主委托给物业管理企业来管理。物业管理企业必须为业主所聘请，根据业主的委托来管理物业，业主和物业服务企业之间是一个有偿的委托合同。其次，物业管理企业是在委托授权的范围内管理小区的财产以及业主的行为。《物权法》第82条规定：“物业服务企业或者其他理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”对业主行为的管理，主要是向业主收取各种费用，针对业主从事的不当毁损建筑物、妨害他人的正常生活以及其他违反管理规约的行为有权予以制止。
 
【作者简介】
刘来双，山东大学法学学士，兰州大学法律硕士，现供职于山东省汶上县人民法院。


【注释】
[1]王雪琴：“对‘群租’问题的民法思考”，载《政治与法》2007年第3期。
[2]如有学者认为，“群租”的最显着特征是承租主体众多，且这些主体分属于不同的家庭，这也是“群租”称谓的由来。在租赁关系中，家庭的含义更在于其作为一个共同生活的单位，而不在于相互间是否有法律上的亲属关系。例如，同居的未婚男女朋友、远亲、甚至关系亲密的同性朋友，给予各种特殊关系而共同生活，都可以视为家庭成员。参见：石春林：“‘群租’的私法关系与私法保护”，载《上海政法学院学报：法治论丛》2008年第1期。
[3]段启武：“建筑物区分所有权研究”，载梁慧星主编：《民商法论丛》第1卷，法律出版社1994年版，第289页。
[4]《中华人民共和国物权法》，2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行，下文简称《物权法》。
[5]温丰文：“论区分所有建筑物之专有部分”，载《法令月刊》第42卷第7期。
[6]施天涛主编：《商法学》（第三版），法律出版社2007年版，第87页。
[7]同前注〔1〕，第79页。
[8]陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第237页。
如《物权法》第78条第二款规定的“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的内容，是其监督权的内容。《物权法》第78条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，是遵守业主大会决议义务的内容。
如《物权法》第76条对物业管理作出了规定，而禁止业主携带危险物品进入小区、禁止饲养动物等则是针对业主行为作出规范。
[11]王利明：《物权法研究》（修订版），中国人民大学出版社2007年版，第639页。
[12]王洪伟：“建筑物区分所有权、相邻权及其他—从一起相邻关系通行权诉讼案谈起”，载《当代法学》2003年第4期。
[13]实践中存在一些物业公司对群租人员额外收取管理费用的情形。


【参考文献】
1.施天涛：《商法学》（第三版）法律出版社，2007年版。
2.陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版。
3.王利明：《物权法研究》（修订版），中国人民大学出版社2007年版。