一房数租中的债权物权化问题

　　在实践中，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，出租人在面对数份合法有效的租赁合同情况下，双方当事人应当履行哪一份？

　　一、数份租赁合同均合法有效，承租人均有权要求出租人履行。

　　依据传统债法原理，由于债权具有相对性和请求权的性质，不像物权那样具有排他性。所以在同一标的物上可以同时并存数个债权，而且数个债权人对同一个债务人先后发生数个普通债权时，其效力一律平等，不因其成立先后而有效力上的优劣，是为债权平等原则。

　　因同一标的发生的债权不因发生的先后次序，而在债权效力上有所差别。故作为承租人均具有法律依据，要求出租人履行与其签订的房屋租赁合同，不因数份租赁合同签订顺序有别，而导致顺序在后的租赁合同无效。

　　二、数份租赁合同履行区分先后顺序中物权化。

　　如前所述，多个承租人具有权要求出租人履行与自己的租赁合同。但由于房屋租赁的特殊性质。出租人无法在同一时间段之内满足数个承租人的要求。数份平等且不分先后次序的租赁合同，在事实上只有一份租赁合同能够被实际履行。所以在数个平等相容的租赁权中，必须有一个债权排斥其他债权而唯一存在。原本平等的债权由于客观事实的限制被迫“物权”化了。平等相容的债权被迫在房屋租赁上体现出了只有物权才特有的排他性。租赁债权出现了物权化的倾向。

　　依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。

　　数个平等相容的租赁权依法具有了物权才有的排他性：已经合法占有的租赁合同最为优先，已经办理登记备案手续的租赁合同其次，成立在先的租赁合同优先权最低。

　　综上，依据《合同法》的规定，房屋所有权的变动不影响租赁权，即“买卖不破租赁”原则。租赁合同司法解释规定了数份租赁合同履行区分先后顺序，也使其具有了物权的排他性。
 
【作者简介】
齐精智，陕西诺尔律师事务所律师，致力于中小企业（西安）专项法律服务。