婚前房产婚后置换，产权界定产生纠纷

案情简介：

离婚案件中，原告某女婚前个人出资12万元购买楼房一套（面积90平方米），并办理了房产所有权证，所有权人为原告。原告婚前的12万元房款包括首付款7万元，按揭贷款5万元，这5万元贷款婚前原告自己偿还8400元，余款41600元属婚后归还。婚后一年，因遮阴问题原告与房地产开发公司达成置换协议，给原告新更换了一套楼房，面积增加为102平方米，原、被告补交多增加面积的房款2万元，在更换房产所有权证时被告将该房产登记为被告名字，当时原、被告夫妻关系较好，故原告也未提出异议。现在原、被告离婚，双方对该房产所有权产生分歧。原告认为虽然房产所有权人登记为被告名字，但该房产因系其婚前个人房产转置换而来，主张该房产仍属其个人婚前财产，对2万元可按夫妻共同财产分割，被告主张系夫妻共同财产 。

分歧：第一种意见是支持被告主张，该房产是夫妻共同财产。置换前房屋应属原告所有，但在置换时原告对其婚前所有的房屋另行与其它夫妻共同财产整合，从而取得了新房产，并将新房屋所有权人登记为被告之名，这可以看出原告对其个人财产进行了积极的处分，使其演变为夫妻共同财产。

第二种意见是支持原告主张，原告的婚前个人财产虽然在价值形态上发生变更，但该财产的性质不变。添补的差价应当属于夫妻共同财产，在分割时予以分割。

评析：笔者赞同第一种意见。该案的矛盾焦点就是“置换”房屋的性质如何界定，合理的解释“置换”这个关键词即能解决纠纷。置换，并不是个法律术语，我们不能因为教科书和成文法中没有“置换”这一术语而去抹杀活生生的现实。我们不能因为某一种权益尚未在法律中规定而去否认它，我们也不能因为某一种双方当事人的合意行为尚未在《合同法》分则中的典型合同中加以规定而去否认该行为的合同性质。况且，“置换”这一术语已经大量在拆迁关系中使用。其法律行为的性质是一种典型的“互易合同”。这恐怕是世界上存在的最古老的合同关系了。因此，我们可以将置换理解为两个买卖过程。即：包含住房将房产卖给房地产开发公司和房地产开发公司将新房产卖给住房两个买卖行为，那么，这样分解，就是某女将婚前财产卖了，然后呢，又买了现在的房产。我国《婚姻法》第18条规定男女双方婚前财产在婚后均归原财产所有人个人所有。 婚姻法解释一第十九条规定，婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。从上述规定可以得出置换前房屋应属原告所有。但在置换时原告相当于对其婚前所有的房屋进行出卖并另行与其它夫妻共同财产整合，从而取得了新房产，并将新房屋所有权人登记为被告之名，这可以看出原告对其个人财产进行了积极的处分，使其演变为夫妻共同财产。当然，在实际操作时还应当考虑公平原则，按照房屋的来源及出资情况进行分割。
 
【作者简介】

谢云参，江苏省扬州市邗江区人民法院任职。