自认“订金”为“定金”是否能适用“定金法则”？

【案情】
2009年10月，被告陈明欲将自己所有的一套房屋（位于本县土产公司的一套证照齐全的商品房，建筑面积122.60平方米）卖给自己的亲戚原告张杰。经过协商，原告与被告达成口头房屋买卖协议，约定总房价199800元，2009年11月8日，原告向被告支付10000元作为购房订金，同日被告出具收条给原告，收条内容为：今收到张杰购房订金10000元，收款人陈明。后因原告因另别处购置新房，之前所达成的房屋买卖协议未履行。2010年2月18日，原告在向被告陈明讨要之前的订金10000元未果情况下，诉诸法院请求支持其诉讼请求。被告出庭答辩，认为该订金是一种具有担保形式的定金，只是书写有误，原告的诉请应驳回。在该案审理过程中，对被告提出该字据的“订金”是双方约定“定金”的笔误，原告予以承认，但仍然要求偿还先前支付的10000元。

【分歧】

自认“订金”为“定金”是否能适用“定金法则”？

第一种意见，认为该订金不是具有担保性质的定金，不能使用订定金条款的规定，应该退款。

第二种意见，认为虽然在收条上写是订金，但是双方约定的应该是定金，适用“定金法则”不应退款。

【评析】

笔者认同第二种意见，本案的争议焦点主要是原告向被告支付的是购房订金还是购房定金？订金在法律上仅作为一种预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。而定金是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。合同法第一百一十五条规定“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这就是我们通常说的定金罚则。《中华人民共和国担保法》第九十条规定，“定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。”

本来本案的事实相当清楚，适用法律也明确，但是对被告提出该字据的“订金”是双方约定“定金”的笔误原告非但没有否认，而且予以承认该项事实。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的相关规定，法庭依法采纳被告提出的答辩意见，认定该10000元款项属“订金”性质，因此房屋买卖未成交后无须退款。

作者：武宁县人民法院 尹祎